Après un deuxième trimestre 2023 exceptionnel, avec 64.000 m2 échangés, l'année 2023 s'annonçait bien meilleure que prévu. Tout sourire, les responsables de l'OIEB (l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise à Bordeaux Métropole) tablaient ainsi sur 160.000 voire même 170.000 m2. À l'heure du bilan, les bons résultats sont au rendez-vous avec 171.500 m2 échangés sur les douze mois de 2023, soit un bond de 15 % sur un an. À rebours de la tendance nationale, où la plupart des grandes métropoles affichent un repli plus ou moins marqué sous le coût de l'inflation, du ralentissement économique et du resserrement du crédit, Bordeaux peut ainsi se targuer de signer le 2e meilleur exercice de son histoire derrière l'année 2019 qui, avec 201.000 m2, restera exceptionnelle. Bordeaux se hisse donc sur le podium régional derrière Lyon et Lille. Mais comment expliquer une telle vitalité ?
Un marché agile et équilibré
Depuis le milieu des années 2010, quand l'agglomération a passé la barre des 100.000 m2 annuels, « le marché bordelais considéré comme un marché sain, stable et équilibré, une gestion de bon père de famille », rappelle Cédric Chaignaud, vice-président de l'OIEB et directeur de Colliers à Bordeaux. Le marché girondin s'appuie sur la bonne performance de la seconde main et sur un cœur d'activités qui résiste bien, celui des petites transactions. « Il y a beaucoup de transactions de moins de 500 m2 qui sont opérés par des entreprises agiles et rapides dans leurs décisions. Bordeaux est donc moins impactée par les décisions de grandes entreprises. Par ailleurs, 80 % du marché correspond à la location qui est moins impactée par la crise du crédit », analyse Nathalie Le Bolc'h, vice-présidente de l'observatoire et directrice régionale de CBRE. L'an dernier, les transactions entre 1.000 et 2.000 m2 ont aussi très bien fonctionné avec un volume trois fois plus élevé que par le passé. La métropole bordelaise est aussi nourrie par les transactions dans le domaine de la formation avec les nouveaux campus de l'Efrei, de Ionis, de Novétude ainsi que par le lancement du chantier du nouveau siège de la CPAM.
Pour autant derrière les sourires de ce début d'année, les professionnels du secteur restent prudents pour les mois qui arrivent puisque la conjoncture viendra rattraper le marché girondin. « La crise de l'offre arrive avec des programmes neufs qui se compteront sur les doigts d'une main en 2024 et donc une problématique d'offre neuve qui se dessine en 2025 et 2026 », prévient Cédric Chaignaud. « Si on atteint 150.000 m2 en 2024, ce sera déjà un très bon résultat ! » Les programmes « Les Cimes », sur 16.000 m2 à Bordeaux Euratlantique, et « Madera », sur près de 6.000 m2 à Mérignac figurent parmi les grosses opérations de l'année 2024. Mais pas d'inquiétude pour l'instant sur le stock de surfaces puisqu'avec 217.500 m2 disponibles à un an (+3,8 %) le marché bordelais dispose de plus de 18 mois de consommation.
L'inquiétante pénurie d'entrepôts
Le sujet de préoccupation porte surtout sur le marché des entrepôts. Avec 28.500 m2, les entrepôts de moins de 5.000 m2 sont en repli de 12 % sur un an et de 28 % sur deux ans. Une baisse qui vient s'ajouter à un marché devenu structurellement pénurique : sur les trois dernières années, moins de 15.000 m2 neufs ont été mis sur le marché ! La situation est un peu moins alarmante pour les grands entrepôts, de plus de 5.000 m2, qui avec 91.000 m2, dont 26.000 m2 de neuf, rebondissent de 18 % sur un an mais restent en repli d'un tiers rapport à 2021.
« On est vraiment face à une problématique de l'offre qui ne s'arrange pas. Malgré une demande qui est toujours là, il n'y a plus d'offre neuve, pas de nouveaux parcs d'activité. Les élus locaux ne souhaitent pas accueillir sur leurs communes des entrepôts qu'ils associent à des trajets de camions, des nuisances et peu de créations d'emplois », analyse Cédric Chaignaud qui y voit un facteur fondamentalement bloquant : « sans offre, pas de transactions ! » L'offre à un an tombe ainsi à 10.500 m2 pour les petits entrepôts et à 38.500 m2 pour les grands, soit à peine six mois de consommation.
Enfin, du côté des locaux d'activité, le marché reste équilibré même si le durcissement de l'accès au crédit pour les PME pèse sur le segment des locaux de moins de 250 m2. Au total, les transactions s'inscrivent en repli de 15 % en 2023 tandis que le stock disponible à un an atteint 174.000 m2 (+37 %) pour représenter 18 mois de consommation.
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