Immobilier d'entreprise : un cru 2014 correct à Bordeaux

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Malgré une forte contrainte en matière de places de parking, Le Prélude, à Euratlantique, sera bientôt totalement loué
Malgré une forte contrainte en matière de places de parking, Le Prélude, à Euratlantique, sera bientôt totalement loué (Crédits : Agence Appa)
Dans l’immobilier de bureau, 2014 restera sans doute à Bordeaux comme un millésime correct, avec une bonne dynamique, mais sans éclat particulier. Ce qui, dans un contexte économique dépressif, est déjà une performance.

Conçu comme la vitrine d'un développement urbain converti à la croissance verte, avec  moins de voitures qu'ailleurs, grâce à la proximité de la gare Saint-Jean (TGV, TER), du tramway ou encore des vélos en libre-service (V3), le programme Bordeaux Euratlantique, où plus de 700.000 m2 de locaux professionnels doivent être construits, vient de mettre une rasade d'eau dans son vin écologique. Alors que le plan d'urbanisation prévoyait jusqu'à présent d'attribuer une place de parking pour 150 m2 de bureaux, ce qui a été le cas pour l'immeuble Le Prélude (dont 7.500 m2 sur 8.500 m2 ont été commercialisés), la barre a été ramenée à une place de parking pour 80 m2 de bureaux, a indiqué Patrice Dupouy, président de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB), ce jeudi matin lors de la présentation de l'évolution du marché en 2014, dans les locaux de la Chambre de commerce et d'industrie de Bordeaux (CCIB).

Le retour de la CCI de Bordeaux

Situé dans la partie est de Bordeaux Métropole (ex-Communauté urbaine de Bordeaux), Euratlantique est notamment en concurrence avec Mérignac, à l'Ouest, où l'on peut trouver quatre places de parking pour 100 m2 de bureaux.

"C'est un atout pour les opérations de restructuration en cours dans cette commune" confirme Patrice Dupouy. Projet à très grande échelle, Euratlantique ne se développera pas vraiment avant l'arrivée de la ligne à grande vitesse (LGV), en 2017, a pondéré Valéry Carron, vice-président de l'OIEB. La CCIB vient de faire son retour au bureau de l'OIEB et va apporter à l'Observatoire de nouveaux moyens d'action tout en élargissant le champ d'analyse des enquêtes qui, en plus des bureaux et des locaux d'activité, vont intégrer les commerces à partir de cette année. Anne Walryck va ainsi mobiliser pour l'OIEB une partie de la direction Proximité et développement du commerce et des territoires qu'elle dirige à la CCIB, et Jacques Faurens, vice-président de la Chambre, a souligné ce matin que grâce à tout ça l'observatoire allait "passer à une vitesse supérieure et se mettre en phase avec l'évolution métropolitaine".

+ 18 % sans la Cité municipale

Le marché des bureaux a enregistré une bonne année 2014 dans la métropole bordelaise malgré la stagnation qui apparaît dans l'enquête de l'OIEB. Au premier coup d'œil, avec 87.630 m2 échangés, ce marché n'a progressé que de 0,7 % par rapport à 2013 (86.940 m2).

"Si l'on retire des résultats 2013 le chantier de la Cité municipale à Bordeaux (21.000 m2 - NDR) qui est une opération en compte propre, le marché du bureau grimpe de 18 % en 2014" explique ainsi Valéry Carron.

Sur les 217 transactions de l'an dernier, le cœur du marché métropolitain se situe dans les surfaces inférieures à 500 m2 (70 % des échanges).

"Cela montre que nous avons un socle de transactions solide et qu'il fait bon vivre à Bordeaux. Les grandes structures restent attentistes et seulement cinq transactions ont dépassé les 2.000 m2 mais, à 87.630 m2, il est clair que nous avons les moyens de booster le marché" analyse Valéry Carron, en évoquant la montée en puissance graduelle d'ici 2017 d'Euratlantique, "vaisseau amiral" immobilier de la métropole sur lequel il faut éviter de focaliser toute l'attention, a prévenu le vice-président.

