La construction de logements locatifs sociaux (LLS) est conditionnée par l'obtention par le bailleur social d'un agrément. Ce qui différencie ce marché de celui de la promotion immobilière et change son mode de lecture. Une particularité soulignée par Julien Costille, vice-président de l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso), à partir des chiffres de l'Union régionale HLM de Nouvelle-Aquitaine, lors de la présentation de l'évolution des constructions de logements locatifs sociaux en mars dernier dans les locaux de l'Inseec Bordeaux.

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Si le marché des constructions neuves au sens de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) ne va pas bien, celui des logements locatifs sociaux, encore plus dépendant des décisions politiques, ne se porte pas mieux. Un marché dont le paramètre de lecture clé reste l'évolution des agréments.

"Il ne s'agit pas des mises en ventes parce qu'avec l'agrément les chiffres que nous utilisons se situent beaucoup plus en amont", confirme Julien Costille. "Entre l'agrément d'un projet et sa livraison, il faut compter entre 3 ans et 3,5 ans".

Une chute de plus de 30 % sans rebond post Covid

Les chiffres dévoilés montrent ainsi que l'affaissement du nombre de logements locatifs sociaux agréés, ayant donc leur feu vert pour être construits, remonte en Gironde à la crise du Covid-19 tout en s'inscrivant dans une courbe en recul depuis 2018. Au départ le mouvement était peu perceptible puisqu'en 2018, avec 5.174 agréments, le nombre de ces bâtiments à construire agréés dans le département n'était en recul que de -4 % par rapport à 2017 (5.394). La rupture se situe clairement entre 2018 et 2019, quand le nombre logements locatifs sociaux agréés a chuté de -14,8 %, soit un manque à gagner de 766 constructions !

Cette tendance à l'attrition va s'accélérer avec la pandémie de Covid-19 et, au plus fort de la tempête, en 2020, le nombre d'agréments délivrés s'effondre de -33,7 %, soit une perte de 1.486 constructions nouvelles ! Le problème c'est qu'il n'y a pas eu de vrai grand rebond en 2021, avec un mouvement de reprise très limité de 176 constructions supplémentaires sur un an (+6 %).

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Bordeaux Métropole, le marché XXL du logement locatif social

"Nous sommes très en deçà des résultats attendus par l'État, qui tablait sur 4.383 nouveaux logements locatifs sociaux en Gironde en 2021 et 5.028 en 2022... ", confirme Julien Costille.

C'est sans doute d'autant plus inquiétant que la dynamique d'agrément de ces programmes immobiliers s'est mise à violemment patiner à Bordeaux Métropole, qui était au moins jusqu'en 2019 la force motrice ultra dominante de ce marché dans toute la Nouvelle-Aquitaine.

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Pour ne prendre que ces exemples, Bordeaux Métropole représentait 77,2 % du marché LLS girondin en 2014 et 72,8 % en 2017... Sachant qu'en 2017 le marché du logement locatif social du département de la Gironde représentait à lui seul 53 % de la totalité des 10.236 agréments accordés en Nouvelle-Aquitaine... Autrement dit,en 2017, Bordeaux Métropole a représenté 38,5 % du marché néo-aquitain du logement locatif social.

De trop fortes tensions métropolitaines

Le retournement n'en est que plus visible. Ainsi, alors que le délai moyen entre un agrément et le début des travaux est de 14,2 mois en Gironde (hors Métropole), il grimpe désormais à 18,3 mois sur le territoire de Bordeaux Métropole. Ce qui fait que, fatalement, le délai moyen entre l'agrément et la livraison du bâti suit une trajectoire symétrique. Il est ainsi de trois ans en Gironde (hors Métropole) et monte jusqu'à trois ans et six mois à Bordeaux Métropole. Et là aussi les faits s'enchainent impitoyablement.

"Jusqu'ici le marché du logement locatif social se concentrait sur Bordeaux Métropole et ses franges girondines immédiates. Mais là nous assistons à une extension brutale du marché vers le Sud-Est du département, avec une baisse des agréments à l'Ouest. Alors qu'en 2021 les 2.922 logements agréés se répartissait sur 63 communes, en 2022 les 3.098 logements agréés se répartissaient sur 78 communes. Le tout avec une montée en puissance des ventes en futur état d'achèvement.

D'autre part, 68 % des agréments en 2021 concernent des programmes situés dans des communes classées en zone B1 (parmi les plus tendues -Ndr). En Nouvelle-Aquitaine c'est une situation tout à fait spécifique à la Gironde", dépeint Julien Costille.

La nette remontée des agréments en Nouvelle-Aquitaine, passés de 7.805 en 2020 à 8.658 en 2021, va-t-elle relancer le marché LLS à Bordeaux Métropole ? Il faut l'espérer étant donné le niveau toujours plus élevé des attentes de logements sociaux dans la région. L'an dernier l'Union régionale HLM précisait que 95.000 ménages étaient en attente d'un logement social en Nouvelle-Aquitaine. Plus récemment la préfète de région et les élus de Bordeaux Métropole se sont réunis pour aborder cet enjeu plus frontalement en mobilisant les maires, bailleurs sociaux, financeurs ou encore les promoteurs.

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