Un marché devenu irrationnel ? Le rythme de transactions immobilières est au plus bas dans le neuf, mais les prix poursuivent leur envolée. Sur les trois premiers trimestres 2023 en Gironde, les mises en vente ont ralenti de -22 % et les ventes de -56 % par rapport à la même période l'année précédente. Les prix, eux, déjà très hauts, ont pourtant encore augmenté de +7 %. Voilà le département installé pour le troisième trimestre consécutif à plus de 5.000 euros du m2 en moyenne dans le neuf selon les chiffres de l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso).
La plongée est particulièrement perceptible sur Bordeaux Métropole puisque les rythmes de mises en vente et de transactions diminuent respectivement de -36 et -62 %. Soit un peu plus de 700 affaires conclues sur l'année 2023 pour 1.050 mises sur le marché. Sur ce secteur, les prix ont connu une hausse contenue à +4 %. Le nombre de logements livrés et qui n'ont pas trouvé preneur augmente donc à 329 unités. Il représente désormais 12 % des programmes immobiliers en cours ou terminés, contre seulement 3 % un an auparavant. Pire encore pour la promotion immobilière, la construction de près de 500 logements a été abandonnée ou reportée en 2023 en Gironde, contre seulement 198 en 2022.
La bulle d'Arcachon
Des biens en quête d'acquéreurs mais toujours empêchés par une conjoncture défavorable à la capacité d'emprunt des ménages. Beaucoup d'emprunteurs solvables il y a encore deux ans ne le sont plus aujourd'hui. Un couple gagnant 4.550 nets par mois a perdu 85.000 euros de capacité d'achat sur un projet d'acquisition d'un trois pièces, selon l'Oiso. La hausse des prix n'arrange rien. En un an, tous les biens, du T1 au T5, ont connu une hausse de leurs prix moyens. +20.000 euros pour un T3, +32.000 euros pour un T4 à Bordeaux Métropole.
Dans le reste de la Gironde, le ralentissement est généralisé... à l'exception du Bassin d'Arcachon. Sur ce secteur, le marché du neuf est bouillonnant : les mises en vente (+89 %) et les ventes (+15 %), tout comme l'offre commerciale (+138 %), explosent. Largement portés par des biens haut-de-gamme. Les prix moyens atteignent 5.495 euros du m2. Un cas réellement à part, puisque le reste du littoral girondin connaît la même décrue conjoncturelle observée en-dehors du microcosme arcachonnais. Dans le Libournais, l'Oiso évoque « un marché à l'arrêt total : pas de mises en vente, pas de ventes et pas d'offre commerciale au troisième trimestre. »
La crise est donc bien à l'œuvre pour la construction neuve, dont les représentants, sociétés de travaux et promoteurs, s'attendent à affronter le gros de la tempête en 2024. Les branches professionnelles redoutent des plans sociaux alors que les taux d'intérêt seront maintenus à un niveau élevé tant que l'inflation ne sera pas contenue. Et ça pas avant 2025 prévient le monde macroéconomique. Dans l'immédiat, le promoteur immobilier girondin Anthélios a été placé en liquidation judiciaire le 11 octobre dernier.
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