Le monde d’avant presque de retour sur le marché bordelais du bureau

Le marché de l'immobilier d'entreprise revient graduellement vers la normale, selon la dernière étude trimestrielle de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB). Phénomène marquant : le marché du bureau est pour le moment animé par les TPE et PME tandis que les plus grandes entreprises attendent encore avant d'agir. Si le télétravail s'est développé, le marché du bureau n'a pas dit son dernier mot et les salariés entendent bénéficier des commodités urbaines, comme les transports en commun.

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Avec l'impact du Covid des questions se posent, en particulier sur l'avenir des bureaux en espace ouvert.
Avec l'impact du Covid des questions se posent, en particulier sur l'avenir des bureaux en espace ouvert. (Crédits : Alex Kotliarskyi/Unsplash)

Valery Carron, nouveau président de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB), et Alexandre Cieux, vice-président de l'OIEB, ont présenté ce mardi 19 octobre les données chiffrées de l'évolution des marchés entrepôts, locaux d'activité et bureaux au 3e trimestre 2021. Si la pandémie de Covid-19 n'est pas encore terminée, elle a suffisamment reflué en France pour redonner de l'espace à la vie économique. Une relance qui touche inégalement l'immobilier d'entreprise.

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Au 3e trimestre 2021, l'activité sur le marché des bureaux, avec 43.200 m2 échangés au travers de 217 transactions, n'avait ainsi pas encore rattrapé son niveau du 3e trimestre 2020, où 48.700 m2 avaient changé de mains.

Un marché du bureau animé par les TPE et les PME

Selon Alexandre Cieux, ce recul (de 11,2 % sur un an) témoigne encore d'un certain attentisme.

"Les grandes entreprises réfléchissent à leur nouvelle stratégie, à cause de l'impact du télétravail, dont le modèle s'est affirmé au plus fort de la pandémie. Le marché est principalement animé par des très petites et moyennes entreprises. C'est ce qui explique cette baisse, qui ne sera pas durable. Parce que les grandes entreprises vont s'adapter à cette nouvelle attente et se relancer sur le marché d'ici 2022-2023", décrypte le vice-président.

Car il est convaincu, comme Valery Carron, que ce sont bien les TPE et PME qui animent ce début de reprise et qui reviennent au bureau. "Les grandes entreprises ont encore tendance à regarder un peu", précise ainsi le vice-président. Quant à Valery Carron, il assigne au bureau une vraie fonction en matière de gestion des ressources humaines.

"Non le marché du bureau n'est pas mort ! Parce que malgré les changements amenés par le télétravail, le bureau ne se résume pas aux échanges professionnels... Il y a la machine à café, où l'on parle vraiment. Avec des échanges sociaux qui sont eux-mêmes, les études le démontrent, des boosters de productivité", éclaire en substance le président.

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Pas de décrochage avec la tendance précédente

Histoire de recadrer une tendance 2021 dans le droit fil de celle de 2020, à quelques points près, et de démentir tout effondrement du marché bordelais, Alexandre Cieux rappelle que le 3e trimestre 2019 avait été complètement exceptionnel (avec 137.000 m2 de bureaux échangés ! -Ndlr) et que le ralentissement de l'activité enregistré l'an dernier était en cours dès les premiers jours de janvier 2020, avant que n'éclate la crise du Covid-19.

Sans surprise le marché du bureau est dominé par Bordeaux (échelle métropolitaine), en hausse avec 53.400 m2 échangés, largement devant l'Ouest (Mérignac...), à 19.400 m2, en légère baisse, suivi par le Sud/Sud-Ouest (Villenave-d'Ornon...), à 11.900 m2, le Nord (Médoc...), à 6.600 m2, en hausse, et la Rive droite (jusqu'à Libourne), à 3.800 m2, stable.

Ponts, tramway, bus : la victoire des infrastructures

Le coup d'accordéon du confinement sur la croissance a un peu brouillé les pistes mais la réalité du monde d'avant semble reprendre ses droits, en tout cas par rapport à la nouveauté qu'a été l'extension du domaine du télétravail.

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"Pour les TPE et PME la centralité est un vrai sujet. Les zones d'activité les plus dynamiques, comme Bersol ou l'aéroport de Bordeaux-Mérignac proposent des services aux salariés, ainsi que l'accès à un grand réseau de transports en commun. Les programmes Euratlantique et des Bassins à flot peuvent se développer dans de vieux quartiers industriels, à quatre kilomètres du centre-ville, parce que ces derniers ont été régénérés grâce à la construction de ponts, à leur connexion au tramway et à de nouvelles liaisons en bus", décrypte Alexandre Cieux.

Le monde industriel semble repartir de l'avant

La trajectoire des marchés des locaux d'activité et entrepôts connait une évolution divergente. Tandis que le marché des locaux d'activité progresse nettement, à 120.900 m2, soit +16,5 % sur un an, celui des entrepôts enregistre une chute très marquée, à 71.500 m2, soit -38,6 %. Encore faut-il ne pas s'emballer sur les résultats d'un seul trimestre, comme le rappelle Valery Carron :

"La croissance du marché des locaux d'activité est une excellente nouvelle, qui montre que le monde industriel est en train de repartir de l'avant."

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Quant au recul du marché des entrepôts, Valery Carron précise qu'il est dû en grande partie à une offre de qualité souvent très moyenne, qui a du mal à se revendre. C'est le secteur Sud/Sud-Ouest qui se montre le plus actif pour les locaux d'activité, avec 37.400 m2 échangés (en hausse), devant la Rive droite, à 35.900 m2 (également en hausse), l'Ouest, à 32.300 m2 (en baisse), et le Nord, loin derrière ce peloton, à 15.300 m2 (en baisse). "Le Nord est en baisse mais c'est un secteur qui sert surtout de zone de stockage", observe Valéry Carron.

Le marché des entrepôts est dominé par le secteur Sud/Sud-Ouest, avec 27.600 m2 (en baisse), suivi par le Nord, à 22.700 m2 (en hausse), puis par la Rive droite, à 14.500 m2 (en baisse) et l'Ouest, à 7.000 m2 (en baisse

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