"Le vrai défi du logement en Nouvelle-Aquitaine est de répondre à la croissance démographique"

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Pascal Paoli est le directeur régional de la Fondation Abbé Pierre en Nouvelle-Aquitaine.
Pascal Paoli est le directeur régional de la Fondation Abbé Pierre en Nouvelle-Aquitaine. (Crédits : Thibaud Moritz / Agence APPA)
Alors que le projet de loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) est en discussion à l'Assemblée nationale, Pascal Paoli, le directeur général de la Fondation Abbé Pierre en Nouvelle-Aquitaine, livre son analyse de la situation du logement dans la région et défend des propositions pour éradiquer le mal-logement qui touche 16.000 Néo-aquitains.

Quel regard portez-vous sur le secteur du logement en Nouvelle-Aquitaine ?

Pascal Paoli : Il y a près de 120.000 demandes en attente de logements sociaux dans la région, dont environ 1.500 provenant de personnes sans-abri. La demande pour se loger est donc très forte bien que le niveau de production de logements HLM soit plutôt intéressant en termes de volumes depuis 5 ans dans la nouvelle région. Mais ces nouveaux logements sociaux ne répondent qu'à 20 % de la demande. Le parc social, qui est désormais de bonne qualité, dépasse les 280.000 logements et accueille 560.000 personnes, ce qui ne représente qu'à peine 10 % de la population régionale.

Les 90 % restants habitent donc dans le parc privé avec les problématiques de prix et de qualité que l'on connaît. En dix ans, il y a eu grosso modo un doublement des prix à la location et à l'achat d'un bien immobilier... Dans le même temps, l'évolution est loin d'être la même pour les salaires ! Résultat : un locataire sur trois consacre plus de 30 % de son budget à son loyer. Pour un locataire sur cinq, ce taux dépasse 40 %. A l'achat, il y a une réalité très crue : aujourd'hui, 80 % des primo-accédants ne peuvent pas acheter dans l'hyper-centre de Bordeaux.

Le mal-logement est donc une réalité bien tangible dans la région...

Oui, et les premières victimes de ce phénomène sont bien évidemment les jeunes de moins de 25 ans, étudiants ou pas, qui n'ont droit à aucune prestation sociale et qui sont dans une phase d'entrée dans l'emploi qui contraint mécaniquement leurs ressources. Les familles monoparentales, qui n'ont qu'un seul salaire pour face à leurs charges familiales, sont également très touchées.

Mais, plus largement, 16.000 personnes en Nouvelle-Aquitaine souffrent du mal-logement tandis que 6 à 7 % des ménages sont en situation de sur-occupation aggravée, c'est-à-dire qu'il manque plusieurs pièces à leur logement. A noter que trois départements de la région - la Creuse, la Dordogne et le Lot-et-Garonne - figurent parmi les territoires les plus pauvres de France. Au niveau régional, près de 8 % des propriétaires privés sont en situation de pauvreté : l'immense majorité se trouve en zones rurales avec des problématiques claires de taudis. Un millier de personnes vit aussi dans des bidonvilles, dont 80 % à Bordeaux Métropole.

D'autant que la croissance démographique contribue à renforcer la demande de logements...

La région Aquitaine et Nouvelle-Aquitaine se démarquent en effet par leur très forte attractivité et leur démographie très dynamique. A horizon 2040, la population régionale devrait encore croître de 16 % ! Au-delà des questions de qualité du bâti ou de prix du parc, le vrai défi à relever en Nouvelle-Aquitaine est de répondre au besoin brut de logements lié à la croissance démographique. Il y a un délai d'environ 4 ans entre la formulation d'un besoin de logements et la remise des clefs au propriétaire ou au locataire. Or, les retards de construction se cumulent année après année et en matière de logement, il est impossible de rattraper ce retard.

Conséquence de ces différents biais dans l'offre et la demande et de la hausse des prix : 343.000 ménages touchent des APL (aides personnalisées au logement) dans la région, pour un montant annuel de 910 M€ ! Cela représente un poids économique considérable tant pour la Nation que pour les collectivités locales. Ce montant pourrait être utilisé de manière plus efficace en construisant en nombre suffisant des logements à prix abordables et répartis selon une logique d'aménagement du territoire répondant aux besoins.

A Bordeaux Métropole, l'investissement locatif a parfois représenté jusqu'à 70 % des logements neufs construits ces dernières années (jusqu' à 58 % à Bordeaux). Ce taux est-il trop important à vos yeux ?

Il faut faire la part des choses. A un moment donné, il faut construire. Et pour construire, il faut trouver des investisseurs, y compris des personnes physiques ! Dans l'absolu, il aurait fallu que la puissance publique parte des besoins des personnes les plus vulnérables pour calibrer l'offre de logements mais compte tenu de la forte baisse des aides à la pierre nationales, c'est illusoire même avec une mobilisation des collectivités et de la Caisse des dépôts. Par ailleurs, dans l'agglomération bordelaise, les quartiers où il était possible de faire du volume de construction possédaient déjà des logements locatifs sociaux. Il fallait donc préserver un équilibre, une forme de "mixité à l'envers" pour ne pas rajouter des logements HLM aux logements HLM.

