A Bordeaux le marché immobilier est en mode purge

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Les grandes opérations aménagées sont loin d'être terminées à Bordeaux Métropole
Les grandes opérations aménagées sont loin d'être terminées à Bordeaux Métropole (Crédits : Mikaël Lozano / Objectif Aquitaine)
Modifié 10/03/2015 à 14h30 - La conférence professionnelle de l’Observatoire immobilier du Sud Ouest (Oiso), présidé par Jérôme Banderier, qui fédère aménageurs lotisseurs et promoteurs immobiliers, a dévoilé le bilan 2014 des ventes de lots à bâtir et de logements.

Les résultats ont été présentés par Valéry Mescheriakoff dont le cabinet Adequation a mené toute l'étude de l'Oiso. Les 26.596 mises en chantier de logements neufs ordinaires en Aquitaine en 2014 marquent un recul de 14 % par rapport à 2013. Tandis que l'individuel pur (aménagé, diffus) perd 20 %, à 7.929 logements, l'individuel groupé chute de 39,6 %, à 2.454 logements, alors que le collectif progresse de 2,5 %, à 10.213 logements. Le nombre de permis de construire est en recul de 25 %. "Quand on observe les tendances longues, on s'aperçoit que la production de logements est en recul continu en Aquitaine, puisqu'elle est passée de 8,1 logements pour 1.000 habitants en 2008 à 6,4 en 2013. Il est vrai qu'à 6,4 logements pour 1.000 habitants, la situation est correcte puisque la sous-production se situe au-dessous de 4 logements et la surproduction à plus de 10", tempère Valéry Mescheriakoff.


Moins de terrain pour construire


La taille des parcelles constructibles mises en œuvre par les professionnels en secteur aménagé (dans des opérations type Bassins à flot à Bordeaux) s'établissait en Aquitaine à 736 m2 en 2013, contre 1.414 m2 en secteur diffus, marquant une tendance à la diminution de la quantité de terrain mobilisée. Il fallait ainsi mobiliser en moyenne des parcelles de 915 m2 pour construire en secteur aménagé en 2009 en Aquitaine, contre 1.780 m2 en secteur diffus. La construction de logements dans les secteurs individuel aménagé et diffus a consommé 1.263 hectares dans la région en 2013, dont 16,6 % en individuel aménagé, à 180 ha, avec une densité de 12,3 logement/hectare (ha). Un vrai grand écart avec la construction en secteur diffus, qui a mobilisé 1.083 ha de terrain pour une densité moyenne de 7,1 logements/ha. C'est en Gironde que la densité en individuel aménagé est la plus élevée d'Aquitaine, à 13,3 logements/ha.


Les ventes brutes à + 9 %


Ces données ciblées sur la région Aquitaine, issues des statistiques nationales et retraitées, ont été enrichies par la collecte d'information auprès des professionnels dans 725 communes constituant 26 aires de marché (Communauté urbaine de Bordeaux -devenue Bordeaux Métropole depuis le 1er janvier 2015-, Pau, Bayonne, Sud basque, Bassin d'Arcachon, Pays agenais, etc.) et représentant 92 % de la production régionale en individuel aménagé. Sur ce périmètre, la mise en vente de 1.949 lots à construire en 2014 marque un fort recul de 29 % par rapport à 2013. Par contre, les ventes brutes de parcelles (2.074) sont en hausse de 9 % pendant la même période. Avec 2.533 lots disponibles, l'offre se tasse légèrement de 2 %. Les principaux marchés en Gironde représentent 49 % de l'ensemble étudié, suivis par ceux des Landes (29 %), de Pyrénées-Atlantiques (14 %), Lot-et-Garonne (5 %) et Dordogne (4 %).


D'abord les parcelles les plus chères


"L'évolution du prix unitaire moyen de la vente d'une parcelle est en retrait de 3 % en 2014, à 99.808 €, mais il est supérieur au prix moyen de l'offre, à 91.790 €. Dans le même temps, la surface moyenne de la parcelle vendue recule de 4 %, à 723 m2. Elle est inférieure à la surface moyenne des parcelles en stock, à 774 m2. Cela montre que ce sont les parcelles les plus petites et les plus chères qui se vendent en priorité. De petites parcelles que l'on peut imaginer proche des centralités. Les parcelles les moins coûteuses étant éloignées des centres urbains. C'est le territoire des primo-accédants à la propriété qui représentent 30 % du marché mais que nous ne pouvons plus servir, car ils ont trop peu d'apport. Ce qui provoque une mise en souffrance des parcelles correspondant à leurs besoins", analyse Valéry Mescheriakoff.

