Immobilier de luxe : huit villes néo-aquitaines font partie de ce marché atypique en forte hausse (1/3)

Le marché de l'immobilier de luxe a très fortement rebondi en 2021 et semble bien se développer de façon continue en France et notamment en Nouvelle-Aquitaine où huit villes qui appartiennent toutes à des départements de la bande littorale, figurent dans l'étude annuelle réalisée par la filiale France et Monaco du groupe américain Coldwell Banker avec PriceHubble. Ce groupe se définit comme l'un des leaders mondiaux de l'immobilier de luxe et de prestige, il est dirigé en France par Laurent Demeure.

Début 2022, le PDG de Sotheby's en France et Monaco, Alexander Kraft avait, lui-aussi, livré son diagnostic sur la trajectoire du marché en France en 2020 et 2021. Il montre notamment que les investisseurs étrangers, qui sont traditionnellement le carburant de référence de ce marché du luxe en France, étaient absents au moment du rebond et que ce sont bien les Français qui se sont précipités sur ce segment de marché.

"Les Français se sont tournés vers l'immobilier de prestige du fait de la crise Covid : ils ont ressenti le besoin d'améliorer leur qualité de vie et de miser sur une valeur refuge", souligne Alexander Kraft, qui cultive son image d'icône de la planète luxe.

Huit villes néo-aquitaines

L'étude de Coldwell Banker, identifie hors Paris un total 24 villes qui jouent un rôle déterminant dans le marché de l'immobilier de luxe en France. Parmi ces 24 villes, huit sont en Nouvelle-Aquitaine : Biarritz (Pyrénées-Atlantiques), Soorts-Hossegor (Landes), Arcachon, Bordeaux et Lège-Cap-Ferret (Gironde), La Rochelle, Royan et Saintes (Charente-Maritime). L'étude souligne notamment la place hors norme qu'y occupe la commune de Lège-Cap-Ferret, sur le bassin d'Arcachon. Puisque cette dernière est classée comme ville la plus chère de France pour l'immobilier de prestige en 2021, avec 17.997 euros/m2, devant Neuilly-sur-Seine (17.368 euros/m2) et Cannes (16.461 euros/m2) !

A Lège-Cap-Ferret, 47,2 % des biens immobiliers en vente en 2021 étaient affichés à plus d'un million d'euros selon l'étude.

Derrière les valeurs traditionnelles de ce marché haut-de-gamme que sont Biarritz, Lège-Cap-Ferret, Soorts-Hossegor, mais aussi Royan et, dans une moindre mesure, Bordeaux, l'étude Coldwell Banker-PriceHubble confirme la montée en puissance de La Rochelle et l'irruption plus surprenante de Saintes, petite ville d'une vingtaine de milliers d'habitants, située à l'intérieur des terres. Le marché du luxe dans cette ville est étroit et ne tient qu'à une poignée de transactions à plus d'un million d'euros comptabilisées par Coldwell Banker-PriceHubble l'an dernier, soit 15. Contre 62 à Royan, 89 à Soorts-Hossegor, 129 à La Rochelle, 188 à Arcachon, 232 à Lège-Cap-Ferret, 287 à Biarritz et 919 à Bordeaux.

Deux critères pour suivre l'évolution du marché

Mais, sur ce marché français prospère, plusieurs grands opérateurs internationaux sont présents, dont Barnes International et Sotheby's International Realty France-Monaco, ainsi que d'autres acteurs comme Laffite et Associés, qui vient d'inaugurer à Bordeaux une agence immobilière centrée sur le luxe. Et l'étude de Coldwell Banker-PriceHubble fait tiquer plusieurs d'entre eux.

Ces professionnels lui reprochent de mettre la barre un peu trop haut, en s'intéressant aux biens immobiliers d'une valeur supérieure à un million d'euros. C'est à coup sûr le critère le plus marquant de cette étude qui en utilise cependant un autre.

"Les biens de luxe de la présente étude sont définis par deux critères : ceux dont le prix est supérieur à un million d'euros, et ceux dont le prix relève des 10 % des biens les plus chers dans la ville considérée. Le premier critère a été utilisé pour suivre le volume des biens mis en vente, le second pour analyser les évolutions et les dynamiques de prix", étaye l'étude de Coldwell Banker-PriceHubble.

