Sous forte tension depuis plusieurs années, en particulier en Gironde, le marché du terrain à bâtir ne s'est pas détendu en 2022 comme l'ont montré les chiffres présentés lors de la dernière conférence de l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso), présidé par Christophe Duportal, le 2 mars. A l'échelle de la Nouvelle-Aquitaine c'est la surchauffe.
L'approvisionnement du marché des terrains à bâtir enregistre ainsi une forte baisse en 2022 en Nouvelle-Aquitaine, avec un recul des mises en ventes de -24 %, à 1.402 lots. Cette baisse s'inscrit dans un contexte déprimé puisque, dans le même temps, le niveau des ventes chute lourdement de -43 %, à 1.495 lots (contre 2.625 en 2021). Une tendance baissière que vient compliquer le déséquilibre persistant depuis deux ans entre les mises en ventes et les ventes.
La ronde des prix de la parcelle à bâtir
Prix et surfaces des lots vendus toujours à la hausse
Spectaculaire en 2021, avec 1.842 mises en ventes contre 2.625 ventes, cet écart typique d'une situation de surchauffe s'est donc légèrement réduit en 2022. Il n'empêche : le nombre des ventes est resté supérieur l'an dernier à celui des mises en ventes ! Autrement-dit la vitrine a continué à se vider plus vite qu'elle ne pouvait être approvisionnée. Etant donné l'orientation à la baisse des ventes, le volume des terrains à bâtir à commercialiser, qui constitue le stock, a reculé de -8 %, à 1.456 lots. Rappelons qu'en 2021, en sortie de crise Covid, ce même stock avait fondu d'un tiers.
Les prix de vente de leur côté ne faiblissent pas et progressent en moyenne de 3.000 euros par lot, à 113.000 euros, pour une surface constructible toujours importante de 625 m2, qui gagne 14 m2 de plus en 2022. En Gironde, département qui représente un tiers des transactions régionales, la situation n'est pas des plus brillantes. Malgré un léger redressement de l'approvisionnement du marché, avec des mises en vente en hausse de +5 % (627 lots) sur un an, les ventes enregistrent une chute de -39 %, à 496 lots, et passent pour la première fois depuis 2017 sous le seuil des 500 lots. De quoi inquièter les professionnels qui espèrent vraiment pouvoir assister à une reprise à la hausse des ventes de terrains courant 2023.
Il est à noter qu'en 2022 le niveau de stock de terrains constructibles a connu un très fort rebond de +34 %, avec 519 lots en attente de vente, représentant 12,6 mois de commercialisation.
Pau en tête des ventes en 2022 En 2022, le marché régional de la parcelle à construire est principalement alimenté par le sud des Landes et l'est du département de la Gironde (rebaptisé « Bordeaux Rive droite »), qui représentent chacun plus de 15 % des mises en ventes, devant le secteur de Pau et le reste de la Gironde (moins Arcachon), qui fournissent entre 5 et 10 % du marché. Les terrains à construire se sont principalement vendus dans la région de Pau (plus de 15 % du marché), territoire qui avait été très bien approvisionné l'année d'avant. Les deux secteurs qui suivent sont le sud des Landes et « Bordeaux Rive droite » (10 à 15 %), devant « Bordeaux Rive gauche » (sud de l'Entre-Deux-Mers) et le Sud Gironde (5 à 10 %), qui sont au même niveau que le Pays agenais, Périgueux et la communauté d'agglomération de La Rochelle. Le plus gros de l'offre (stock) se concentre de son côté dans les secteurs de Pau, sud des Landes et « Bordeaux Rive droite » (10 à 15 %). Suivent les territoires Nord Gironde, Pays agenais et Périgueux, les agglomérations de La Rochelle, Rochefort et Saintes (5 à 10 %).
Le marché vient-il de buter sur un plafond financier ?
Signe que le marché est peut-être en train d'atteindre un maximum en Gironde, le prix de la parcelle payé par l'acheteur affiche une baisse de 1.000 euros, à 167.000 euros, pour une surface moyenne de 632 m2, en recul de 21 m2. Impossible de prétendre que ces baisses, dans l'épaisseur du trait, préfigurent le début d'un changement de cycle avec l'amorce d'un retour des opérateurs de ce marché sur le plancher des vaches. Mais des prix d'acquisition et des surfaces d'un niveau plus modestes permettraient sans doute de conforter l'activité du marché immobilier dans tout le département.
Le fait que les prix de vente des parcelles mises à l'offre par les propriétaires (169.000 euros) soient redevenus supérieurs aux prix de vente payés par les clients est une bonne nouvelle, qui signale un début de détente dans les transactions. Par contre, la surface moyenne des terrains proposés à la vente par les propriétaires reste encore inférieure, à 583 m2 (-25 m2 sur an), à celle finalement signée par les clients. Preuve que ces derniers ne sont pas prêts à renoncer à acheter des lots constructibles de 600 mètres carrés ou plus. Fait préoccupant : 40 % des terrains constructibles vendus en Gironde se sont négociés à 170.000 euros l'unité et plus...
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