On peut toujours jeter la pierre à la mairie de Bordeaux mais, en l'occurrence, ça construit ! Le niveau de construction est très fort, il y a des grues partout. Cependant, la demande reste supérieure à l'offre et les prix continuent de grimper, notamment ceux du foncier. La ville n'a pas de stratégie foncière ancienne avec un établissement public foncier (EPF) permettant d'acquérir des terrains pour constituer des réserves foncières et d'en geler les prix pour les extraire de la logique de marché, il ne faut pas s'étonner. Ce que les Rennais ont fait depuis trente ans, Bordeaux ne pourra pas le rattraper. Alain Juppé a été un farouche opposant à l'EPF. Il s'y est converti aujourd'hui, c'est bien mais c'est tard. Mais c'est déjà ça de pris pour l'avenir.

Pascal Paoli

Photo : Agence Appa

Vous parliez de la baisse des aides à la pierre. Le projet de loi Elan, actuellement examiné par les députés, vise notamment à fusionner les organismes HLM et à les inciter à construire en mobilisant leurs fonds propres. Est-ce une bonne chose ?

Je ne connais pas les situations individuelles des 66 organismes HLM de la région. Mais ce n'est en réalité pas le vrai sujet. La pression financière mise sur les organismes HLM est un très mauvais coup porté au logement social, c'est un très mauvais signal. Il aurait fallu regarder au cas par cas pour forcer certains organismes à construire davantage ou à diminuer leur rémunération. Sur les fusions, il peut y avoir des économies d'exploitation, en particulier au niveau de l'encadrement, en fusionnant certains organismes mais ce n'est pas forcément automatique et il y a des spécificités de métiers et de territoires.

L'objectif du gouvernement est de renforcer les capacités de construction des organismes HLM, notamment en encourageant la vente de logements sociaux à leurs occupants. Qu'en pensez-vous ?

D'abord, il faudrait donner réellement les moyens aux occupants d'acheter leur logement ! Et ce n'est pas en diminuant les APL qu'on arrivera à solvabiliser ces locataires. Ensuite, en vendant un logement HLM, la collectivité publique perd un levier d'équilibre, de mixité sociale, de répartition géographique de la population. Et, in fine, ceux qui achèteront sont ceux qui sont au plafond des loyers HLM et juste à la limite du parc privé. Par ailleurs, les locataires HLM sont dans le parc social par défaut, pas par choix, et en général ils ne se projettent pas dans l'acquisition de leur appartement HLM. C'est ce qu'on appelle le parcours résidentiel : s'il peut acheter, le locataire HLM ira plutôt chercher une maison individuelle avec jardin qu'un appartement. Cela peut répondre à certaines situations individuelles mais j'ai des doutes sur le caractère tant souhaitable que réalisable de cette mesure.

Quelles sont les propositions portées par la Fondation Abbé Pierre pour lutter contre le mal-logement ?

A court terme, il faut stopper la frénésie des expulsions locatives qui n'ont aucun sens ! La Fondation Abbé Pierre considère évidemment qu'un loyer dû doit être payé mais il faut mettre en place un accompagnement social dès le premier impayé et mobiliser les fonds de garantie pour les propriétaires. Notre société fait de la prévention dans tous les domaines, quand on conduit, quand on boit, quand on mange... mais il n'y a rien ou presque pour prévenir les loyers impayés ! Expulser quelqu'un ne réglera pas sa situation, bien au contraire. C'est contre-productif à tous les niveaux.

Que préconisez-vous pour augmenter l'offre de logements accessibles ?

A moyen terme, il faut construire davantage de logements très sociaux répondant aux ressources réelles de ceux qui en ont besoin. Mais parallèlement, il faut mobiliser le parc de logements vacants. Selon le Ceser, il y a 172.000 maisons et 97.000 appartements vacants recensés en Nouvelle-Aquitaine, c'est-à-dire vides et inoccupés depuis plus d'un an. Bien sûr, ils ne sont pas tous exploitables, ni localisés au bon endroit mais la mobilisation et la remise sur le marché immobilier ou locatif d'une partie de ce stock pourrait permettre de répondre au moins partiellement à la demande. Il faut pour cela un outil fiscal gagnant-gagnant : un avantage fiscal très substantiel pour le propriétaire en échange d'un loyer très social pour le locataire. Il faut donc développer les agences immobilières à vocation sociale pour faire de l'intermédiation entre propriétaires et locataires et assurer un accompagnement au plus près selon la logique du logement d'abord.

Enfin, à plus long terme, il faut une véritable vision en termes d'aménagement du territoire. C'est le rôle du Sraddet (schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires) de répondre à ces enjeux de localisation de l'offre de logements pour minimiser les nuisances en termes de mobilité, d'étalement urbain et de consommation des espaces naturels et agricoles.

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Commentaires
a écrit le 24/05/2018 à 21:18 :
Un avantage fiscal très substantiel pour le propriétaire en échange d'un loyer très social pour le locataire> Beaucoup de propriétaires font de la location parce qu'eux mêmes ont du mal à joindre les deux bouts et sont non ou peu imposables... Il faudrait un système qui aille au-delà de la simple défisc jusqu'au crédit d'impôt. Pas trop dans l'air du temps...

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