« Il est impensable de croire que la dynamique de hausse des prix de 10 % tous les ans depuis 2020 allait perdurer. Les arbres ne montent pas jusqu'au ciel ! », remarque Delphine Detrieux, présidente de la chambre des notaires de la Gironde, qui a tenu, ce vendredi 8 mars, sa conférence de presse annuelle à Bordeaux. Au menu : les chiffres 2023 fondés sur les transactions effectivement signées devant les notaires (*). Le premier constat fait état d'un volume de transactions en baisse de 20% sur un an dans le département. Une tendance nationale puisque le nombre de transactions est passé en France de 1,2 million en 2022 à 900.000 en 2023, soit une baisse de 25 %.

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Pour expliquer le ralentissement de l'activité immobilière, Delphine Detrieux cite la hausse des taux d'intérêt mais aussi les mesures prises en faveur de l'environnement - la lutte contre les passoires énergétiques, les travaux à réaliser, les normes environnementales dans les éléments de construction et de rénovation - ainsi que les mesures liées au logement mises en place dans l'agglomération bordelais tels que le permis de louer et de diviser et l'encadrement des loyers.

« Toutes ces mesures prises individuellement sont extrêmement vertueuses, et j'y suis très favorable, mais elles peuvent être perçues comme des contraintes », explique Delphine Detrieux.

En Gironde, une stabilisation du marché

Dans le détail, en Gironde, le volume de vente a baissé de 19 % pour les appartements anciens et de 24 % pour les maisons anciennes avec 14.220 ventes. Dans le neuf, la baisse est plus conséquente : -56 % pour les appartements et -45 % pour les terrains à bâtir.

« Concernant les prix de vente, depuis le début d'année 2023, les montants se stabilisent et ont même parfois subi une légère baisse dans l'ancien. Mais il n'y a pas de baisse de prix significative sur notre département, encore moins un effondrement ! », insiste Delphine Detrieux.

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À Bordeaux, un marché serein

Bordeaux reste d'ailleurs dans le trio de tête du prix au m2 pour les appartements dans l'ancien dans les villes de plus de 150.000 habitants. En affichant 4.570 €/m2 (-2,1%), elle se positionne derrière Lyon (4.860 €/m2) et Nice (4.700 €/m2).

« La baisse est limitée et tout à fait dans la moyenne de la province France entière. Bordeaux reste attractive. Les acheteurs savent qu'ils ne perdront pas leur capital en investissant à Bordeaux. Les prix ne baissent que relativement et il n'y a pas de chute à prévoir selon nous. Nous pensons que le marché est devenu serein avec une visibilité à moyen terme », souligne Marie Laborde-Latouche, notaire à Bordeaux.

Dans la métropole, le prix médian au m2 des appartements dans l'ancien ressort à 3.460 euros (-0,5%). Concernant les maisons dans l'ancien, Bordeaux affiche 533.500 euros (+0,7%), la métropole 370.800 euros (-3,4%).

Des communes qui enregistrent une hausse

Derrière Bordeaux, Talence et Le Bouscat (3.970 €/m2) affichent les prix au m2 médian les plus élevés pour les appartements dans l'ancien. Mais ce sont les communes de Lormont et Saint-Médard-en-Jalles qui ont enregistré la plus forte augmentation sur un an avec, respectivement, +3,1% (2.550 €/m2) et +3% (3.650 €/m2).

« Ce que l'on peut dire sur les appartements anciens dans la métropole, c'est que les communes comme Talence et Bègles profitent du fait que les loyers ne soient pas encore plafonnés, que les immeubles en pierre dans le centre historique de Bordeaux qui peuvent avoir des performances énergétiques médiocres et difficilement améliorables sont délaissées au profit des copropriétés dans lesquelles les améliorations sont plus faciles à faire », explique Marie Laborde-Latouche.

Et qu'en est-il pour 2024 alors que les taux ont désormais tendance à plafonner ?

« Après une période d'attentisme en 2023, depuis la fin de l'année dernière, les taux n'augmentent plus. Nous voyons d'ailleurs des baisses de 0,9%. Toute la filière immobilière est en attente de signaux forts », conclut Delphine Detrieux sans faire de prédiction pour l'année 2024.

Pour autant, les notaires girondins soulignent que le volume des transactions est revenu au niveau d'avant la pandémie tandis que les prix de vente restent bien plus élevés que ceux d'avant Covid. Et de conclure : « L'année 2024 verra sans doute ces deux éléments s'ajuster. »

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(*) Il s'agit des données de la base Perval enregistrées en Gironde du 1er décembre 2022 au 1er décembre 2023 et comparées aux données précédentes du 1er décembre 2021 au 1er décembre 2022. Les prix sont donnés nets, c'est-à-dire hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobiliers.