Le rendez-vous immobilier de Bayonne, qui a pris la forme d'une table ronde, a été suivi par une centaine d'auditeurs et a attiré des poids lourds de l'aménagement du territoire et du marché immobilier au Pays basque, à commencer par Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne et président de la toute nouvelle Communauté d'agglomération Pays basque, André Garreta, Vincent Poulou, président de la Chambre syndicale Fnaim Pays basque, et Jacques Rubio, directeur général du promoteur immobilier Kaufman & Broad Grand Sud-Ouest, très impliqué au Pays basque.

La table ronde bayonnaise a confirmé la forte attraction de la zone côtière basque et le déséquilibre créé avec l'intérieur du territoire, révélé le rôle politique décisif joué par l'urbanisme dans l'aménagement du territoire, avec la création de la Communauté d'agglomération Pays basque, plus grande intercommunalité de France, et éclairé de grands projets immobiliers, dont le programme Hegoaldea, qui va retoucher le centre-ville d'Hendaye.

Face au boom démographique

La CCI Bayonne Pays basque, qui compte 17.500 entreprises adhérentes, suit de très prés l'impact de l'évolution démographique sur le territoire.

"Le Pays basque compte 300.323 habitants, dont 58 % sont installés le long du littoral. Au cours des cinq dernières années nous avons accueilli 13.473 nouveaux habitants. C'est la rançon d'une progression démographique élevée, à +0,92 % par an, contre par exemple +0,5 % en France métropolitaine. Un boom démographique porté par le solde migratoire" a décrypté André Garreta pour cadrer le décor.

La pression sur le littoral est telle que 67 % des logements se situent sur la côte. Et, comme l'a souligné le président de la CCI Bayonne Pays basque, cela va plus loin puisque le taux de logement sur la côte est plus élevé que le taux de population... autrement-dit il y a sur le littoral plus de logements que d'habitants, à cause du tourisme et des résidences secondaires !

70 % des projets dans deux agglomérations

"Entre 2005 et 2015 on voit que 55 % de la construction neuve s'est concentrée sur la côte. D'ici 2040 le Pays basque devrait accueillir 22.500 habitants supplémentaires. Les prix sont déjà élevés, relève le président de la CCI, et les constructions ont encore tendance à se focaliser sur la côte puisque 70 % des projets se répartissent dans deux agglomérations littorales."

Signe pourtant d'une vraie prise de conscience, 73 % des projets de construction concernent des logements collectifs. Une correction de trajectoire sans doute bienvenue, qui n'empêche pas que la surchauffe immobilière touche aussi l'ancien souligne André Garreta, qui a rappelé l'importance des résidences secondaires, qui "représentent entre 37 % et 42 % du parc immobilier dans les communes de la côte".

Cette maison de style néo-basque, à Biarritz, est une des figures emblématiques du tourisme au Pays basque (DR).

300.000 € de CA par cabinet

Cas particulier dans l'organisation de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), le département des Pyrénées-Atlantiques compte deux chambres syndicales, celles du Béarn et du Pays basque.

"La Chambre syndicale du Pays basque regroupe 150 agences pour 105 adhérents. Il faut savoir que la moitié de nos adhérents basques emploie un à trois salariés, pour un chiffre d'affaires moyen de 300.000 euros. La profession d'agent immobilier est une profession réglementée, et les cartes professionnelles sont délivrées par la Chambre de commerce et d'industrie" rappelle le président Vincent Poulou. Avant de préciser que les transactions immobilières restent à la hausse au Pays basque, avec un +8 % sur un an en 2016.

"L'ubérisation de la carte professionnelle"

 "L'impact de la crise immobilière, qui a suivi la débâcle financière de 2008, a été moins fort au Pays basque qu'au plan national. L'activité des agences immobilières se développe fortement depuis 18 mois, jusqu'à rattraper son niveau d'avant crise. C'est vrai qu'avec la digitalisation de nouveaux opérateurs essaient d'intervenir sur le marché, mais ce mouvement est freiné par la nature réglementée de la profession. Et les ventes de gré à gré n'explosent pas. Les professionnels de l'immobilier font de plus en plus de transactions" démystifie Vincent Poulou.

Le vrai problème selon lui tient en la multiplication des mandataires, c'est-à-dire à l'emploi de négociateurs immobiliers en tant que mandataires dépendants d'agences ou de réseaux d'agences immobilières à distance ou à très longue distance, « ça c'est l'ubérisation de la carte professionnelle, et à la Fnaim on se bat pour que cela n'arrive pas » prévient le président de la Fnaim Pays basque.

Biarritz est une cité balnéaire davantage associée au luxe que Bayonne (DR).

250 à 300 logements par an

Directeur général de Kaufman & Broad Grand Sud-Ouest, dont le siège est à Toulouse, Jacques Rubio fait partie des grands opérateurs immobiliers qui interviennent au Pays basque. Si les 20 collaborateurs du staff du groupe sont bien situés à Bayonne, Kaufman & Broad Grand Sud-Ouest agrège à son périmètre le Sud des Landes. "Nous avons 20 personnes à l'agence de Bayonne. Dans le Grand Sud-Ouest nous construisons 3.000 logements par an, dont 250 à 300 au Pays basque" illustre Jacques Rubio.

Avec la nécessité de construire dans des zones de vie, qui incluent commodités urbaines et proximité avec les lieux de travail, tout en proposant un bouquet d'options incluant une part de logements sociaux, de logements à prix maîtrisé (intermédiaire) et de logements à prix libres. Des logements qui intègrent tous de nouvelles normes, en particulier dans le domaine de la consommation d'énergie et de la protection de l'environnement. "En 15 ans la multiplication des normes a doublé les coûts dans le bâtiment" pointe Jacques Rubio.

