De la « Rue bordelaise »... à Canopia. En 2022, le projet était rebaptisé comme pour marquer la réorientation végétale voulue par la mairie écologiste. Mais derrière la retouche, l'objectif du promoteur n'a pas changé : investir un archipel immobilier délaissé entre la gare Saint-Jean et les quais de la Garonne à Bordeaux pour tracer une artère commerciale de 600 mètres de long. Histoire de ne surtout pas laisser les voyageurs fraîchement arrivés en gare sans offre marchande immédiate.
Deux ans sans nouvelles, c'est long. Mais le promoteur Apsys, en charge de l'opération, a préparé en coulisses un tour de financement à la mesure de l'attente. L'aménageur vient ainsi de souscrire une série d'emprunts pour un montant global de 347 millions d'euros coordonnée par la banque Natixis CIB. De quoi boucler en une seule fois deux tiers du budget dédié à Canopia.
Seul propriétaire à bord
Chez Apsys, de Paris à Grenoble, les grands centres commerciaux urbains sont une habitude. Et pourtant, on ne s'était jamais autant endetté sur un dossier. « Dans ce contexte particulièrement contraint pour les opérations de financement, ça souligne la qualité du projet, s'enthousiasme François Agache, directeur général du développement et des opérations. On a réussi à lever 347 millions d'euros en dette bancaire, ça nous permet d'imaginer la suite, notamment le lancement des travaux. » Et le montant confirme surtout que les perspectives de rentabilité promises sont hautes pour l'exploitation des futures surfaces commerciales.
Plus de 60.000 m2 de surfaces dédiées aux activités marchandes (commerces, hôtellerie, tertiaire) seront ainsi construites, pour seulement 6.000 m2 de logements. Soit 150 appartements pour 9 % de la surface bâtie totale, à l'heure où la ressource, en particulier le logement social, manque cruellement à Bordeaux Métropole. Une prime aux commerces assumée et qui explique l'engouement financier. « Là où certains peuvent avoir une difficulté plus grande par leur modèle, c'est parce qu'il y a un pouvoir d'achat limité dans l'accès au logement. Sur Canopia, on est sur un investissement de long terme et on a du temps pour l'amortir », explique François Agache.
D'autant plus favorable pour Apsys que la société restera seule propriétaire de l'intégralité des surfaces commerciales et des logements construits. Et c'est là son grand avantage : sur les quatre hectares d'emprise urbaine, elle n'aura à négocier avec aucun autre promoteur. Apsys sera libre sur le bâti tout comme sur les 13.000 m2 d'espaces publics, alors qu'une partie des voiries va être rachetée à la Métropole. Le dirigeant se projette déjà : « Notre qualité de propriétaire unique de l'ensemble nous permettra d'animer les espaces extérieurs avec des concerts ou des événements pour les fêtes de fin d'année par exemple. » Telle une privatisation de l'espace à ciel ouvert.
Des bâtiments « frugaux »?
Quelques courbettes doivent pourtant être réalisées pour mieux intégrer l'ensemble dans le projet politique de la mairie écologiste. 9.000 m2 de façades et 3.500 m2 de toitures vont être végétalisées quand les travées seront rafraîchies par 600 arbres. La majorité municipale aimerait voir 2.000 m2 consacrés à accueillir des structures de l'économie sociale et solidaire. Côté chantier, 95 % des pierres déconstruites viendraient à être réutilisées pour ériger le nouveau bâti.
Des engagements qui semblent concorder avec les attentes des écologistes, alors que ceux-ci s'étaient vivement opposés au projet - encore appelé rue bordelaise - durant la campagne des municipales. Mais une fois élu, Pierre Hurmic avait considéré que le coût financier d'un arrêt de l'opération était trop élevé. Seule issue : le réorienter, à la marge. Finalement, Canopia pourrait bien servir la notoriété du maire puisqu'Apsys vise le label du Bâtiment frugal bordelais. Un marquage, d'initiative municipale, pour saluer les bâtiments sobrement conçus mais qui, plus de trois ans après son lancement, n'a toujours rien délivré. Apsys, qui annonce une livraison de son programme pour 2027 pourrait faire partie des premiers récompensés... juste après les élections.
Le démarrage des travaux est prévu pour le début de l'année 2025 avec les opérations de déconstruction. Le chantier doit durer deux ans et demi et s'inscrit dans le périmètre de l'opération d'intérêt national Bordeaux Euratlantique. À date, un tiers des surfaces commerciales a d'ores-et-déjà trouvé ses futurs locataires.
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