Revigorés par une bonne année 2022 et un joli premier trimestre 2023, les professionnels bordelais de l'immobilier d'entreprises avaient déjà le sourire au printemps dernier. Ils préféraient cependant rester prudents, compte tenu du contexte global de ralentissement économique, tablant sur une année 2023 entre 120.000 et 150.000 m2 de surfaces échangées, soit dans la moyenne de la décennie écoulée (132.000 m2). Mais arrivés à l'automne, le scénario le plus optimiste est finalement en dessous de la réalité. Avec 160 transactions pour 99.000 m2 échangés au premier semestre 2022, et même 127.000 m2 sur les neuf premiers mois, 2023 devrait bel et bien figurer sur le podium des meilleurs exercices. Permettant du même coup à Bordeaux de bondir de la 5e à la 2e place des grandes métropoles derrière Lyon.
« Un atterrissage autour de 160.000 m2 semble tout à fait réaliste », évalue Valéry Carron, le directeur de BNP Paribas Real Estate à Bordeaux. Tandis que son homologue chez Blue Mercure et président de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux métropole (OIEB), Alexandre Cieux, s'attend même à dépasser le seuil des 170.000 m2, en hausse de 15 % sur un an ! Une performance qui ferait de 2023 la deuxième meilleure année derrière le record historique de 2019 (201.000 m2).
Un rebond très singulier
Ce rebond bordelais est d'autant plus singulier qu'il s'inscrit à complet rebours de la tendance générale de l'immobilier tertiaire en France comme en Europe, freiné partout par l'inflation et la hausse des taux immobiliers. Au premier semestre 2023, les transactions d'immobilier d'entreprise sont ainsi en baisse dans toutes les grandes villes françaises hormis Bordeaux (+49 %) et Toulouse (+18 %), selon BNP Paribas Real Estate. Bordeaux est aussi l'agglomération qui connaît la plus forte progression de son stock disponible à un an : +31 % à 236.000 m2, soit 18 mois de consommation environ.
« Bordeaux reste un marché sain sur le plan de l'offre comme sur celui des transactions. Comme toute la façade atlantique, il est aussi attractif sur le plan économique : la Gironde figure dans le peloton de tête des départements français en termes de croissance du PIB et de l'emploi d'ici 2032 », souligne Valéry Carron pour expliquer cette trajectoire locale.
Mais pour Alexandre Cieux, cette dynamique girondine reste cependant largement inexplicable : « Honnêtement, je n'ai pas d'explication rationnelle à ce stade. Oui, il y a bien le décalage de certains projets et l'attractivité littorale mais c'est vrai aussi à Nantes qui est pourtant en repli », relativise le président de l'OIEB. Et Valéry Carron d'ajouter deux éléments : d'une part, « l'engouement pour Bordeaux se confirme auprès des jeunes générations et des entreprises avec l'impact de la LGV sur le développement du télétravail » et, d'autre part, « un très bon niveau de transactions pour les opérations de 1.000 à 2.000 m2 mais également pour les surfaces de moins de 500 m2 qui sécurisent et tirent le marché ».
Parmi les opérations significatives lancées cette année, on trouve le nouveau siège de la CPAM et le futur campus de Ionis Groupe, toutes deux situées dans le secteur de Ravezies, au nord de Bordeaux, mais aussi le nouveau campus de l'Efrei aux Bassins à flot.
« Les incertitudes conjoncturelles mais surtout les conditions financières bien plus difficiles avec la hausse des taux d'intérêt continuent de freiner l'investissement en immobilier d'entreprise », remarque le cabinet Colliers faisant état d'une chute sur un an de 66 % des volumes investis au 2e trimestre 2023. Selon BNP Real Estate, les prévisions tablent globalement sur une division par deux sur l'ensemble de l'année. En France, les investissements passeraient ainsi de 29 à 17 milliards d'euros. C'est le marché des sociétés civiles de placement en immobilier (SCPI) qui donnent des sueurs froides avec des baisse de valorisation de leurs parts de 9 % à 18 % ces derniers mois portant un risque de déstockage massif de leurs actifs. « Les SCPI sont peu exposées sur le marché bordelais avec peu de bureaux vides et un stock qui trouvera preneur. Il n'y a pas de risque immédiat », tempère néanmoins Valéry Carron.
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