Bordeaux Métropole a bouclé en 2015 un bilan quasi exceptionnel sur le marché de l'immobilier d'entreprise. Exceptionnel il l'est mais en partie seulement, à cause du poids de l'imposante opération de Thales à Mérignac. Pierre Coumat, président de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB), voit pourtant dans ce résultat flatteur pour les marchés des bureaux et des entrepôts l'aube d'une nouvelle étape dans le développement de la métropole.

Si l'OIEB a évité d'en rajouter sur le sujet lors de la conférence de presse de ce mardi matin, les chiffres sont tout de même frappants. Avec 107.300 m2 de bureaux échangés l'an dernier, au travers de 215 transactions, contre 87.630 m2 en 2014, le marché bordelais enregistre une hausse record des ventes de + 22,4 %. Et c'est encore plus fort sur le marché des locaux d'activité et entrepôts, où les transactions ont porté sur 229.400 m2, via 97 transactions, contre 178.560 m2 en 2014, soit un bond de + 28,4 % !

Bordeaux Métropole bien vu

"Nous avons rencontré une centaine d'investisseurs jeudi dernier à Paris et ça c'est très bien passé. L'attrait de Bordeaux est important. C'est plutôt facile aujourd'hui de vendre notre territoire. Alors qu'avant Bordeaux était timide aujourd'hui la perception qu'en ont les investisseurs est très positive", comme sobrement Pierre Coumat, président de l'OIEB.

Chargé pour l'OIEB du secteur des locaux d'activité et des entrepôts, Rodolphe de Malet (DTZ) exprime davantage d'enthousiasme.

"2015 est une très bonne année, la meilleure depuis cinq ans ! Pour donner une image plus précise, sachez que la moyenne des transactions annuelles en locaux d'activité et entrepôts sur ces cinq années était de 180.000 m2", éclaire Rodolphe de Malet.

Cette hausse remarquable doit cependant être relativisée car elle est alimentée par une opération exceptionnelle : le rassemblement des équipes du groupe Thales à Mérignac, sur un ensemble immobilier de 60.000 m2 classé en local d'activité car il contient des laboratoires.

La Cité numérique, à Bègles, est un des projets phare du programme Euratlantique (J. Philippe Déjean)

L'Ouest maître des entrepôts

Figure de proue du marché la zone Ouest de Bordeaux Métropole, organisée autour de Mérignac et de l'aéroport international, enregistre ainsi le plus important volume de transactions en 2015, avec 101.500 m2 échangés, devant la zone Sud/ Sud-Ouest (route de Bayonne), où se concentrent les grandes zones logistiques, comme celles de Cdiscount, avec 56.500 m2, Rive droite (37.250 m2) et Nord (34.150 m2).

Hormis Thales, les plus grosses opérations ont été enregistrées par la Scaso, avec 11.275 m2, à Cestas, devant Dupin (8.127 m2), à Blanquefort, la Satar, à Carbon Blanc, et Chronopost, au nord de Bordeaux, avec 8.000 m2 chacun, et Flaman (7.980 m2), à Saint-Jean-d'Illac. Le marché locatif a nourri 74 % du marché et celui de la vente 26 %, alors que le neuf représentait 12 % des transactions et la seconde main 88 %.

Manque de produits neufs

"Nous avons également comptabilisé des opérations qui sortent du périmètre stricto sensu de Bordeaux Métropole, en intégrant notamment la zone logistique de Beychac-et-Caillau, sur la route de Libourne, car c'est quand même Bordeaux", argumente Jacques Faurens, vice-président de la Chambre de commerce et d'industrie de Bordeaux (CCIB) et membre de l'OlEB.

A 290.000 m2, le stock en locaux d'activité et entrepôts est à la baisse. Ce parc inclus en particulier un bâtiment de 50.000 m2 classé comme obsolète et implanté dans la zone portuaire, à Bassens.

"Nous manquons en particulier d'entrepôts neufs aux normes. Plus largement ce marché, qui inclut dans la catégorie des locaux d'activité des bâtiments pour PME, manque de produits neufs", résume Rodolphe de Malet.

Vue nocturne de la future Meca (Maison de l'économie créative), au bord de la Garonne (rive gauche), qui doit ouvrir ses portes en 2017 (DR)

Un marché plus tonique

De son côté, Jacques Faurens a souligné que le projet urbain de la ville centre souffrait d'une carence en locaux d'activité et qu'il ne devait pas renvoyer les PME dans la grande périphérie, car ces entreprises assurent des fonctions déterminantes, comme la livraison de colis.

"Les nouvelles opérations urbaines à Floirac et Brazza intègrent ces préoccupations, mais il ne faut pas non plus oublier les bus Macron et la nécessité de créer une gare routière", a rappelé le vice-président de la CCIB.

L'évolution du marché des bureaux était présentée par Cédric Chaignaud (Colliers International), également vice-président de l'OIEB. La aussi la tendance est très favorablement orientée.

