Immobilier : à Bordeaux les promoteurs annoncent 40 % de baisse sur le prix du foncier !

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Une partie des Bassins à flot en pleine reconversion.
Une partie des Bassins à flot en pleine reconversion. (Crédits : J. Philippe Déjean)
Ramener le prix du foncier bordelais de 1.000 € à 600 €/m2, c'est la proposition faite hier par Alain Ferrasse, président de la Fédération des promoteurs immobiliers Aquitaine Poitou-Charentes. Du jamais vu de mémoire de chaumière bordelaise et du très attendu par les élus métropolitains.

Pour stopper la forte hausse du prix des logements que connaît la capitale régionale depuis quelques années, Bordeaux Métropole, en partenariat avec les promoteurs immobiliers, entend faire pression à la baisse sur le foncier : organe clé de cette mécanique de la surchauffe immobilière. Et pour y arriver la Métropole vient de se doter d'un outil clairement coercitif longtemps rejeté par Alain Juppé, maire de Bordeaux et président de Bordeaux Métropole : un établissement public foncier (EPF), en l'occurrence l'EPF de Nouvelle-Aquitaine.

L'analyse est simple mais sa mise en œuvre subtile : pour renverser la vapeur et stopper la mécanique haussière à l'œuvre dans le foncier, les promoteurs immobiliers, par la voix d'Alain Ferrasse, président de la Fédération des promoteurs immobiliers d'Aquitaine Poitou-Charentes, ont annoncé qu'ils allaient écraser de 40 % le prix du foncier et le ramener de 1.000 € à 600 €/m2 sur la partie libre du marché ! Alain Ferrasse n'a pas craint de préciser qu'il avait pris cette décision "en solitaire". L'intéressé a confirmé ensuite à La Tribune qu'il ne s'agissait pas d'un simple effet d'annonce, mais de la direction à suivre pour ne pas se couper des élus. Un objectif qui mettra un peu de temps à être atteint, les programmes signés ne pouvant être modifiés et les résistances à attendre étant nombreuses.

 Ne pas casser la mécanique de l'attractivité

Autant dire que l'annonce de cette opération discount sur les prix convergeait très fortement avec les attentes d'Alain Juppé, qui recevait hier lundi, en compagnie de Jacques Mangon, vice-président de Bordeaux Métropole en charge de l'urbanisme règlementaire et de la stratégie foncière, d'Alain Ferrasse, et de Philippe Grall, directeur général de l'EPF de Nouvelle-Aquitaine, tout un parterre de promoteurs immobiliers.

"La surenchère sur le prix du foncier risque de casser la mécanique de l'attractivité de Bordeaux. L'attractivité c'est facile à casser. Et il faut que ceux qui veulent habiter Bordeaux puissent le faire sans avoir à subir des prix immobiliers de 6.000 à 8.000 € le mètre carré" avait auparavant souligné Alain Juppé.

Jacques Mangon, dont l'élection en 2014 à la vice-présidence de la Communauté urbaine de Bordeaux a marqué un virage dans la stratégie urbaine de la communauté, a expliqué "que Bordeaux ne peut pas se permettre d'avoir des problèmes de typologie de population". D'où le mécanisme de diagnostic sur l'évolution du marché immobilier mis en place en 2014 avec la création de la jusqu'ici très discrète Conférence permanente des opérateurs fonciers et immobiliers de la Métropole, à laquelle participent notamment promoteurs et élus.

Immobilier Bordeaux Ginko

Les élus ne veulent pas que les promoteurs baissent leurs prix en réduisant la taille des logements ou en supprimant des places de parking (Agence Appa)

Taper dans le porte-monnaie en cas de besoin

Avec la surchauffe du marché immobilier le foncier est passé du rôle de support du bâti à celui de moteur de la hausse des prix, parce que les opérateurs ne tiennent plus compte de sa valeur vénale mais de ce qu'il pourrait valoir dans le meilleur des cas.

"Ce qui compte désormais, c'est la valeur projet. Les promoteurs qui achètent une maison avec 2.000 mètres carrés de terrain autour se moquent d'un bâti qu'ils vont raser. Ce qui les intéresse c'est le terrain, c'est ce qu'ils vont pouvoir construire sur les 2.000 m2 et ce que ça va rapporter" a ciblé Jacques Mangon, qui a appelé les collectivités à montrer le bon exemple et à ne pas vendre leur foncier au prix le plus fort.

