Pour dresser son bilan, l'Observatoire des loyers de la Gironde a épluché des informations provenant de près de 10.000 logements du parc privé loués vides. Les résultats complets sont disponibles sur le site de l'Agence d'urbanisme Bordeaux métropole Aquitaine et sur celui du Réseau national des observatoires locaux des loyers. Les deux zones les plus tendues de la Gironde ont été passées à la loupe.

> Dans la métropole bordelaise

Au second semestre 2015, le loyer mensuel moyen hors charges s'établissait à 10,5 €/m² dans l'agglomération bordelaise. A noter que pour cette zone, l'étude porte sur le territoire de Bordeaux métropole ainsi que d'autres communes formant l'unité urbaine adoptée par l'Insee en 2010, avec Cadaujac, Cambes, Canéjan, Cestas, Martillac... Le parc locatif privé de l'agglomération bordelaise compte 136.700 logements (dont 124.500 loués vides). Il pèse pour environ le tiers du total des résidences principales de l'agglomération, voire presque les deux tiers dans la zone la plus centrale, indique l'Observatoire. Les appartements représentent 80 % du parc locatif, et les logements T1 et T2 un peu plus de la moitié du parc.

Le niveau moyen des loyers indique donc qu'il faut compter un montant moyen de 640 € pour une superficie moyenne de 61 m2 dans la métropole bordelaise. L'enquête menée indique par ailleurs que le prix du loyer baisse peu lorsque l'on passe de la ville-centre à la première couronne. Et confirme ce que l'on savait déjà : les couples avec enfants à la recherche d'un grand logement doivent s'excentrer par rapport au cœur de l'agglomération. A noter également : le loyer moyen est au plus bas depuis la période 2005-2008 mais parallèlement, la superficie moyenne n'a cessé de baisser. Globalement, la métropole bordelaise est moins chère que Lyon de 2 % environ, mais affiche des prix plus élevés qu'à Nantes ou Toulouse, de 3 à 4,5 % sur les T2 et T3.

> Dans l'agglomération Arcachon - La Teste-de-Buch

Au second semestre 2015, le loyer mensuel moyen hors charges s'y établissait à 9,7 €/m2. Le parc locatif privé de l'agglomération arcachonnaise compte 7.300 logements dont 6.900 loués vides). Il représente presque le quart du total des résidences principales de l'agglomération. Les appartements représentent un peu moins de la moitié du parc locatif. Le montant moyen du loyer ressort à 697 € pour une superficie moyenne de 72 m2.

Pour l'Observatoire, "l'essentiel des écarts entre les loyers de ces deux agglomérations est constaté sur les studios et appartements d'une pièce : le statut de métropole étudiante de Bordeaux explique la forte proportion de ces types de logements, qui ont, de plus, une surface plus petite en moyenne que celle constatée dans l'agglomération arcachonnaise. Cela conduit mécaniquement à des loyers plus élevés lorsqu'ils sont rapportés à la superficie." A titre d'exemple, un studio ou appartement d'une pièce situé dans l'agglomération bordelaise est loué en moyenne 14,6 €/m², contre 8,9 €/m² pour un 4 pièces ou plus, soit un loyer plus onéreux de 64 % en moyenne.

En revanche, les loyers moyens dans les deux agglomérations sont similaires dès que l'on se penche sur les logements de deux pièces et plus : les T2 s'affichent ainsi à 11,6 €/m² dans l'agglomération bordelaise et à 11,7 €/m² dans l'agglomération arcachonnaise, tandis que les T3 s'établissent à 10,1 €/m² dans les deux agglomérations.

Plus précisément, l'Observatoire relativise les écarts entre ces deux zones tendues :

"Une comparaison qui tient compte du nombre de pièces des logements et de leur superficie moyenne montre qu'en réalité, les niveaux de loyer sont extrêmement proches dans ces deux agglomérations. L'écart découle principalement :

•  du différentiel observé sur les T1, lequel s'explique à son tour en grande partie par une superficie moyenne plus grande des T1 situés près du bassin d'Arcachon par rapport à ceux de l'agglomération bordelaise ;
• de la proportion plus importante des T1 au sein du parc bordelais, notamment en raison de son statut de ville universitaire.

On peut également faire l'hypothèse qu'à la différence des logements de 2 pièces et plus, les T1 constituent un type de logement moins prisé pour les résidences saisonnières et que les propriétaires de l'agglomération arcachonnaise sont ainsi moins en mesure d'arbitrer entre une location en résidence principale et des locations estivales à la semaine."