Logement social : Domofrance ambitionne d'investir 3 milliards d'euros en dix ans

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Philippe Rondot et Francis Stéphan, respectivement président et directeur général du bailleur social Domofrance, filiale d'Action logement.
Philippe Rondot et Francis Stéphan, respectivement président et directeur général du bailleur social Domofrance, filiale d'Action logement. (Crédits : Paul Robin)
Le bailleur social Domofrance, filiale d'Action logement, se fixe un cap ambitieux pour les cinq ans qui viennent. Son projet stratégique conjugue hausse des investissements tant en construction neuve qu'en rénovation, baisse des coûts de fonctionnement et recours à des ressources nouvelles, en particulier via la vente de 1% de son parc, soit près de 300 logements chaque année.

Domofrance, bailleur social dont le siège est à Bordeaux Lac, a lancé la construction de 1.300 logements l'an dernier, soit un investissement de l'ordre de 220 M€. Et son activité sera amenée à considérablement augmenter dans les cinq ans qui viennent puisque le projet stratégique de l'entreprise, baptisé Pepse et adopté en début d'année, vise la production annuelle de 2.000 logements locatifs sociaux et en accession sociale à l'horizon 2023. "Nous allons passer progressivement de 250 M€ à 350 M€ d'investissement par an pour atteindre globalement 3 Md€ sur dix ans", affirme Philippe Rondot, le président de Domofrance. Principalement actif en Aquitaine, l'organisme HLM, filiale d'Action logement, gère 27.500 logements sociaux pour 491 salariés et 196 M€ de chiffre d'affaires.

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Lier logement et emploi

"Si nous ne devions porter qu'un seul sujet, c'est celui des emplois non pourvus à cause des problèmes que rencontrent les salariés potentiels pour se loger, que ce soit à Bordeaux Métropole ou dans les villes moyennes", considère Francis Stéphan, le directeur général de Domofrance. Le bailleur prévoit ainsi de construire 80 % de ses logements neufs à proximité des bassins d'emploi. C'est notamment le cas à Bordes, dans les Landes, autour du site industriel de Safran et de ses 2.500 salariés. Dans cette même logique, 35 % des 3.000 attributions de logement chaque année seront désormais fléchées vers les employés des entreprises cotisantes au 1% logement (contre 29 % actuellement). Une stratégie déployée dans tous les territoires où est présent Domofrance :

"Nous ne voulons pas inscrire notre projet de développement au seul profit de la métropole bordelaise mais aussi investir dans les opérations "Coeur de ville" des villes moyennes ou encore, dans le département des Landes, dans les chef-lieux de canton et sur la côte basque, où la situation du marché du logement est aussi tendue qu'à Bordeaux", poursuit Francis Stéphan.

Un tiers des nouveaux logements seront réservés aux ménages prioritaires les plus modestes via les structures d'hébergement et les logements financés en PLAI (prêt locatif aidé d'intégration).

En finir avec les passoires thermiques

Parallèlement à la construction neuve, Domofrance programme la réhabilitation de 5.000 logements en cinq ans, soit près de 20 % de son parc, dans les projets Anru (Agence nationale pour la rénovation urbaine) à Floirac, Lormont , Cenon et Bordeaux Les Aubiers et autres grands projets urbains, notamment Pessac Saige, Talence Thouars, et La Teste. Cela représentera 700 M€ d'investissement en dix ans.

Plus largement, l'objectif est de réduire de 15 % la consommation énergétique de chaque logement et d'éradiquer les passoires thermiques. "Nous allons cibler toutes les logements dont le diagnostic de performance énergétique est E, F ou G, soit environ 840 logements qui sont le plus souvent des pavillons en diffus à chauffage électrique. Ce sont les plus consommateurs", détaille Francis Stéphan. Parallèlement, le bailleur assure que les logements neufs seront livrés avec une consommation énergétique inférieure de 10 % à la réglementation thermique en vigueur. Un observatoire des charges en partenariat avec les associations de locataires sera également mis en place pour gagner en transparence sur cet aspect.