Luxe : ne pas s'arc-bouter sur un seul chiffre

Barnes International intègre dans son analyse du marché de l'immobilier de luxe des transactions portant sur des biens immobiliers à partir de 800.000 euros. Jean Anselyn, directeur de Barnes sur le bassin d'Arcachon avance ainsi une raison indiscutable pour contrer cette méthode d'analyse.

"Richard Tzipine, notre président, dit que le marché de l'immobilier de luxe démarre à partir de transactions à 800.000 euros, ce qui règle la question ! Et puis l'immobilier de luxe ne tient pas qu'à la qualité des produits, mais aussi à leur emplacement", tranche ce dernier.

Matthieu Vincens de Tapol, président de la Chambre des notaires de la Gironde, a lui aussi sa propre vision des enjeux.

"La vente d'un studio, voire d'une petite maison à 900.000 euros, il est clair que c'est de l'immobilier de luxe, à cause de la flambée du prix au mètre carré. Ce que je veux dire c'est que l'on peut dépister des prix autrement plus exorbitants qu'un million d'euros, dans les transactions sur de toutes petites surfaces", recalcule Me Vincens de Tapol.

Sébastien Lafitte et David Tignard lors de l'inauguration de Lafitte et Associés (Lafitte et Associés).

"Le luxe à Bordeaux ça n'existe pas"

David Tignard, quant à lui n'utilise le mot luxe qu'avec d'infinies précautions et ne le voit pas fusionner avec Bordeaux ou une autre ville régionale.

"Je préfère parler d'immobilier de prestige. J'ai beaucoup voyagé et j'ai une définition du luxe très précise. Le luxe à Bordeaux ça n'existe pas, pour ça il faut aller à Paris, Monaco ou Saint-Tropez. Ce que je veux dire c'est qu'à Bordeaux vous allez trouver des biens de prestige, des appartements de 200 m2 à deux millions d'euros ou plus. Un habitat vraiment prestigieux dans des immeubles du XVIIIe siècle, en plein centre, mais pas encore luxueux !

Pourquoi ? Parce que vous êtes au deuxième étage et que vous n'avez pas d'ascenseur direct ni de parking privatif au sous-sol de l'immeuble, vous voyez ? Je pourrais aussi vous parler d'un hôtel de luxe au Sri Lanka où vous avez en permanence trois personnes à votre service pour vous faire toucher du doigt cette idée du luxe", argumente avec précision le cofondateur de Lafitte et Associés.

Un marché des biens immobiliers de luxe qui grimpe plus vite

Toujours est-il que l'étude de Coldwell Banker-PriceHubble pointe en 2020 un recul de l'offre en immobilier de luxe de -25,4 % à Bordeaux. Évolution qui a fait progresser le prix moyen sur ce marché de +3,1 % pendant la même période. Il faut attendre 2021 pour que le marché rebondisse fortement dans le port de la Lune. Avec une hausse fulgurante de +50 % du nombre de biens immobiliers luxueux mis en vente, au nombre de 919, et une progression de +4,4 % du prix moyen au mètre carré, à 7.200 euros/m2, "ce qui constitue l'une des plus fortes hausses du marché" soulignent Coldwell Banker-PriceHubble.

Bordeaux a également enregistré une hausse de +10 % des biens immobiliers luxueux appartenant au cercle des 10 % de logements les plus chers de la ville, dont la valeur médiane atteint 1.090.000 euros. Quand -tous biens immobiliers confondus- le prix moyen au mètre carré a augmenté de +2 % à Bordeaux l'an dernier, à un peu moins de 4.700 euros/m2, les logements appartenant aux 10 % des biens immobiliers les plus chers de la ville ont vu leur prix progresser de +4 %, à 7.200 euros/m2. C'est l'un des enseignements de cette étude : les biens immobiliers de luxe ont tendance à grimper beaucoup plus vite que l'ensemble du marché immobilier.

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La Tribune publie cette semaine une série de trois articles sur l'immobilier de luxe en Nouvelle-Aquitaine :

Immobilier de luxe : huit villes néo-aquitaines font partie de ce marché atypique en forte hausse (mercredi 8 juin)
Immobilier de luxe : le Bassin d'Arcachon vitrine régionale d'un marché « no limit » ? (jeudi 9 juin)
« Non, l'immobilier de luxe n'est pas hors de contrôle ! » (vendredi 10 juin)