LA TRIBUNE - Comment a évolué le marché de l'immobilier ancien à Bordeaux depuis le début de l'année par rapport à la tendance nationale ?
ALEXANDRA VERLHIAC - La tendance nationale c'est une stagnation des prix de l'immobilier ancien avec une évolution de -0,4 % sur un an. Mais, à Bordeaux, sur les douze derniers mois, on observe une baisse de -8,6 % des appartements anciens par rapport aux douze mois précédents (*). Bordeaux est la ville où les prix ont le plus baissé parmi les dix plus grandes villes françaises. En moyenne, ces villes ont gagné +3,2 % sur un an, tirées notamment par Marseille et Nice. Cependant, le prix des maisons résiste encore à Bordeaux puisqu'on enregistre une nouvelle progression de +4,1 % sur un an.
Alexandra Verlhiac, doctorante en économie chez Meilleurs Agents (crédits : Meilleurs Agents).
Comment expliquez-vous cette évolution à la baisse particulièrement marquée à Bordeaux ?
Bordeaux a connu depuis 2015 de très fortes hausses des prix immobiliers et c'est ce phénomène qui explique la forte baisse que l'on constate aujourd'hui. Le marché immobilier devient globalement plus compliqué avec la hausse des taux des emprunts immobiliers, des conditions de crédits qui se durcissent et donc une capacité d'emprunt qui se réduit, particulièrement pour les primo-accédants. Dans ce contexte, les prix bordelais sont très élevés avec un pouvoir d'achat immobilier assez faible qui devient encore plus faible. Cela amène donc les ménages potentiellement acquéreurs à arbitrer davantage vers la location, vers une forme d'attentisme ou vers un éloignement de Bordeaux.
Il est intéressant de voir que les stocks de biens en vente à Bordeaux se reconstituent rapidement avec une hausse de 70 % en un an des appartements mis en vente. Cela signifie que les acheteurs ont beaucoup plus de choix que par le passé et qu'ils ont donc un pouvoir de négociation plus fort qui explique la baisse des prix. Le marché bordelais vit donc un réajustement mécanique des prix après des années d'euphorie !
Jusqu'où ce réajustement du marché peut-il aller ?
C'est évidemment très difficile à dire mais la baisse des prix à Bordeaux devrait se poursuivre tant que les conditions actuelles du marché perdurent. Or, la Banque de France table plutôt sur une stabilité des taux d'intérêt, donc l'ajustement du marché devrait continuer à se faire par les prix. En France, nous anticipons une tendance globale de baisse des prix de l'ordre de -4 % en 2024 avec environ 20 % de transactions en moins.
À mon sens, Bordeaux devrait continuer à baisser mais pas de manière accélérée puisque les fondamentaux du marché restent bons. Sur les appartements, le prix moyen ressort actuellement à 4.574 €/m2. C'est certes moins que l'an dernier mais cela reste supérieur de près de 3 % aux prix de 2018 et de 32 % aux prix de 2014 !
La dissociation du marché s'étend à la Métropole Selon Meilleurs Agents, les autres communes de Bordeaux Métropole s'inscrivent dans la même tendance que la ville centre avec une baisse du prix des appartements de -3,4 % à Mérignac, Pessac, Bruges, Bègles ou encore Lormont tandis que le prix des maisons continuent d'y progresser d'environ 3 %. En Gironde, le prix des appartements est aussi en repli de -4,7 % sur un an tout comme celui des maisons (-2,3 %). D'après Meilleurtaux, à la fin du mois d'août 2023 dans le Sud-Ouest, le taux d'un crédit immobilier pour un bon dossier s'établissait en moyenne à 4,08 % sur 25 ans et à 3,83 % sur 20 ans.
(*) Estimations fondées sur les promesses de vente signées dans les agences partenaires de Meilleurs Agents.
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