Forte hausse à l'Ouest

Avec 105 transactions et 39.230 m2 échangés, Bordeaux reste largement en tête même si la location en seconde main domine. "Nous manquons d'offres disponibles en neuf" a observé Pierre Coumat, vice-président de l'OIEB. Cela tient en partie à la restructuration de vieux immeubles d'activité, comme celui de la Bourse maritime, commercialisé à 80 %.

Avec 20.840 m2 échangés dans 62 transactions, l'Ouest, dont Mérignac est la locomotive, connaît une forte hausse par rapport à 2013 (autour de 12.000 m2).

"C'est un retour à l'équilibre dans lequel l'opération de regroupement des établissements de Thales n'est pas comptabilisé. Il y a aussi beaucoup de seconde main car les entreprises attendent des jours meilleurs et limitent leurs investissements" souligne Valéry Carron.

La proportion de neuf est comparativement très élevée dans le quadrant sud / sud-ouest de la métropole avec là aussi un retour à la moyenne, à 11.770 m2, tandis que la rive droite enregistre un coup de mou, à 2.570 m2 échangés, contre une moyenne de long terme comprise entre 5.000 et 6.000 m2. Ce dernier secteur, plus dense en industries et petites entreprises, subirait l'impact de la baisse de la croissance économique.

Bassins à flot à Bordeaux

Le développement des Bassins à flot est un élément porteur pour l'immobilier d'entreprise.

De l'obsolète à rénover

Alors que les tarifs des bureaux culminent en neuf (rénovation) dans le triangle d'or bordelais à 230 € / m2, les prix restent stables dans ce créneau en centre-ville, à 169 € / m2, et progressent en seconde main à 143 € / m2.

"C'est un très bon signe car cet équilibre rénovation - loyer va permettre la poursuite des opérations" observe Valéry Carron.

En périphérie, les prix reculent dans le neuf, à 132 € / m2 tandis qu'ils restent assez stables dans la seconde main, à 115 € / m2. Le neuf serait victime d'un à-coup purement conjoncturel lié à l'application des nouvelles contraintes thermiques, elles-mêmes porteuses d'économies. A 154.630 m2, le niveau des stocks dans l'immobilier de bureau à moins d'un an est en légère augmentation (+ 2,2 %) car il existe une offre de bâtiments obsolètes à rénover. "Sur un parc de 2,2 millions de mètres carrés, nous sommes loin d'avoir des problèmes" relève Pierre Coumat.

Fini les délocalisations ?

La santé du marché de bureau bordelais a été l'occasion d'un petit échange de vues entre Jacques Faurens, qui estime que le développement de ce marché est encore trop endogène, qu'il manque de comptes extérieurs, et Valéry Carron, qui lui a répondu que les grandes délocalisations appartenaient à une autre époque et qu'aujourd'hui la croissance passait par celle des directions régionales ou le groupement d'établissements déjà implantés. "L'ancien responsable d'Euratlantique disait que le développement exogène ne représenterait que 20 % de ce programme, qu'il faudrait aller le chercher et qu'il n'arriverait qu'en dernier" a complété Patrice Dupouy. Pour clore ce débat, Valéry Carron a rappelé que Bordeaux avait été récemment élue comme destination numéro un par les salariés et que l'immobilier d'entreprise restait dans la métropole un marché bien structuré et dynamique.

Bordeaux, plateforme logistique

Dominé par les entrepôts, 109.390 m2 échangés sur un total de 178.560 m2 l'an dernier, le marché des locaux d'activité (108 transactions) est en recul par rapport à 2013 (210.000 m2). Cela tient en grande partie à la taille des surfaces mises en jeu : 36 % des transactions ont ainsi porté sur des bâtiments de plus de 5.000 m2 et 26 % sur des lots de 2.000 à 5.000 m2. L'étude de ce marché dépasse le périmètre de la métropole. Et l'OIEB confirme bien que deux grandes zones logistiques animent le marché des entrepôts : Beychac-et-Caillau, à l'est, sur la route de Libourne et Lyon, et Cestas, au sud-ouest, vers Bayonne et l'Espagne.

"Bordeaux confirme son rôle de plateforme logistique d'éclatement. Il y a un manque dans l'offre de locaux inférieurs à 500 m2 pour les PME" souligne Valéry Carron.

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