Le malthusianisme des maires des communes de Bordeaux Métropole en matière de construction de logements, dénoncé à de multiples reprises par Arnaud Roussel-Prouvost, président de la Fédération des promoteurs immobiliers de Nouvelle-Aquitaine, est clairement apparu ce lundi 9 mars dans les statistiques de la note de synthèse de l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso) sur l'évolution du marché immobilier en 2019. Une étude réalisée pour l'observatoire par le cabinet Adéquation, dont la directrice bordelaise, Nolwenn Malherbe, était présente.

A l'exception du maire de Bordeaux, qui continue à construire beaucoup, dans le cadre d'opérations aménagées, les 27 autres édiles de la Métropole ont globalement tendance à appuyer sur le frein, a éclairé Pierre Vital (Ideal Groupe), président de l'Oiso. Les ventes de logements neufs sont quasiment restées identiques en 2019 à celles de 2018 à Bordeaux Métropole, avec respectivement 4.250 transactions contre 4.232. "C'est un volume en baisse de 26,4 % par rapport à 2017 qui, il est vrai, était une année exceptionnelle. Il est intéressant de noter que la ville de Bordeaux est à l'origine de 26 % des ventes de la Métropole", a tout d'abord pointé Pierre Vital.

La construction s'est déplacée sur la Rive droite

L'évolution des mises en ventes de logements est dans le droit fil des avertissements lancés par les promoteurs de la FPI depuis un peu plus d'un an. Ces dernières ont ainsi dévissé de -30,4 % en 2019 par rapport à 2018, avec 4.133 mises en ventes. « Ce recul marque un retour à la situation de 2015-2014. Ce qui est remarquable c'est qu'au lieu de baisser, le nombre de logements mis en vente a grimpé de 34 % à Bordeaux ! Soit le chiffre le plus élevé depuis 2012 », a souligné le président de l'Oiso. Cette évolution divergente confirme les craintes de la FPI de Nouvelle-Aquitaine sur la baisse globale des mises en construction dans l'ensemble de la Métropole, hors Bordeaux.

"Hors Bordeaux, les autres villes métropolitaines ont arrêté de produire du logement et c'est un vrai sujet. En 2018, Mérignac produisait, Villenave-d'Ornon aussi. Là on voit qu'à part Bordeaux, l'effort de construction s'est déplacé sur la rive droite, avec une hausse de +15 %, en particulier sur Cenon et Lormont. Nous nous sommes posés la question de savoir d'où ça venait et la réponse est simple. Cela vient de l'opération d'intérêt métropolitain (OIM) lancée sur la rive droite, avec par exemple le programme Belvédère", a éclairé Pierre Vital.

Les investisseurs ne sont plus bloqués par les prix

Avec 3.725 logements neufs en stock en 2019, l'offre commerciale est en recul de 11 %, mais sans risque de crise. Puisque ces logements représentent 10,5 mois de stock théorique et que dans ce domaine la zone rouge se situe autour de 6 mois. L'an dernier le prix de vente à stagné, à 4.089 €/m2, et s'est même inscrit en léger retrait par rapport au prix mis à l'offre, soit 4.194 €/m2. En 2019 aussi les ventes se sont principalement faites à investisseurs (2.530), à hauteur de 60 %, soit une hausse de 6 % sur un an. A 40 %, les ventes à propriétaires occupants ne bougent pas beaucoup.

L'Oiso souligne que les ventes à investisseurs se concentrent sur la Rive droite et les communes les plus éloignées de Bordeaux, comme Bassens (3.593 €/m2 -NDLR). Les prix d'achat y étant plus bas, la rentabilité de l'investissement est meilleure. La situation à Bordeaux intra-muros est presque inversée puisque sur ce territoire fortement travaillé par les prix, les ventes à investisseurs ne représentent plus que 51 % du volume, contre 49 % pour les propriétaires accédants. Néanmoins les investisseurs restent majoritaires. "Cela montre quand même que, malgré des prix élevés, les investisseurs sont toujours présents à Bordeaux. Parce que désormais, au-delà de la rentabilité, ils visent la valeur patrimoniale", décrypte Pierre Vital.

Des aides publiques très utiles pour accéder aux T3

Nolwenn Malherbe observe de son côté que les investisseurs sont davantage présents sur les bordures de la Métropole, les prix y étant plus bas. Concrètement, les prix de vente à investisseurs sont établis en moyenne à 4.067 €/m2 en 2019, en hausse de 75 €/m2 en un an (+1,9 %), contre 4.126 €/m2 aux propriétaires occupants, soit +63 €/m2 en un an (+1,5 %). « Concernant les propriétaires occupants il ne s'agit que des prix libres, à l'exception de toute opération aidée », a précisé Nolwenn Malherbe.

Les coups de chaud sur les prix enregistrés à Blanquefort (nord de la Métropole), à 4.082 €/m2, et Le Haillan (centre-ouest), à 4.187 €/m2, ne sont pas considérés comme significatifs puisqu'ils sont liés à un nombre limité d'opérations. Nolwenn Malherbe a précisé que l'analyse du marché part type de produits montre que les aides permettent d'élargir de façon significative le nombre d'accédants à la propriété à Bordeaux Métropole pour les T3, qui se vendent en moyenne à 273.000 euros en secteur libre contre 236.000 euros en secteur aidé. Les aides jouent aussi, mais dans une moindre mesure, pour l'acquisition des T1, négociés à 160.000 euros en secteur libre et 116.000 euros avec les aides.

Le dispositif aidé BSR pourrait casser la baraque

Nolwenn Malherbe a ensuite fait une focale sur les ventes aidées, qui ont concerné 667 logements l'an dernier à Bordeaux Métropole, en examinant chacun des dispositifs existants, comme le PSLA (prêt social location action) ou encore le tout nouveau BRS (bail réel solidaire) qui permet, grâce à son couplage avec un office foncier social (OFS), d'acheter un logement sans avoir à payer le foncier. Une innovation à très fort potentiel, comme l'a souligné la directrice du cabinet Adéquation à Bordeaux. C'est ainsi que 2019 pourrait marquer un virage au port de la Lune avec ces neuf premières transactions en BRS qui se sont traduites par la vente de logements neufs à 2.090 €/m2, en plein centre de Bordeaux ! Sachant que les 227 ventes en PSLA se sont négociées à 2.575 €/m2, contre 141 ventes à prix maîtrisé à 2.657 €/m2, pour 290 ventes en accession sociale à 2.841 €/m2...

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Hors Ile-de-France, Bordeaux Métropole, avec ses 4.133 mises en ventes, occupe la 5e position, derrière l'aire urbaine de Toulouse (6.666), la Métropole Aix Marseille Provence (5.095) et la Métropole de Lyon (4.339), devant Nantes Métropole (3.318). L'évolution sur les prix en rassurera peut-être certains puisque Bordeaux Métropole, avec ses 4.110  €/m2, n'occupe plus que la 6e position nationale (hors Paris) dans le neuf. Derrière Métropole Nice Côte d'Azur (5.510 €/m2), le bloc urbain Franco-Genevois (4.800 €/m2), la Métropole de Lyon (4.720 €/m2) et Nantes Métropole (4.230 €/m2).