"Nous avons passé la barre des 100.000 m2 et même si des villes comme Lyon ou Toulouse ont des marchés plus importants, nous faisons plus 20.000 m2 avec le même nombre de transactions", observe Cédric Chaignaud.

Avec 55.950 m2 échangés, Bordeaux domine ce marché, en particulier par ses programmes des Bassins à flot (10.000 m2) et Euratlantique (18.000 m2). La deuxième zone la plus active dans le secteur des bureaux est l'Ouest, avec 21.320 m2, devant le Nord (12.250 m2), la zone Sud/ Sud-Ouest (10.350 m2) et la Rive droite (7.430 m2).

Vue d'intérieur de la Meca, un autre des grands projets inscrits au titre d'Euratlantique (DR)

Bureaux, la CEAPC en tête

"Euratlantique et Bassins à flot on en parle beaucoup chez les investisseurs. C'est d'autant plus intéressant que l'on voit qu'Euratlantique ne siphonne pas les marchés de la périphérie, qui restent stables. A Euratlantique arrivent des entreprises qui étaient déjà installées à Bordeaux, comme la Caisse d'Epargne Aquitaine Poitou-Charentes (CEAPC), qui a monté cette opération à 11.500 m2 en compte propre", relève Cédric Chaignaud.

Régaz, à Bordeaux Nord, avec 7.400 m2, et la Maison régionale des sports (3.000 m2), à Talence, sont les deux autres grandes opérations en compte propre (achat du terrain, construction, etc. pilotés par le client) de l'année 2015. L'opération du Crédit Agricole d'Aquitaine, qui va déménager aux Bassins à flot, sur 2.972 m2 n'est pas comptée au titre de 2015. Les autres grandes opérations, en mode traditionnel, sont celle menée au siège du groupe Acteon, à Mérignac, sur 3.790 m2, l'installation de l'école ESG (3.434 m2) aux Bassins à flot, l'agrandissement de l'ensemble Sopra Steria, toujours à Mérignac, sur 2.530 m2, celle d'AT Internet (2.200 m2), toujours dans la même commune, ou encore l'installation de la Maisons Johanes Boubée (2.210 m2) aux Bassins à flot.

Pour l'OIEB, les Bassins à flot (ici le numéro 1 avec la Dame de Shanghai) ne constituent pas un programme concurrent mais complémentaire de celui d'Euratlantique (photo J. Philippe Déjean)

A 185 €/m2 le marché fonctionne

Les professionnels de l'OIEB sont satisfaits de voir que les prix les plus élevés sur le marché des bureaux, dits "prime", ont grimpé à 185 €/m2 et qu'ils se vendent. A 171 €/m2 le prix moyen du neuf en centre ville est en légère hausse, tandis que la valeur de cette catégorie de produit grimpe plus nettement en périphérie, à 139 €/m2. La seconde main en centre-ville (150 €/m2) est en nette hausse, tandis qu'elle est presque stable en périphérie (117 €/m2). L'offre, avec une baisse de 8 % des stocks, à 142.430 m2, est en recul. Deux zones, l'Ouest (49.610 m2) et Bordeaux (51.220 m2), concentrent les deux tiers de l'offre disponible à un an, tandis qu'il n'y a plus de neuf disponible au Nord (10.920 m2 de stock). Les bureaux de seconde main représentent 79.270 m2 et le volume classé comme obsolète 26.000 m2.

Autre attraction visible depuis le bord du bassin à flot N°1 : la Cité du vin (photo J.Philippe Déjean)

Coup de fouet aéronautique

"A 6 %, le taux de vacance a atteint un plancher limite. Il est nécessaire de relancer l'offre en neuf. Pour que le marché soit équilibré, pour que l'on soit bien, il faudrait que le taux de vacance soit calé à 7 %", détaille le président de l'OIEB.

Malgré tout, le marché de la métropole bordelaise est bien orienté.

"Nous bénéficions d'une très bonne visibilité à l'extérieur car il n'y a pas d'accrocs entre la ville centre et les autres communes de la métropole. Ce qui rend notre projet urbain cohérent et convaincant. Les gens veulent venir travailler à Bordeaux et il n'est pas extravagant de d'anticiper un volume de transactions dans le marché des bureaux de 120.000 m2 d'ici 2017", veut croire Pierre Coumat.

Une prévision à laquelle Jacques Faurens souscrit également sans restriction. Pour lui Bordeaux Métropole va connaître un nouveau coup de fouet aéronautique avec la montée en puissance du programme Rafale. Concernant la grande région Aquitaine, Limousin, Poitou-Charentes les perspectives sont plus cotonneuses.

"Oui on pourrait aller avec plaisir à Bayonne mais le marché tertiaire se trouve ici", bétonne sans chichi Pierre Coumat. Alors aller à Limoges pour 3.000 ou 4.000 m2 de transactions, rajoute un autre intervenant, ce n'est pas vraiment à l'ordre du jour. Mais comme l'OIEB a 25 ans, Jacques Faurens suggère de transférer aux professionnels par exemple de Poitiers les outils qui ont été développés à Bordeaux. Une esquisse de coopération en somme...