En quoi le marché de l'immobilier neuf à Bordeaux a-t-il été impacté par le coronavirus ? Comment le Gouvernement entend-il relancer l'immobilier neuf à Bordeaux et dans l'Hexagone, secteur quelque peu oublié par le plan de relance 2020 ?

État de la construction immobilière post-COVID à Bordeaux

Au premier trimestre 2019, les réservations d'appartements neufs à Bordeaux Métropole étaient en hausse de +24% par rapport à l'année précédente selon les données de la Fédération des Promoteurs Immobiliers. Or, début 2020 la France a dû affronter le coronavirus et ses conséquences économiques et sociales. Alors, la construction immobilière à Bordeaux a-t-elle été impactée par le confinement imposé en France et dans le monde ?

L'immobilier neuf à Bordeaux avant le coronavirus

Au premier trimestre 2019, sur le marché de l'immobilier neuf à Bordeaux, les réservations à investisseurs étaient en hausse de +34% et les ventes à propriétaires occupants en croissance de +13%.

En revanche, de leur côté, les mises en vente de programmes neufs à Bordeaux amorçaient une baisse de -52%, avec pour conséquence des prix en augmentation de +1.4% sur Bordeaux Métropole pour s'établir à 4.050€ du mètre carré (habitable, hors parking) - Source : FPI.

Dans ce paysage toutefois, certaines sociétés spécialisées dans la commercialisation de logements neufs à Bordeaux ont su répondre à la demande, élevée, en proposant l'intégralité de la promotion neuve : c'est notamment le cas d'IMMO9.

Existe-t-il un effet COVID-19 sur l'immobilier neuf à Bordeaux ?

Le ralentissement significatif de la commercialisation d'appartements neufs et de maisons neuves à Bordeaux avait donc commencé avant la crise du coronavirus. Il s'explique, à Bordeaux comme à l'échelle nationale, par plusieurs facteurs que les promoteurs immobiliers à Bordeaux et en France dénoncent régulièrement :

• temps de validation des permis de construire jugé trop long,
• recours contentieux de plus en plus nombreux,
• coûts élevés des travaux,
• manque de main-d'œuvre dans le secteur du bâtiment.

Il va de soi que ces éléments, préexistants à la crise du coronavirus, ne se trouvent que renforcés par celle-ci. Toutefois, en Nouvelle-Aquitaine, quelques professionnels commencent à mesurer les conséquences du confinement sur l'immobilier neuf à Bordeaux. Et leurs conclusions ne sont pas si négatives.

Les professionnels de l'immobilier croient en l'avenir de l'immobilier neuf à Bordeaux

Pour Joël Moreau notamment - notaire à Bordeaux - la crise se présente comme une parenthèse qu'il sera aisé de surmonter.

Plus généralement, les promoteurs immobiliers à Bordeaux sont prêts pour une reprise de la construction immobilière en Nouvelle-Aquitaine. Pour Arnaud-Roussel-Prouvost cependant - président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Nouvelle-Aquitaine - il est impératif que les maires des communes de Bordeaux Métropole se mettent au diapason de Bordeaux en matière de constructions immobilières (Le Bouscat, Mérignac, Talence, Bègles, Floirac, etc).

En effet, les statistiques de l'Observatoire Immobilier du Sud-Ouest (Oiso) montrent que, sur le marché immobilier en 2019, les villes métropolitaines ont tendance à freiner les constructions immobilières alors que la capitale girondine réalise à elle seule, 26% des ventes de logements de la métropole.

Le Gouvernement, après avoir laissé les professionnels de l'immobilier et du bâtiments insatisfaits face à un plan de relance 2020 qui ne mentionnait que trop peu la construction immobilière, vient d'annoncer la prorogation de deux dispositifs phares et indispensables à la construction de programmes neufs à Bordeaux :

• la loi Pinel
• le prêt à taux zéro (PTZ).

Cette nouvelle devrait motiver les édiles de Bordeaux Métropole à relancer la construction immobilière dans leurs communes respectives.

Construction immobilière : loi Pinel & PTZ soutiennent toujours l'immobilier neuf à Bordeaux

Il ne s'agit encore que d'une confidence que le Ministère du Logement aurait fait à quelques médias spécialisés comme Batiactu : la loi Pinel et le PTZ, deux dispositifs de soutien à l'acquisition d'un logement, vont être maintenus au-delà de 2020.

De l'importance de la loi Pinel à Bordeaux & du PTZ pour la construction immobilière

La prorogation du Pinel et du PTZ sonne comme un soulagement pour les professionnels du bâtiment et de l'immobilier : en effet, ces aides de l'État sont des leviers indispensables à la vente de logements neufs sur le territoire français. Ils viennent soutenir d'une manière non négligeable les ménages dans leur démarche d'achat et, par voie de conséquence, poussent constructeurs et promoteurs immobiliers à édifier davantage de logements neufs pour répondre à la demande.

Pour exemple, un couple qui décide d'investir avec la loi Pinel à Bordeaux peut économiser jusqu'à 63.000€ sur son impôt sur le revenu.

Carole et Frédéric investissent dans un appartement neuf de trois pièces dans le quartier Bordeaux Lac, en livraison au deuxième trimestre 2022. Pour ce projet immobilier en investissement locatif, le couple fait appel à la loi Pinel à Bordeaux. Le logement commercialisé par le promoteur étant affiché au prix de 237.000€, le couple pourra réaliser une économie d'impôt de 42.660€ sur 9 ans (période de mise en location), soit 18% du prix de l'appartement neuf.

