Avec CDC Habitat social, le groupe Caisse des dépôts s'adapte au recul des ressources

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Avec CDC Habitat, l'activité logement du groupe Caisse des dépôts veut gagner en efficacité.
Avec CDC Habitat, l'activité logement du groupe Caisse des dépôts veut gagner en efficacité. (Crédits : REUTERS/Stephane Mahe)
Peser plus lourd sur le marché du logement social pour amortir le choc de la baisse des ressources accordées aux HLM. C’est le choix fait par le groupe Caisse des dépôts, via la Banque des Territoires, dont CDC Habitat est le fer de lance dans le logement social et intermédiaire. Repositionnement qui passe aussi par le développement d’une véritable ingénierie financière au service du logement social.

"La fusion de nos 13 entreprises sociales de l'habitat renforce notre puissance de feu. C'est ainsi que nous nous adaptons à la raréfaction des ressources dans le secteur HLM. Nous faisons face" résume Jean-Baptiste Desanlis, directeur interrégional Sud-Ouest de CDC Habitat.

Il suffit d'avoir à l'esprit que CDC Habitat est le premier bailleur de France, avec près de 500.000 logements (sociaux, intermédiaires, accompagnés) pour évaluer cette déclaration à son juste poids. D'autant qu'avec CDC Habitat social, CDC Habitat est également le premier bailleur national en habitat social, avec 191.000 logements sociaux.

Jean-Baptiste Desanlis ne dramatise pas pour autant la situation. "Notre parc compte peu ou pas de propriétés dégradées et nous intervenons de plus en plus souvent dans les cœurs de ville, tout en développant davantage d'actions en direction de la société civile, avec les associations, etc." élargit-il.

La création de CDC Habitat s'est accompagnée d'un nouveau découpage territorial en six grandes régions. Bruges (Gironde/Bordeaux Métropole) accueille ainsi la direction interrégionale Sud-Ouest, qui rayonne sur les régions Nouvelle-Aquitaine et Occitanie. Un des grands pôles de France, qui emploie 340 collaborateurs, dont 120 à Bordeaux et près de 80 à Toulouse.

Faire face à la perte de vitesse de Mourenx

En 2018 CDC Habitat a investi un peu moins de 20 M€ dans son parc immobilier Sud-Ouest et devrait consacrer à ce dernier 17 M€ en 2019.

"Notre région Sud-Ouest totalise 33.000 logements sociaux, dont 7.316 en Gironde et 4.089 en Pyrénées-Atlantiques, dont 1.500 à Mourenx : une ville qui est en déprise. Après avoir été la ville la plus jeune de France, c'est devenu une des villes les plus vieilles du pays" relève le directeur interrégional.

Ville nouvelle fondée en 1949 pour loger les ouvriers qui travaillaient sur le gisement de gaz de Lacq, Mourenx subit le contre-coup de l'arrêt de l'exploitation gazière. Sa population diminue et vieillie de façon continue, phénomène qui condamne apparemment Mourenx à devenir une ville fantôme. D'où l'importance du maintien par la Banque des Territoires d'un habitat social de bonne qualité à Mourenx, où CDC Habitat opère "une remise à niveau de l'offre" dans le cadre d'un investissement de 30 M€ sur 30 ans. Avec 1.410 logements dans les Landes, Mont-de-Marsan est une autre ville régionale importante pour CDC Habitat tout comme la Haute-Vienne et Limoges, avec 1.617 unités. Car sa présence est beaucoup plus faible dans les autres territoires de Nouvelle-Aquitaine, région où CDC Habitat compte 15.775 logements.

Un volet consacré au logement aidé avec Adoma

Cette filiale de la Banque des Territoires gère ainsi un parc de 323 logements en Charente-Maritime, 290 dans la Vienne, 265 en Dordogne, 218 en Charente, 170 dans les Deux-Sèvres, 50 en Lot-et-Garonne ,17 dans la Creuse et 10 en Corrèze. En Gironde l'essentiel des 7.316 logements, soit 6.730, se concentre sur le territoire de Bordeaux Métropole. Avec la ventilation suivante : 3.032 logements au titre de CDC Habitat et 2.711 pour CDC Habitat Social.

Il faut rajouter à ce total les logements liés à la marque Adoma, qui assure une mission très spécifique au service des personnes en grande difficulté, qui ont besoin d'être prises en charge. Adoma détient ainsi un parc de 937 logements à Bordeaux Métropole. A l'échelle nationale cette marque totalise un ensemble de 79.000 logements accompagnés au titre d'Adoma.

"En comptant Adoma, nous aurons livré 500 logements à Bordeaux Métropole au titre des années 2018 et 2019. Nous avons près de 930 logements en chantier dans la métropole bordelaise. Ce territoire a besoin d'environ 3.000 logements neufs par an et nous sommes décidé à prendre notre part" confirme le patron Sud-Ouest.