Se serrer la ceinture

Tous ces projets ont un coût qui nécessite inévitablement des financements nouveaux. En la matière, Domofrance veut jouer sur tous les tableaux en diminuant ses dépenses de fonctionnement tout en augmentant ses recettes. L'organisme HLM prévoit ainsi de ramener ses frais de gestion à 1.000 € par logement en 2023, contre 1.110 € aujourd'hui. Pour y arriver, l'entreprise mise sur la numérisation de ses process internes et du parcours client et sur la gestion des données via la connexion à terme des équipements de toutes ses résidences.

"Nous allons construire donc l'idée est d'agrandir le parc sans étoffer les équipes, pour avoir plus de logements géré par salarié. Nous ne sommes donc pas dans une logique de recrutement, hormis les savoir-faire de transformation numérique par exemple", précise le directeur général qui écarte néanmoins tout plan de licenciement et avance le ratio de 5.000 logements supplémentaires sans création de poste.

Vendre 1% du parc

Du côté des recettes nouvelles, Domofrance mise sur ses prestations d'aménageur privé et sur la relance de l'accession sociale à la propriété mai aussi, et surtout, sur la vente d'une partie de son patrimoine. "Il faut activer nos actifs", résume Philippe Rondot. Après 182 ventes en 2017 pour 24 M€ puis 190 ventes en 2018, soit 0,7 % de son parc, Domofrance devra céder environ 280 logements chaque année pour atteindre l'objectif de 1 % du parc fixé par le gouvernement à l'occasion de la loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018. De quoi dégager entre 30 et 40 M€ de rentrées financières. "On n'a aucune appréhension sur le fait qu'on atteindra cet objectif dès 2019 au regard de notre patrimoine très significatif. Je rappelle qu'un logement vendu permet de financer entre deux et trois logements neufs", réagit Philippe Rondot tandis que son directeur général se montre un peu plus prudent :

"En théorie, le potentiel de ventes et d'acquéreurs est là. En pratique, c'est un peu plus compliqué. Nous avons été les premiers à vendre notre patrimoine et aujourd'hui tous les bailleurs s'y mettent, ce qui entraîne un afflux qui inquiète les collectivités locales. D'autant que la loi a introduit des mesures scélérates qui ne nous facilitent pas la tâche. Un logement social vendu ne restera dans les quotas SRU pour dix ans qu'à la seule condition qu'il soit vendu à son locataire occupant depuis au moins 2 ans et demi. C'est une formule assez malheureuse du législateur."

Actuellement les ventes de Domofrance sont faites à 70 % aux locataires de son parc et à 40 % aux locataires occupants. 80 % des ventes sont réalisées à la découpe (appartement par appartement) et 20 % à l'Organisme national des ventes (ONV), créé par la loi Elan, qui rachète les immeubles en bloc. Un autre sujet sera à déminer avec Bordeaux Métropole qui limite à 50 % la part des logements pouvant être vendus au sein d'un même programme.

Enfin, la filiale d'Action logement ira aussi solliciter les banques privées pour trouver de nouvelles sources de financement de court terme à des tarifs avantageux, parfois négatifs, compte tenu du niveau des taux d'intérêts.

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Regroupement d'agences et télétravail

Le projet stratégique d'entreprise comprend un volet interne qui représente une petite révolution pour ses 491 salariés. L'objectif est d'inciter au travail collaboratif et de numériser les outils de travail. Logique collaborative, matériel nomade, télétravail, budgets participatifs, formations en e-learning et parcours professionnels seront ainsi renforcés dans les cinq ans qui viennent. Parallèlement, pour diminuer les coûts de fonctionnement, les agences sur le terrain seront regroupées pour gagner en taille. Le tout sur fond de numérisation des process internes comme externes.

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