Le prêt à taux zéro, qui s'adresse quant à lui aux primo-accédants en résidence principale, permet de financer une partie du projet immobilier, sans intérêts bancaires à rembourser.

Un Pinel + local et un PTZ + vert dès 2022

La loi Pinel et le PTZ vont certes rester sur le devant de la scène mais cela ne les empêchera pas d'évoluer pour soutenir toujours plus la construction immobilière.

En effet, à compter de 2022 la loi Pinel devrait muter vers une version plus soucieuse des spécificités de chaque territoire. Aussi, à Bordeaux, les loyers Pinel pourraient bien augmenter pour consolider la rentabilité de l'investissement locatif dans cette ville. Les cinq zones Pinel actuelles devraient donc voler en éclat au profit d'une sectorisation par ville, voire par quartier.

En ce qui concerne le "PTZ 2022", il mettra à l'honneur des projets immobiliers peu consommateurs de foncier. Ainsi, la part du prêt immobilier financé via le PTZ sera fonction de la superficie du terrain. Autrement dit, plus le terrain sera petit, plus la part du PTZ sera importante. Cela vise à lutter contre l'artificialisation des sols.

Cette transformation de la loi Pinel et du PTZ, qui n'en est qu'à l'état de supposition, n'est pas sans rassurer les promoteurs immobiliers et les constructeurs à Bordeaux. Ces professionnels avaient été surpris de découvrir que la construction immobilière n'était - au sein du plan de relance 2020 - pas aussi bien lotie que la rénovation de bâtiments existants.

La construction immobilière : grande oubliée du plan de relance 2020 ?

Le 03 septembre dernier, le Premier Ministre annonçait le plan de relance 2020 du Gouvernement. Ce programme économique vise à lutter contre les conséquences de la crise sanitaire de la COVID-19. Quelles mesures ont été prise pour relancer la construction immobilière en France ?

La construction immobilière à l'épreuve de l'étalement urbain

Le plan de relance 2020 du Gouvernement fait référence à une allocation d'un montant de 650 millions d'euros pour soutenir le marché de l'immobilier, neuf et ancien.

Cette allocation sera dédiée aux communes françaises afin qu'elles mettent en place des opérations de constructions immobilières sur leur territoire en prenant soin d'utiliser le foncier existant.

Parmi ces 650 millions d'euros, 350 millions seront utilisés pour débloquer des projets de constructions immobilières évitant l'étalement urbain : cela implique la densification de certaines zones d'habitat. Le tissu urbain existant pourrait ainsi gonfler de 50.000 logements neufs supplémentaires.

Les 300 millions d'euros restants seront dédiés à la dépollution des sols et au recyclage de friches industrielles. Ce ne sont pas moins de 500 à 1.000 hectares de terrain qui pourraient se libérer au profit de nouvelles constructions immobilières en France.

Une condition toutefois, pour bénéficier d'une partie de cette somme d'argent, les communes devront miser sur des constructions immobilières "durables" : il faut entendre à travers cet adjectif, des logements dont l'utilisation énergétique est rationnelle.

Constructions immobilières : une demande grandissante à Bordeaux

La problématique est ancienne dans la métropole bordelaise : la demande de logements dépasse l'offre.

De fait, Bordeaux Métropole est l'une des agglomérations les plus attractives de France : elle a attiré +19.3% d'habitants entre 1999 et 2017, séduits par plusieurs facteurs contribuant à la qualité de vie "à la bordelaise" :

• un marché de l'emploi dynamique : un taux d'emploi de 63%* ; +9.5% d'établissements inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés entre 2018 & 2019* ;
• une situation géographique privilégiée : à quelques minutes de stations balnéaires comme Arcachon ou Biscarosse et à 2h00 de train de Paris ;
• une offre universitaire variée : Université de Bordeaux ; Institut d'Études Judiciaires de Bordeaux ; Institut de formation en psychomotricité ; Institut de journalisme de Bordeaux Aquitaine**, etc.

- Sources : CCI Bordeaux Gironde* / Le Figaro.fr Étudiant** -

Cela fait plusieurs années que Bordeaux Métropole affiche une ambition démographique à hauteur d'1 million d'habitants d'ici 2030, basée sur une évolution de +1% par an depuis 2011.

Cependant, la ville de Bordeaux et ses voisines n'imaginent pas accueillir ces 230.000 néo-girondins sans prêter une attention soutenue à la qualité de vie au sein de l'agglomération. C'est pourquoi, la Mairie de Bordeaux prévoit déjà de mettre un en place un "plan décennal" en faveur du logement étudiant à Bordeaux et en périphérie.

Adopté en février 2020, ce plan décennal pour le logement étudiant à Bordeaux devrait permettre la construction immobilière de 6.000 logements sociaux dédiés aux étudiants. En lien avec le CROUS et la région Nouvelle-Aquitaine, ce projet immobilier verra le jour entre 2020 et 2030, notamment sur le campus Carreire de l'Université de Bordeaux, à deux pas du CHU Pellegrin (Centre Hospitalier Universitaire).

Enfin, il y a fort à parier que les promoteurs immobiliers privés, implantés à Bordeaux, contribueront eux aussi à relancer la construction immobilière à travers des projets de logements étudiants à Bordeaux et en bâtissant des programmes immobiliers neufs accessibles à tous.