Bordeaux Métropole : le logement neuf absorbe la hausse des prix, le social au bord de la panne

Une trentaine d'exposants est attendue pendant les trois jours du prochain Salon du logement neuf, qui se tiendra à Bordeaux sur les Allées de Tourny, comme à l'accoutumée, du vendredi 23 au dimanche 25 septembre. Les visiteurs pourront ainsi se rendre compte de l'impact des dernières tendances dans l'immobilier à travers les programmes développés dans la Métropole, avec notamment le label Bâtiment frugal bordelais ou la production des promoteurs engagés dans la charte « Des logements, des arbres ».

"Sur les 30 exposants il y aura deux-tiers de promoteurs, et un tiers de prestataires, qu'il s'agisse par exemple de courtiers ou de financiers. Les offres présentées le seront par les promoteurs de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) mais aussi par les bailleurs sociaux. C'est la première fois que nous aurons autant de bailleurs sociaux pendant ce salon", cadre pour La Tribune Pierre Vital, président de la FPI de Nouvelle-Aquitaine.

Un salon pour parler avec les acquéreurs en temps de crise

Le marché immobilier du neuf est en effet entré dans une nouvelle phase marquée en particulier par la baisse des mises en vente et des livraisons. Une tendance visible depuis au moins trois ans à Bordeaux Métropole à laquelle l'inflation est en train de donner une nouvelle dimension déstabilisante, en poussant les banques à durcir encore davantage les conditions de financement des projets d'achat dans le neuf par les particuliers.

"Le contexte d'aujourd'hui est inquiétant pour les acquéreurs, c'est pourquoi il est important de maintenir le dialogue d'autant que logement neuf répond désormais à un besoin environnemental, avec des matériaux biosourcés. N'oublions pas non plus que le logement neuf conserve ses atouts, qui se manifestent par des charges de copropriétés moins lourdes et un budget travaux ultra réduit pour ne pas dire nul pendant dix à quinze ans. Le neuf c'est la sécurité", rappelle en bon vendeur Pierre Vital, avec des arguments qui ont eu le temps de faire leurs preuves même si les opérations neuves ont parfois leur lot de défauts à la livraison.

La cuvée 2022 des exposants minée par la baisse des livraisons

Le président de la FPI régionale tient à souligner le caractère relevé du virage pris par la profession dans le développement durable.

"Le neuf ce n'est plus un immeuble en béton, mais du bois et de la verdure. Le logement neuf n'a jamais été aussi désirable", appuie-t-il.

Mais bien que très attaché à ce salon, Pierre Vital ne cache pas que ce dernier traverse une période de basses eaux.

"Le nombre d'exposants à diminué et sur ce plan c'est un petit salon. Nous avons eu jusqu'à 45 exposants contre 30 aujourd'hui. Ce recul est lié à un manque d'offre côté exposants", diagnostique le promoteur.

Cet été les promoteurs immobiliers de la FPI ont mis un coup de pression sur les élus métropolitains en dénonçant une lenteur excessive dans la délivrance des permis de construire. Ce qui génère selon eux une situation intenable pour la filière du bâtiment, d'autant que l'inflation met sous tension toute la mécanique du marché.

Renouer le dialogue avec les élus de Bordeaux Métropole

Cette manifestation d'irritation des promoteurs immobiliers à l'encontre des élus métropolitains a déclenché une réaction très directe de Christine Bost, maire (PS) d'Eysines et vice-présidente de Bordeaux Métropole en charge du foncier opérationnel, qui, en exclusivité dans les colonnes de La Tribune, a notamment dénoncé la stérilité de la défiance exprimée par les promoteurs immobiliers à l'égard des élus. Un coup de froid dont Pierre Vital entend faire une parenthèse à refermer au plus vite.

"La FPI prône un vrai dialogue avec les élus, aussi bien en Nouvelle-Aquitaine qu'au plan national ! Pour que nous puissions travailler ensemble avec eux à partir des besoins des territoires. Nous sommes bien obligés de constater que nous ne construisons pas assez et que nous allons vers une période compliquée. Même quand les permis de construire sont accordés, souvent les chantiers ne se font pas vite à cause des recours, mais aussi d'un nouveau phénomène lié à la hausse des prix, qui fait que l'on ne peut plus démarrer les chantiers à cause de l'écart coût-chantier qui se creuse", déroule Pierre Vital, qui confirme avoir demandé à rencontrer Christine Bost pour aplanir les difficultés de l'été.

Le privé absorbe toutes les hausses, le social au bord de la panne

La montée rapide et continue des prix des matières premières dynamite selon ce dernier l'évaluation du coût financier des chantiers. Quand il revient sur ce phénomène le président de la FPI régionale ne pense pas pour autant d'abord au marché privé, mais bien au contraire aux bailleurs sociaux. "Les promoteurs immobiliers privés sont à l'origine de la construction de 55 % du logement social", rappelle Pierre Vital.

Une façon explicite, selon lui, de montrer que l'emballement inflationniste dans le bâtiment pèse en premier lieu sur le logement social. Une raison de plus aussi de faire valoir les attentes de sa profession.

"Il faut réindexer les prix de la construction des logements sociaux, qui sont plafonnés depuis 2014. Sans un déplafonnement de ces prix, dont la hausse est bloquée, nous ne pourrons pas y arriver. Dans le logement neuf privé les prix continuent encore de monter de +6,5 %, mais comme il y a pénurie le marché continue à absorber la hausse", décrypte le président de la FPI de Nouvelle-Aquitaine.

Tandis que dans le domaine du logement social le plafonnement écrase les prix et commence pour cette raison à paralyser toute l'activité, met en garde Pierre Vital. De plus, fait-il savoir, un programme immobilier non réalisé ne disparait pas pour autant. S'il est réalisable aux conditions du marché privé alors il peut changer d'objectif.