De l'ingénierie immobilière dans le logement social

Pour atteindre ses objectifs sociaux cette filiale du groupe Caisse des dépôts va parfois très loin. Elle s'est ainsi investie dans un montage juridique et financier complexe pour pouvoir insérer des logements sociaux ans un petit programme immobilier haut de gamme situé rue des Alamandiers à Bordeaux dans le quartier Saint-Michel.

"Nous intervenons sur prescription de la Métropole, qui veut éviter la surchauffe. Comme le prix au mètre carré est trop élevé dans cette rue, nous démembrons le bâtiment en question. Dans ce cadre les investisseurs achètent la nue-propriété, tandis que nous nous portons acquéreurs de l'usufruit. Grâce à ce montage nous allons pouvoir livrer sept logements sociaux, sur un programme global de vingt à vingt-cinq unités, pour un prix de livraison à 2.050 euros du mètre carré sans parking et 2.100 euros avec garage" déroule Jean-Baptiste Desanlis, sachant que les prix dans ce secteur sont de l'ordre de 4.000€/m2.

Une opération à durée limité : au bout de 15 à 20 ans, ce montage cessera de fonctionner. Soit les locataires seront alors en mesure de payer un loyer au prix plus élevé, soit ils devront déménager.

Loyers : ne pas décourager l'infirmière bretonne

Qu'il s'agisse de logement social ou intermédiaire, l'autre grand pilier de ses interventions, la Banque des Territoires multiplie les initiatives pour éviter les coups durs. C'est ainsi que CDC Habitat a signé en novembre dernier une convention avec le centre hospitalier universitaire (CHU) de Bordeaux. Une urgence pour enrayer un nouveau péril qui guette le CHU : l'impossibilité de recruter de nouveaux fonctionnaires hospitaliers à cause de la cherté des loyers.

"Le CHU est le plus gros employeur de la région, avec 14.000 personnes. Il recrute par ailleurs 1.500 personnes par an. Pourtant il y a quelques mois, l'hôpital a raté le recrutement d'une infirmière anesthésiste bretonne qui ne trouvait pas à se loger à Bordeaux à cause des prix des loyers et qui finalement n'est pas venue ! Un coup dur pour le CHU pour qui nous allons réserver 40 à 50 relogements par an. Imaginez-vous que certains personnels de l'hôpital habitent à Langon et font tous les jours la route... " éclaire Jean-Baptiste Desanlis.

Les fonctionnaires hospitaliers vont ainsi bénéficier d'un accès privilégié aux offres de logements. L'idée étant de prévenir l'hôpital à l'avance quand il va y avoir une livraison de logements. Le logement intermédiaire est l'autre grand secteur d'intervention de la filiale de Banques des Territoires et est appelé à jouer un grand rôle pour résoudre les problèmes d'aujourd'hui.

Créer une coopérative d'habitants, long travail

Au 31 décembre 2018, CDC Habitat gérait 87.000 logements intermédiaires au plan national. Sur l'ensemble des livraisons 2018-2019 à Bordeaux Métropole, la filiale de la Banque des Territoires va livrer 523 logements, dont 278 logements intermédiaires, contre 218 logements sociaux et 27 logements libres.

"Nous avons établi un protocole avec Bordeaux Métropole pour construire 250 à 300 logements intermédiaires par an, pour un besoin annuel métropolitain d'environ 600. Le logement intermédiaire, qui se situe entre le logement social et le logement libre n'entre pas dans la loi SRU (loi solidarité et renouvellement urbain). Le loyer en logement intermédiaire est inférieur de 10 à 15 % par rapport au tarif libre. Cela permet de déclencher l'accès au logement pour des gens qui n'entrent ni dans le cadre du logement social, pour cause de ressources trop élevées, ni dans celui du logement libre, par manque de moyens" déroule le directeur interrégional.

Par ailleurs le groupe Caisse des dépôts continue, comme d'autres opérateurs, à explorer des options originales, comme la constitution de coopératives d'habitants, dans le quartier de Dupaty Nord.

"Chacun paie sa quote-part, paie un loyer. Ensuite il peut revendre ses parts quand il s'en va. Ce programme est un peu compliqué parce que le lot à bâtir est enclavé et qu'il va falloir ouvrir une rue pour l'atteindre. Nous portons ce projet depuis quatre ans et nous attendons que le permis soit purgé pour ouvrir un accès à cette parcelle" illustre Jean-Baptiste Desanlis.

CDC est impliqué sur un grand nombre de dossiers et développe notamment dans le futur quartier Brazza (rive droite) des locaux réversibles, qui peuvent aussi bien servir de bureaux professionnels que de logements.

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