Pour cadrer les promoteurs immobiliers, Bordeaux Métropole va généraliser les fiches de lots, notamment en cours à Bruges (Bordeaux Métropole), pour les opérations de plus de 1.000 m2 de plancher, afin d'indiquer l'optimum souhaité en termes de prix mais aussi de type de construction. Le développement d'une offre plus accessible en neuf, à 3.000 €/m2 (hors opération des 50.000 logements), a été souligné par le patron de l'urbanisme. Et puis si le message sur la régulation des prix du foncier a du mal à passer auprès des promoteurs immobiliers, Bordeaux Métropole annonce qu'elle n'hésitera pas, "en tant que de besoin" à taper dans leur porte-monnaie grâce à l'EPF de Nouvelle-Aquitaine.

"L'arme atomique" de la préemption

Pas besoin d'en arriver là pour Alain Ferrasse. Le promoteur des promoteurs néo-aquitains a été clair.

"Nous avons la conviction qu'il faut faire baisser les prix des logements et depuis six mois nous travaillons pour arriver à 3.850 €/m2, le prix d'il y a deux ans, au lieu des 4.450 €/m2 que nous connaissons. Mais nous n'y sommes pas parvenus. Nous travaillons à livre ouvert devant les fonctionnaires mais il y a des éléments incompressibles comme les honoraires des promoteurs, auxquels nous ne pouvons pas toucher, faute de quoi les banques pourraient refuser la garantie d'achèvement (qui joue un rôle absolument central dans le marché immobilier - NDLR), les prix de la construction, les plus élevés depuis deux ans..." a égrené le président régional.

Tout en se montrant réaliste. Alain Ferrasse a ainsi admis que si beaucoup de promoteurs de sa fédération signent pour cette baisse de prix, certains ne le feront pas, sans compter d'autres encore qui ne sont pas adhérents. Dans le débat toujours d'actualité sur la construction de logements sociaux destinés à la location, Alain Ferrasse a plaidé pour un fort développement de l'accession à la propriété à prix modéré. "L'arme atomique que nous avons c'est la préemption" a prévenu de son côté Alain Juppé. Une préemption rendue possible par la création de l'EPF de Nouvelle-Aquitaine.

Une capacité d'action dans la Métropole à 15 M€

L'Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine est né en Poitou-Charentes avant d'être finalement adoubé à l'échelle de la nouvelle région, exception faite des Landes et des Pyrénées-Atlantiques. Une des fonctions des EPF est d'acheter du foncier, d'en assurer le portage financier et de le libérer à la demande des collectivités, quand il s'agit par exemple de construire des logements sociaux. Mais l'EPF peut aussi intervenir sur le marché de façon autoritaire en préemptant des terrains à la demande des élus.

"Notre EPF est un EPF d'Etat, qui est compétent depuis mars sur la métropole. Il existait auparavant en Poitou-Charentes : nous disposons de moyens juridiques très éprouvés. Je travaille par exemple en relation avec l'EPF d'Ile-de-France. La mise en œuvre de la préemption à Bordeaux Métropole ne nous pose aucun problème. Si Jacques Mangon nous le demande, nous le ferons avec des moyens financiers qui nous permettent d'intervenir" a éclairé le directeur général Philippe Grall, qui a par ailleurs précisé qu'il n'aurait "aucun état d'âme" à entrer en action quand on le lui demanderait.

L'EPF de Nouvelle-Aquitaine dispose d'ores et déjà d'une capacité fléchée d'intervention sur Bordeaux Métropole de 15 M€, pour une puissance de feu annuelle comprise entre 50 et 75 M€. Car l'établissement public foncier qui couvre désormais le périmètre de la métropole régionale n'est pas un petit joueur et porte actuellement pour 120 M€ de foncier au seul titre de l'ex-région Poitou-Charentes. Malgré son costume d'arbitre incorruptible du marché immobilier, Philippe Grall tient à préciser que l'EPF est aussi un acteur qui achète parfois des terrains "pour recoudre le tissu foncier" et rendre des opérations immobilières possibles.

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Commentaires
a écrit le 16/05/2018 à 9:17 :
Tous les acteurs économiques, même les propriétaires, sont gagnant à une baisse des loyers et des prix au métre carré.

Pour un pdg qui va chercher un logement il y a cent salariés qui vont en chercher un aussi, de mettre à disposition cent logement pour le pdg et un seul pour les cent salariés n'a aucun sens.

Avec Juppé Bordeaux est bien gardé.

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