Immobilier d'entreprise : plus de 400 millions d'euros investis dans les bureaux

L'étude sur l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise à Bordeaux Métropole en 2021, réalisée par l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB) et l'A'urba (Agence d'urbanisme de Bordeaux Aquitaine), a été dévoilée ce mardi 8 février. Elle montre que le marché du bureau sort doucement de la léthargie où l'a plongée la pandémie de Covid-19, enregistrant une hausse des volumes échangés de +3,2 %, avec 127.000 m2 en 2021 (contre 123.000 m2 en 2020).

L'écart avec 2019, année exceptionnelle où 200.000 m2 de bureaux ont été échangés, est encore monumental mais, comme l'ont souligné Valéry Carron, président de l'OIEB, et Alexandre Cieux, vice-président, ce recul des échanges (de 36,5 % depuis 2019 -Ndlr) ne signale pas un effondrement du marché du bureau ni une désaffection pour Bordeaux Métropole.

Une véritable explosion des investissements dans le bureau

"A 127.000 m2, le marché du bureau est en croissance et nous sommes convaincus qu'à partir de 2022 une nouvelle vague de transactions va commencer à s'imposer, ce sera une année de reconquête", commente en substance Alexandre Cieux.

Et les chiffres lui donnent raison car Bordeaux Métropole fait vraiment rêver les financiers. Comme l'a révélé Jessica Cooper, vice-présidente de l'OIEB, les investissements ciblés sur le marché de l'immobilier d'entreprise à Bordeaux Métropole ont explosé, passant de 250 millions d'euros en 2020 à 562 millions d'euros en 2021 ! Et l'image est encore plus saisissante quand on la focalise sur le marché du bureau. Les investissements engagés sur ce segment de marché sont ainsi passés de 140 millions d'euros en 2020 à 410 millions d'euros en 2021 : soit +193 % !.

En région, Bordeaux juste derrière Lyon pour les investissements

"Les entreprises qui ont goûté à Bordeaux y reviennent : les salariés sont contents d'y habiter, les familles aussi et l'attraction se renforce. La pandémie de Covid-19 a boosté le télétravail ce qui oblige le marché du bureau à réajuster son offre. Mais la volonté d'investir dans ce segment de marché à Bordeaux n'a jamais été aussi forte" éclaire en substance Valéry Carron.

C'est ainsi qu'en 2021 Bordeaux Métropole s'est imposé en région comme la deuxième place en immobilier d'entreprise préférée des investisseurs, après Lyon. Bordeaux reste la pièce maîtresse de ce marché. Sur les 127.000 m2 de bureaux échangés en 2021, au travers de 302 transactions, le port de la Lune en a comptabilisé 72.000 m2, soit 56,6 % du marché. Suivent les secteurs Ouest (25.000 m2), Sud/Sud-Ouest (vers Villenave-d'Ornon-15.000 m2), Nord (9.000 m2) et Rive droite (5.000 m2).

Des "prix tops" qui flambent sans représenter le marché

La tension sur les loyers dans l'hypercentre de Bordeaux, déjà très élevée ces dernières années, n'est pas retombée. Mais comme le souligne le président de l'OIEB elle reste périphérique par rapport à l'ensemble du marché. C'est ainsi que la montée des "valeurs locatives top" dans une fourchette de 300 à 320 euros/m2 atteint des niveaux jugés fous mais non caractéristiques d'un marché dont la réalité des prix se situe à 199 euros/m2 dans le neuf et à 192 euros/m2 pour la seconde main, ont recadré les dirigeants de l'OIEB.

Sachant qu'en périphérie de l'hyper centre, le neuf se loue en moyenne à 153 euros/m2 et la seconde main à 127 euros/m2. Au total le parc bordelais du bureau est estimé à 3,2 millions de mètres carrés, dont 1,6 million à Bordeaux, 650.000 m2 dans le secteur Ouest, 450.000 m2 au Sud/Sud-Ouest, 350.000 m2 au Nord et 200.000 m2 sur la Rive droite.

Tassement des locaux d'activité, hausse des entrepôts

L'offre disponible de bureaux à un an s'élève à 176.000 m2, dont 66.000 m2 de neuf, et les dirigeants de l'OIEB se montrent confiants.

"La grande force de Bordeaux c'est d'avoir un marché très diversifié, avec la présence de tous les types de sociétés de service", éclaire Alexandre Cieux.

Le marché des entrepôts, qui avait littéralement flambé en 2020, à 159.000 m2, soit une hausse de +67,6 % sur un an, a continué à progresser pour atteindre 173.000 m2 à fin 2021. Soit une nouvelle hausse plus raisonnable mais encore nettement élevée à +8,8 %. L'an dernier quatre entrepôts de classe A (les plus sophistiqués) ont été livrés, pour un total de 35.200 m2, avec un compte propre à 7.000 m2 signé Discac. Le marché des locaux d'activité connait quant à lui un léger tassement de -2 %, à 144.000 m2, ce qui reste dans la partie supérieure de la moyenne de ces dernières années et ne signale pas non plus de problème majeur.

Un dynamisme principalement porté par les PME

"2021 est une très bonne année, avec une vraie volonté d'acquisition de locaux d'activité. Nous avons enregistré sept opérations en comptes propres dans ce segment de marché, dont DSA Aquitaine, pour 3.700 m2. Cela démontre le dynamisme des entreprises locales", cadre Patrice Dupouy, vice-président de l'OIEB.

Signe que ce dynamisme du marché des locaux d'activités est porté par des petites et moyennes entreprises métropolitaines, 76 % des surfaces échangées font moins de 1.000 m2 de surface. Et puis 86 % des opérations enregistrées sont liées à des développements ou déménagements d'entreprises déjà implantées. Les nouvelles venues représentent 8 % des opérations et les créations 6 %.

Les chiffres concernant le marché des entrepôts sont différents car les surfaces traitées sont forcément supérieures. Ainsi 56 % des transactions ont porté sur des surfaces supérieures à 5.000 m2. Le niveau des implantations sur le territoire est également très différent, puisque le marché a été alimenté par de nouvelles arrivées sur le territoire dans 20 % des cas, 76 % portant sur des opérations de développement ou déménagement.