En octobre 2021, Jérôme Banderier, vice-président de l'Oiso (Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest) et président de l'Unafam (Union nationale des aménageurs), avait déjà prévenu que le dépassement du volume des stocks par la courbe des ventes ferait entrer le marché (déjà sous pression) du terrains à bâtir en surchauffe. Autant dire que le bilan 2021 du marché du terrain à bâtir en Nouvelle-Aquitaine confirme que la ligne rouge a été franchie. Puisque pour être graphique, au terme de l'année 2021, la courbe des ventes de terrains à bâtir a enregistré une hausse de +22,6 % sur un an, avec la vente de 2.243 lots, tandis que celle des stocks chutait de -30,9 %, à 1.451 unités. Autrement-dit la courbe des ventes est franchement passée au-dessus de celle des stocks.
"En 2021, les ventes de terrains à construire ont augmenté par rapport à 2020, avec 2.243 terrains, soit une hausse de +22,6 %, alors que le nombre des mises en ventes, avec 1.605 lots, s'est avéré très faible, en recul de 15,7 %. Avec 1.451 terrains à la vente, la courbe des stocks atteint son plus bas niveau depuis longtemps !", a observé Christian Seguy, 1er vice-président de l'Oiso en charge du terrain à bâtir.
En Gironde le prix moyen est à 178.000 euros!
Il a ensuite souligné que les transactions avaient fortement progressé en Charente-Maritime. Les ventes, en hausse de +57 %, ont ainsi concerné 655 terrains à bâtir, d'une surface moyenne de 459 m2, qui se sont échangés à 73.000 euros. Ce qui revient à dire que la Charente Maritime a enregistré l'an dernier presqu'autant de transactions qu'en Gironde, où ces dernières ont été au nombre de 712, en hausse de 4,5 % par rapport à 2020.
Ces parcelles constructibles girondines développaient une taille de 655 m2 en moyenne, et se sont échangées au prix record de 178.000 euros !
"Les ventes ont fortement progressé en Charente Maritime. En Gironde, le marché a bien fonctionné à Bordeaux-Rive droite. A l'échelle de la Nouvelle-Aquitaine le marché s'est également bien développé dans le sud des Landes et à Pau. Les Landes et les Pyrénées-Atlantiques sont les deux autres départements où le marché reste orienté à la hausse", a déroulé en substance Christian Seguy.
Les échanges les plus faibles en zones rurales
Le nombre de transactions a ainsi augmenté de +30,5 % dans les Landes sur un an, avec 414 ventes de terrains d'une surface moyenne de 625 m2. Des lots négociés à 91.000 euros l'unité. Dans les Pyrénées-Atlantiques, 308 transactions -négociées au prix moyen de 95.0000 euros-, ont été enregistrées, soit une hausse du marché de +25 %. Le marché dans le Lot-et-Garonne est également à la hausse, à +11 %, avec 89 ventes de parcelles constructibles d'une surface moyenne de 637 m2, pour un prix de 58.000 euros. Le département de la Dordogne enregistre de son côté un recul de ses transactions de 26 %, avec 65 terrains à bâtir d'une surface moyenne de 894 m2 cédés, pour un prix moyen de 37.000 euros. Ces parcelles constructibles en individuel aménagé se constituent pour une grande part de terrains destinés aux lotissements.
"La Dordogne et le Lot-et-Garonne sont très faibles en ventes car il s'agit de départements ruraux où prédominent les constructions en diffus", a éclairé Christian Seguy.
En Gironde la crise à tout ce qu'il faut pour exploser
"En Gironde, la situation commence à être sérieusement dramatique", a ensuite poursuivi le premier vice-président. "A 712 ventes en 2021 ça va encore, ça se maintient, avec une hausse calée à 4,6 %. Mais les mises en ventes de terrains sont durement touchées et reculent de 36,4 % dans le département, à 488 lots. Et à moins de 500 mises en ventes, la production risque de s'effondrer. Le stock est quant à lui passé à moins de 400 lots, très exactement à 386. Ce qui représente six mois de stock !
Si on continue comme ça, il n'y aura plus de terrains en stocks d'ici fin 2022, car les ventes sont stables, et que la production et les stocks sont en baisse. Y aura-t-il bientôt des enchères pour acheter des terrains à bâtir ?", lance Christian Seguy.
Ce dernier souligne que, même si 40 % des terrains échangés en Gironde font moins de 600 m2, la surface moyenne ne bouge pas, qu'elle ne diminue pas, ce qui permettrait pourtant de fluidifier le marché avec une baisse des prix. Sachant que les terrains à 50.000 euros représentent désormais moins de 10 % des ventes et, qu'à l'inverse, la part des terrains vendus plus de 170.000 euros est passée de 10 % à plus de 40 % entre 2016 et 2021...
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