C'est un effet généralisé. Depuis le second semestre 2022, les taux d'intérêt sont soudainement remontés et de nombreux acheteurs potentiels ont vu s'amenuiser leurs possibilités d'emprunt partout en France. Malgré sa forte attractivité, La Rochelle aussi en subit les conséquences.
« Depuis fin 2022, le marché se tasse », témoigne Yann Dupé, agent immobilier à La Rochelle. « On ne note quasiment plus d'augmentation des prix, la tendance est presque à repartir à la baisse. On a toujours aussi peu de biens à vendre mais on a aussi moins d'acheteurs. Si les vendeurs sont gourmands, il n'y a personne en face », commente-t-il.
Les propriétaires rochelais sont bien tentés d'afficher un prix de vente selon les niveaux médians du marché d'il y a plus de six mois : autour de 4.800 euros/m2 pour un appartement ancien, 3.700 euros/m2 pour une maison ancienne. Des appartements qui se négociaient donc à un prix un peu plus élevé que ceux de Bordeaux ! Mais désormais, avec le ralentissement de la demande, les voici contraints de revoir leurs espérances à la baisse et d'afficher des prix jusqu'à 10 % inférieurs.
+175 % de logements saisonniers en trois ans
Un coup de frein qui ne gomme pas pour autant la frénésie d'après Covid où le chef lieu charentais-maritime, déjà historiquement très cher, a atteint des sommets. La fin des confinements a vu arriver un flux massif de nouveaux habitants, venus de la capitale et des métropoles. Entre fin 2021 et fin 2022 encore, les prix de l'ancien ont progressé de +8,5 % sur La Rochelle et l'agglomération selon les chiffres des notaires de la Charente-Maritime. En trois ans, c'est presque +30 % d'augmentation avec un étalement urbain intense.
Dans le centre historique, le marché est digne de certains arrondissements parisiens. « Des biens encore aux alentours de 3.000 à 4.000 euros du m2 il y a 20 ans, on les retrouve entre 8.000 et 12.000 euros du m2 aujourd'hui », s'inquiète Sylvain Dardenne, adjoint à l'urbanisme à la mairie de La Rochelle. L'élu prend pour exemple un appartement de 68 m2 quartier du marché, orienté nord et sans extérieur, affiché à 790.000 euros. « Ce n'est pas un bien particulièrement qualitatif à vivre, il est rentable seulement si il est mis sur le marché de la location saisonnière », pointe-t-il.
C'est là une tare du logement rochelais : la ville a connu une hausse exponentielle de +175 % du nombre de logements saisonniers en trois ans. Ce système de location, lucratif pour les propriétaires, fait aussi monter les prix. Et les promoteurs profitent de la vague.
« La municipalité a laissé faire les promoteurs ! On a un besoin de logements familiaux alors que beaucoup de logements plus petits, format Airbnb, ont été construits », juge Thierry Tougeron, conseiller municipal et d'agglomération du groupe d'opposition Le Renouveau. Pour endiguer le phénomène, l'agglomération veut appliquer une réglementation stricte pour rediriger les biens vers le marché locatif classique à destination des habitants du territoire. Mais la justice a retoqué sa première version.
Vers une ségrégation spatiale ?
« Selon la Fédération des associations générales étudiantes (FAGE), les prix moyens des loyers par mois pour des logements inférieurs à 30m² ont baissé à La Rochelle de 6,3 % entre 2021 et 2022. Par ailleurs, selon l'Insee, il existait à La Rochelle en 2019, un stock, en hausse depuis plusieurs années, de 3.576 logements vacants, représentant 6,7 % du nombre total de logements, ce qui n'est pas de nature à démontrer l'existence d'une très forte tension sur le marché local de l'immobilier », a balayé le tribunal administratif de Poitiers dans son avis du 24 janvier.
Le marché semble pourtant bien avoir échappé au pouvoir des élus, qui actionnent plusieurs leviers afin de freiner l'emballement des prix. « Avec notre dispositif "Logement abordable", 40 à 50 % des logements neufs d'une même opération sont proposés sur un modèle d'acquisition à un tarif bloqué et sous conditions de revenus, en plus de logements sociaux sur un modèle locatif », déroule Sylvain Dardenne à La Tribune.
Une réglementation contraignante et cruellement nécessaire pour contenir la ségrégation territoriale. Depuis le Covid, des entreprises de service ont délocalisé leurs activités parisiennes dans des villes régionales comme La Rochelle, augmentant la demande immobilière. « On peut avoir une transformation du paysage, mais il est hors de question que les travailleurs ouvriers aillent habiter à 40 kilomètres de La Rochelle », renvoie l'élu. Un enjeu socio-spatial prégnant pour une ville et une agglomération où l'accalmie temporaire des prix ne calme pas la pression sur le logement.
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