Dix ans après le démarrage d'Euratlantique et cinq ans après l'arrivée de la LGV, le changement de catégorie de Bordeaux se confirme dans l'immobilier tertiaire. En dix ans, le parc de bureaux dans la métropole a ainsi gagné un million de m2 pour atteindre autour de 3,2 millions de m2. En termes d'activité, Bordeaux se situe en 6e position des métropoles françaises et au 3e rang pour la construction neuve.

Depuis la chute de 2020 liée au Covid-19 à 123.000 m2, le marché bordelais du bureau continue à remonter la pente avec une nouvelle hausse de 15 % des surfaces échangées l'an dernier pour atteindre 148.000 m2, soit un niveau identique à 2018. Le nombre de transactions progresse légèrement de 4 % sur un an. L'activité de 2022 se situe donc au-dessus de la moyenne de la décennie écoulée (132.000 m2) mais reste en retrait de -35 % par rapport au pic historique de 2019.

« La dynamique est bien là, notamment dans le neuf avec 63.000 m2 en 2022, et une progression constante depuis 2020. L'année 2019 était historique et on n'y reviendra probablement pas dans les années à venir. Je tablerais plutôt sur un rythme de croisière entre 120.000 et 150.000 m2 par an. Mais tout cela dépendra des capacités d'investissement des entreprises et de l'offre qu'on aura à mettre en face. Le début d'année 2023 est calme mais pas à l'arrêt. On peut donc être raisonnablement confiant sur le nombre de transaction même si le volume ne sera peut-être pas au rendez-vous », déchiffre Valery Carron, le président de l'OIEB (Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole).

Une offre en hausse depuis 2017

Le cœur d'agglomération - Bordeaux, Euratlantique et Bordeaux Lac - concentre 60 % des surfaces échangées qui s'équilibrent à part quasi-égale entre le neuf et la seconde main. « Les biens de 100 à 500 m2 situés en centre-ville sont les plus recherchés et constituent le cœur du marché bordelais, totalisant six transactions sur dix », observe Valery Carron. Au total 87 % des transactions sont liées à des projets de développement endogène et 13 % à des créations ou implantations de nouvelles entreprises. Parmi les opérations marquantes en comptes propres figurent les futurs locaux d'Ubisoft, ceux de l'Essca, tous deux sur la rive droite, ou encore le campus d'Elisa Aerospace.

Lire aussiLes 1.400 collaborateurs de la Caisse des dépôts s'installent à Bordeaux Euratlantique

Avec 209.000 m2 disponibles à un an fin 2022, dont un tiers dans le neuf, le stock de bureaux ne cesse de croître depuis 2017 et représente plus d'un an d'activité. Mais pas de quoi constituer une risque de sur-offre, assure le président de l'OIEB, qui dirige également les équipes de BNP Paribas Real Estate à Bordeaux : « Cette année et l'année prochaine, les études de BNP tablent sur un volume assez faible d'immeubles neufs, autour de 30.000 m2 par an, qui sera donc consommé. Si rien n'est lancé, on risque au contraire d'avoir un vrai souci d'offre neuve sur certains secteurs dont Euratlantique et le centre-ville. »

Le marché semble donc proposer davantage de choix aux entreprises même si les contrastes sont forts entre les différents quartiers avec, par exemple, un stock inférieur à un an à Bordeaux centre où le taux de vacance est de 4 %. Ce dernier oscille de 1 % sur la rive droite, avec une offre neuve famélique, à 10 % dans l'ouest de la métropole et à Euratlantique.

Cliquez sur l'image pour l'agrandir. Répartition géographique des transactions et de l'offre disponible dans la métropole bordelaise (crédits : OIEB).

Enfin, du côté des investisseurs, l'attractivité de Bordeaux ne se dément pas avec 432 millions d'euros investis l'an dernier, soit un très haut niveau malgré la baisse de 23 % par rapport au record de 562 millions de 2021. Un repli principalement lié aux bureaux alors que les locaux commerciaux et les entrepôts ont bien fonctionné. « Les perspectives pour le bureau en 2023 sont bonnes après l'attentisme de fin 2022 parce que les fondamentaux du marché sont bons et les perspectives de développement à dix ans restent attractifs pour les investisseurs tant sur l'économie que sur la démographie », note Valery Carron.

Pénurie de locaux d'activité neufs

Sur le marché des locaux d'activité et des entrepôts, la situation est plus compliquée. La demande placée des locaux d'activité ne progresse plus depuis cinq ans et l'année 2022, avec 142.000 m2 échangés, s'inscrit pile dans la moyenne. Le stock disponible est en léger repli à 127.000 m2, dont seulement 21.000 m2 de neuf.

Cliquez sur l'image pour l'agrandir. La demande placée des locaux d'activité et entrepôts de 2020 à 2022. (crédits : OIEB).

Pour les petits entrepôts, de moins de 5.000 m2, c'est encore pire : avec 33.000 m2 en 2022 pour seulement onze transactions, le marché se contracte de -18 %. Le stock est lui-aussi en chute libre avec seulement 12.500 m2 de surfaces disponibles à un an. En cause ? L'absence de toute offre neuve en 2022.

« L'offre d'entrepôts est très très faible, même en seconde main. On est à zéro neuf ou presque... », euphémise Valery Carron, qui l'explique par « la rareté du foncier disponible et le trou d'air lié aux projets décalés par le Covid, sachant qu'un projet d'entrepôt nécessite 18 mois de procédures. Le trou d'air devrait donc durer un peu puisqu'on attend les nouveaux projets que pour fin 2024 ou début 2025. »

Pour les grands entrepôts, de plus de 5.000 m2, c'est guerre mieux avec onze transactions pour 77.000 m2 en 2022, en baisse de 42 % sur un an et de -30 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Le stock représente seulement six mois d'activité.