Hegoaldea, le projet qui retouche Hendaye

Kaufman & Broad est impliqué depuis le 1er décembre 2016 dans la réalisation du programme Hegoaldea, à Hendaye. Un grand projet à longue portée urbaine dans lequel le promoteur est associé à des acteurs du logement social et intermédiaire, avec l'Office 64 de l'habitat, le bailleur social Habitelem (Action logement) et le groupe SNI (Caisse des dépôts).

"Ce projet a d'abord été lancé par un groupe immobilier espagnol qui s'est effondré et stoppé en 2010. Nous avons relancé cette opération début novembre 2016. Hegoaldea va modifier le centre-ville d'Hendaye puisqu'il va permettre de relier l'avenue des Allées à la place de la République, qui étaient jusqu'ici séparées par une voie de chemin de fer" campe Jacques Rubio.

Hegoaldea prévoit la construction de 324 logements pour un développement de 27.000 m2. Au programme également, la construction de deux parkings, un public de 210 places et un autre privé capable d'accueillir 275 véhicules.

Le programme Hegoaldea va redessiner une partie du centre-ville d'Hendaye (DR).

"Cet énorme programme va se solder par 24 mois de chantier et mobiliser 650 emplois à temps plein. Il sera livré en deux tranches, au 4ème trimestre 2018, puis au 1er trimestre 2019" observe Jacques Rubio. C'est un des plus important qu'aura traité Kaufman & Broad au Pays basque ces dernières années, après la réalisation de l'ensemble d'habitat densifié Marinadour, à Bayonne. Kaufman & Broad, intervient dans tous les segments de marché de l'aménagement urbain et de la construction : des logements aux locaux d'activité pour les entreprises.

La fin des limites communales

Maire de Bayonne et président de la Communauté d'agglomération Pays basque, plus grande intercommunalité de France, avec ses 158 communes, Jean-René Etchegaray, qui est aussi avocat, pourrait donner l'impression de piloter un Ovni. Une sensation qui s'estompe vite à l'écoute du président, quand il retrace la création de l'intercommunalité.

"Cette communauté d'agglomération n'a pas plus d'outils qu'il n'en existe ailleurs. Ce qui compte c'est la spécificité du territoire, qui est un bassin de vie. Nous avions anticipé l'évolution de la réforme territoriale. D'où la mise en place d'un schéma de cohérence territoriale (Scot). Aujourd'hui les limites communales n'existent plus. Ce qui compte c'est le territoire de l'intercommunalité. Il est vrai que la Communauté d'agglomération Pays basque est la plus grande intercommunalité de France" déroule Jean-René Etchegaray avec une pointe de satisfaction.

Jean-René Etchegaray veut améliorer la question des mobilités entre Bayonne et Saint-Sébastien (DR).

L'ancien patron de l'Agglomération Côte Basque-Adour, l'ACBA, qui regroupait les villes du noyau urbain le plus puissant du Pays basque français, avec Bayonne, Anglet, Biarritz, Bidart et Boucau, a pesé de tout son poids pour faire éclater cet incontournable cadre urbain.

66 % de communes sous les 1.000 habitants

Aussi, quand on l'interroge sur un possible risque de centralisation lié à la création de la nouvelle super structure territoriale basque, Jean-René Etchegaray est un peu agacé. "La centralisation ? C'est un procès qu'on m'a fait. J'ai été littéralement viré de l'ex-ACBA à cause de la création de cette intercommunalité. J'ai payé de ma personne !" souligne -t-il. La Communauté d'agglomération Pays basque est un nouvel outil de gestion urbaine qui va intervenir sur un ensemble de communes dont la plupart sont rurales.

Le bon fonctionnement de la conurbation Bayonne-Saint-Sébastien (notre cliché) est un des objectifs de Jean-René Etchegaray (DR).

"Deux tiers des communes comptent moins de 1.000 habitants. En même temps cela n'a rien d'exceptionnel. Pour une population équivalente le Béarn aligne 389 communes... Et puis la Communauté d'agglomération va pouvoir s'appuyer sur l'établissement public foncier local (EPFL) Pays basque, dont le rôle ne limite plus à un simple portage du foncier mais touche désormais directement à l'habitat" décrypte Jean-René Etchegaray.

Pouvoir parler avec Vitoria/Gasteiz

Et puis la nouvelle intercommunalité prépare un nouveau Scot Pays basque et Sud des Landes.

"Cela ne pose aucun problème aux élus landais et c'est la bonne échelle pour raisonner en terme d'aménagement du territoire" annonce Jean-René Etchegaray.

Avantage insoupçonnable vu de l'extérieur, cette intercommunalité met selon son président le Pays basque français au bon niveau fonctionnel face à la Communauté autonome basque (Espagne), dont le gouvernement siège à Vitoria/Gasteiz, dans la province de l'Alava. Premier objectif : coopérer pour améliorer le fonctionnement de la conurbation qui court de Bayonne à Saint-Sébastien, capitale de la province du Guipuscoa.

"Il fallait créer cette intercommunalité, qui nous permet de discuter au bon niveau avec la présidence de la Communauté autonome basque. Nous allons parler de mobilité au sein de la conurbation Bayonne-Saint-Sébastien, ce que nous n'avions jamais pu faire jusqu'à présent. Et nous avons déjà coopéré ensemble pour aboutir au désarmement d'ETA. Il y avait déjà une agence transfrontalière, mais pendant deux ans elle n'a jamais avancé" tranche le président de la Communauté d'agglomération Pays basque.

Pour Jean-René Etchegaray il n'y a pas de doute à avoir sur le sujet. Le nouveau mode d'organisation territorial développé au Pays basque français s'inscrit de plain-pied dans la réforme nationale. "L'avenir des départements est compté" pronostique ainsi le maire de Bayonne.