L'étude compare notamment l'évolution de la région Aquitaine, avec la hausse de 9 % des ventes brutes de parcelles (à 99.808 € pour 723 m2), avec celle du département de Haute-Garonne (Midi-Pyrénées). Dans ce département, les ventes de parcelles brutes ont reculé de 9 % l'an dernier, à 98.900 € pour 653 m2.


Le marché se purge


L'étude de l'évolution du marché de la promotion immobilière porte quant à elle sur une aire urbaine reliant bassin d'Arcachon et Communauté urbaine de Bordeaux. "Cette aire génère 95 % de la production immobilière de Gironde. De son côté, l'aire de Pau est à l'origine de 80 % de la production immobilière dans les Landes et en Pyrénées-Atlantiques", a rappelé Jérôme Banderier. Malgré de nombreuses tensions, dont La Tribune -Objectif Aquitaine s'est fait l'écho, avec 3.603 ventes de logements l'an dernier, la CUB enregistre une croissance de 5 % par rapport à 2013 et le marché retrouve son niveau de 2010 (3.606 ventes). Par contre le nombre de mises en vente enregistre un fort recul de 23 % sur un an, avec 3.419 logements proposés. Ce qui entraîne une baisse de 15 % de l'offre, à 2.667 logements. "Après quatre années de hausse consécutive, le marché se purge gentiment", jauge Valéry Mescheriakoff. L'offre disponible en chantier (1.348 logements), commercialement validée, augmente de 8 %, tandis que le taux de désistement (options d'achats, réservations qui n'aboutissent pas) progresse de 2 %, à 18 %, par rapport à 2013. "Les mises en route sont en retard et l'aménagement ralentit : quand un promoteur fait ses comptes il peut hésiter", estime Alain Ferrasse, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Aquitaine Poitou-Charentes, qui observe toutefois que la stabilité des retraits de commercialisation dans la CUB démontre que "la confiance est là."


L'effet Pinel devient sensible


Pour le patron de la FPI Aquitaine Poitou-Charentes, l'amendement de la loi Dufflot par la nouvelle ministre du Logement, Sylvia Pinel, joue. "Il y a un effet Pinel et les investisseurs sont de retour sur le marché immobilier, même si c'est plus dur pour les accédants", admet Alain Ferrasse. Les investisseurs ont été à l'origine de 68 % des achats immobiliers l'an dernier (+ 7 %) dans la CUB, avec 2.434 logements. La part des ventes en secteur aménagé, portée par des projets comme Ginko ou les Bassins à flots, n'a cessé de grimper dans la CUB, passant de 33 % des transactions en 2010 à 53 % en 2014 (contre 47 % pour le diffus), avec 1.900 logements, dont 1.835 en collectif. Néanmoins, prévient la FPI, la part du secteur aménagé n'a cessé de reculer au cours des trois derniers trimestres, passant en 2014 de 58 % des transactions au 2e trimestre à 41 % au quatrième trimestre.
A Bordeaux intra-muros, avec 964 logements vendus le marché a favorablement évolué, en hausse de 8 %. Contrairement à la CUB, l'offre commerciale reste à la hausse, à + 5 %, avec 684 logements. Les mises en vente reculent de 6 %, à 1.035 logements, tandis que le taux de désistement reste stable, à 17 %. Les retraits sont en baisse, avec 38 logements concernés l'an dernier, contre 80 en 2012 et 47 en 2013. Dans le bassin d'Arcachon, le marché a rebondi l'an dernier de + 10 %, avec 410 ventes, tandis que les mises en vente, à une centaine de logements, chutait de 29 %. Si à 25 % le taux de désistement reste élevé, il est en recul de 3 %. Les ventes à investisseurs ne représentent que 34 % du marché contre 66 % aux mains des propriétaires occupants.

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Commentaires
a écrit le 10/03/2015 à 4:48 :
J'ai acheté recemment - et je n'ai pas vécu la meme expérience... Affichée à 595.000euros, lors de la visite, avant meme que je fasse une proposition, le vendeur me la proposait à 540.000euros. Je l'ai eu pour 480keuros apres quelques négociations mineures. Malgré cela, je ne pense pas avoir fait de super coup - je suis persuadé que je la revendrai moins cher que je l'ai achetée, d'ici 20 ans après le passage du papy boom.

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