"C'est une première, à notre connaissance. En tout cas en Nouvelle-Aquitaine et surtout à cette échelle !", assure Sylvie Durruty, vice-présidente de la Communauté d'agglomération Pays basque en charge de l'économie et de l'innovation, à propos de la mise en place de l'éco-conditionnalité des aides à l'immobilier d'entreprises. D'après un relevé de l'Ademe, effectué pour La Tribune, il s'agit bien effectivement d'une primeur nationale. La plus grande communauté d'agglomération de France a voté en mai "un changement structurel" de son dispositif, conforme à son Plan climat air énergie territorial, en appliquant aux usines et bureaux un principe semblable à celui instauré pour les particuliers en septembre 2014.

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Ces derniers, pour bénéficier de réductions d'impôts ou d'aides publiques, doivent faire appel à des professionnels certifiés par le label RGE (reconnu garant de l'environnement). Les objectifs du dispositif national pour les particuliers et de la CAPB pour les entreprises sont quasiment les mêmes : permettre aux bénéficiaires de rénover leur bien, mais aussi dans le cas basque de construire mieux, tout en dynamisant les filières de la rénovation et de l'écoconstruction.

Le nouveau dispositif basque prend la forme d'un éco-score : le réemploi de matériaux sur le chantier vaut par exemple deux points, une toiture végétalisée trois points et la récupération des eaux pluviales un point. Seules les entreprises obtenant un éco-score minimal de cinq pourront dorénavant bénéficier des aides de l'agglomération, qui peuvent atteindre 200.000 euros. "Ces trois dernières années, la CAPB a accompagné 43 entreprises en partenariat avec le département des Pyrénées-Atlantiques : une enveloppe globale de 2,5 millions d'euros pour la CAPB qui a généré 35,4 millions d'euros d'investissements par les entreprises", pointe l'agglomération.

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50 hectares de plus

Ce dispositif sonne comme une première réponse aux préoccupations des entreprises, qui, comme les particuliers, ont de plus en plus de mal à trouver chaussure à leur pied au Pays basque. Certaines font le choix de traverser l'Adour à la recherche de terrains, à des prix abordables, pour se développer, comme dans la zone Atlantisud à Saint-Geours-de-Maremne, qui a vendu 53 hectares en 2021, soit autant que lors des treize années précédentes. "Au Pays basque, il y a un véritable manque de locaux d'activité et d'entrepôts", signalait ainsi Sophie Demange, directrice opérationnelle de CBRE IPC à Bayonne auprès de La Tribune en début d'année. Elle avait justement suggéré, au nom de la profession, des aides à la rénovation des locaux industriels.

Pour loger toutes les entreprises, surtout les startups qui se créent, il faudra non seulement rénover des locaux mais aussi en construire donc. "Je rappelle que notre agglomération, contrairement à d'autres, n'a pas de friches industrielles. Nous dédions l'ensemble de nos zones d'activités aux entreprises productives", pointe Sylvie Durruty.

Les zones existantes et futures, car actuellement près de 50 hectares sont en projet. Il s'agit d'extensions, comme à Izarbel (Bidart) où Wikicampers (location de véhicules aménagés) va construire des locaux, ou encore à la Technopole (Bayonne) ou Lynxter (impression 3 D) s'installe. L'agence de design industriel Outercraft qui était dans l'hôtel d'entreprise sur cette zone déménage à Melville-Lynch (Anglet) dans des bureaux qui doivent encore sortir de terre. La zone d'activité Pelen Borda à Larressore vient d'accueillir Façon Cuir (sellerie et maroquinerie), jusqu'alors basée à Peyrehorade, et prochainement la société coopérative Alki (meubles en bois). De nouvelles zones d'activités sont aussi en cours à Irrissary, Larceveau, Aicirits et Came, qui seront commercialisés à partir de 2023.

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Les entreprises logées à la même enseigne que les particuliers

La tension immobilière, qui incite certains à défiler voire à tagguer résidences secondaires et agences immobilières, ne concerne pas que les particuliers au Pays basque. Les entreprises basques aussi sont confrontés à la rareté et donc la hausse des prix pour ce qui est des bureaux, des entrepôts ou des locaux commerciaux. Dans la dernière édition (mai 2022) de l'observatoire de l'immobilier d'entreprises, basé sur des données de neuf agences immobilières spécialisées (1), l'Agence d'Urbanisme Atlantique et Pyrénées et la CCI Bayonne Pays Basque soulignent que « le stock disponible de bureaux a fortement diminué entre 2020 et 2021 alors que la tendance est à l'inverse au niveau national ». Ainsi, 115 biens ont changé de mains, contre 77 en 2019 (voir illustration).

Evolution des transactions et des stocks de biens d'immobilier d'entreprise au Pays basque (crédits : Observatoire de l'immobilier d'entreprise).

Cette situation s'explique selon Hélène Barrieu, experte chez Tourny Meyer citée dans l'Observatoire, d'une part par le moindre impact de "l'attentisme des grands groupes" et par "une hausse significative des demandes exogènes". Le délai d'écoulement est passé en un an de quatre ans et trois mois à un an et cinq mois. "Les offres obsolètes doivent être repensées, rénovées aux standards du marché ou requalifiées", estime Mathieu Léonard de BNP Paribas Real Estate dans le bilan annuel. Les entrepôts et locaux d'activités

L'augmentation "continue des prix", à la location comme à l'achat, concerne les bureaux, mais également les autres types de biens. Il existe, comme pour le marché résidentiel, de forts écarts entre la zone côtière et les communes situées à une vingtaine de kilomètres ou plus - mais qui ne sont pas inclues dans l'Observatoire- du littoral. C'est particulièrement vrai pour les locaux commerciaux, pour lesquels il faut débourser le plus à Biarritz.

Evolution des loyers et des prix de vente sur le marché de l'immobilier d'entreprise au Pays basque (crédits : Observatoire de l'immobilier d'entreprise).

"La crise sanitaire a accentué la pénurie. Déjà identifiée depuis plusieurs années, la situation s'accentue. Il devient urgent d'étendre certaines zones d'activités pour permettre aux entreprises de se développer", avertit Patricia Vidal d'Arthur Loyd dans l'Observatoire.

Ces deux demandes des professionnels de l'immobilier semblent avoir étendues par la CAPB. Reste à savoir si cela suffira pour répondre au dynamisme des entreprises basques.

(1) Allo immo pro, André Garreta Immobilier, Arthur Loyd, BNP Paribas Real Estate, Carmen Entreprises, IPC-CBRE & IE+, Reseau 3C, Tourny Meyer et VIP.