« Il y a une évolution profonde de l'organisation des surfaces de bureaux » (Valery Carron)

INTERVIEW. Valery Carron, le directeur transactions de BNP Paribas real estate Bordeaux fraîchement élu président de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB), fait le point en exclusivité dans la Tribune sur les chiffres du 1er semestre 2021 dans la région bordelaise, sur l'impact du télétravail et du flex office et sur la pénurie de locaux d'activité, notamment industriels.

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Valéry Carron, le directeur transactions de BNP Paribas real estate Bordeaux, est le nouveau président de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB).
Valéry Carron, le directeur transactions de BNP Paribas real estate Bordeaux, est le nouveau président de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB). (Crédits : BNP Real Estate)

LA TRIBUNE - Quel bilan faites-vous du premier semestre pour l'immobilier de bureaux à Bordeaux Métropole ?

VALERY CARRON - Le volume de surfaces placées se redresse avec 131 transactions et 52.000 m2, soit une hausse de +19 % par rapport au 1er semestre 2020. Sur l'ensemble de l'année 2020, il y a eu 120.000 m2 de transactions et on anticipe un phénomène de rattrapage au 2e semestre 2021 qui devrait, si le redémarrage de l'économie se confirme, rompre avec la forme d'attentisme que l'on constate ces derniers mois. La moyenne des surfaces se situe à 392 m2 et les décisions sur les surfaces de plus de 1.000 m2, qui sont rares à Bordeaux en règle générale, ont parfois été reportées mais se débloquent désormais rapidement une fois que les certitudes sont là. Ce qui est plutôt rassurant.

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On constate tout de même que Bordeaux est tombée du podium national hors Ile-de-France, passant de la 2e marche au 1er semestre 2020 à la 6e place un an plus tard, derrière Lyon, Lille, Aix-Marseille, Nantes et Montpellier. Faut-il s'en inquiéter ?

Non, je ne crois pas parce qu'il y a des effets conjoncturels liés à certaines grosses opérations en comptes propres à Nantes et Montpellier notamment qui ont connu des hausses très importantes. Si l'on prend la moyenne sur dix ans, on reste en 4e position entre Toulouse et Marseille. Sachant que depuis deux ans Toulouse est très en de-dessous de son niveau d'activité habituelle à cause de l'impact de la crise sur Airbus et la filière aéronautique. Par ailleurs, à Bordeaux, l'offre disponible à un an se maintient (-4 %) même si l'offre neuve enregistre une baisse plus marquée (-11 %). La production neuve avec un pic prévu en 2023 devrait se lisser sur plusieurs années mais les dernières livraisons à Euratlantique et au Quai des Caps au Bassins à flot sont des réussites.

Il y a un an, vous étiez très prudent quant à l'impact du télétravail sur les stratégies immobilières des entreprises. Douze mois plus tard, la demande des directions d'entreprises a-t-elle évolué ?

Oui, il y a des évolutions désormais assez perceptibles. On constate une consommation de bureaux neufs beaucoup plus importantes que la seconde main que l'on explique notamment par une recherche de bureaux plus fonctionnels, plus neufs et donc plus adaptés aux nouvelles normes sanitaires. L'autre trait marquant c'est que les entreprises expriment un profond besoin de revenir au bureau parce que cela apporte de la cohésion, de la sociabilité et un partage d'informations importants. Ce sont tous ces moments informels, ces échanges entre deux portes qui sont bien souvent source d'efficacité. Mais dans le même temps, le télétravail choisi de deux jours par semaine est souvent devenu la norme. Ces deux évolutions redessinent la nature de la demande.

Que voulez-vous dire concrètement ?

Il y a une demande de plus en plus forte pour des organisations en "flex office", c'est-à-dire sans bureau attitré à un salarié particulier. En contrepartie, les entreprises demandent davantage d'espaces dédiés à la convivialité et au travail collectif : salles de réunion, espaces de machine à café et tables communes. C'est vraiment une tendance qui monte avec l'idée de recréer une vie d'entreprise collective au bureau. SI bien qu'au départ, avec le télétravail, les surfaces demandées étaient souvent inférieures de 40 % à l'avant crise mais aujourd'hui on est plutôt autour de -10 %.

Il ne faut pourtant pas sous-estimer la source de stress que peut représenter le "flex office" pour les salariés...

En effet, ce n'est pas toujours évident à mettre en place et ça suppose un accompagnement. On teste beaucoup de choses depuis 18 mois et la mise en place d'un casier personnel fermé pour chaque salarié est très appréciée. On constate aussi que les groupes et les équipes se reforment et que, par habitude, les gens s'installent souvent au même endroit ! Mais malgré tout, ce que l'on observe c'est une évolution profonde d'organisation des surfaces de bureaux, une tendance de fond du marché.

Un temps menacé par la crise sanitaire, le coworking est-il aujourd'hui rentré dans les habitudes des entreprises et des salariés ?

Oui parce qu'il offre de la souplesse et de la complémentarité avec les tendances dont nous venons de parler. Il permet d'accueillir des salariés qui ne travaillent pas bien chez eux en télétravail ou des salariés ou des équipes de passage pour quelques jours ou quelques semaines. C'est aussi pertinent pour une startup qui n'a pas vraiment de visibilité sur son rythme de croissance ou une PME ou une ETI qui décide de délocaliser une équipe commerciale ou de R&D dans une ville donnée pour un temps donné. Enfin, de plus en plus d'entreprises ont aussi des bureaux en périphérie et quelques postes de coworking en centre-ville ou l'inverse. C'est toujours la flexibilité qui est recherchée et le fait de ne pas avoir à s'occuper de tous les aspects chronophages de gestion immobilière.

La performance environnementale est-elle devenue un critère important ?

Pas systématiquement. Dans les faits, l'aspect environnemental pèse essentiellement dans les choix des grandes entreprises et des grands groupes. Cela répond aussi de plus en plus à une demande exprimée par les salariés eux-mêmes, surtout les nouvelles générations qui réclament moins de consommation énergétique et plus de responsabilité sociétale et environnementale dans le fonctionnement immobilier. Du point de vue de l'entreprise cela se traduit aussi par des économies d'énergie. Et tout cela va s'accélérer avec la mise en œuvre du décret tertiaire qui interdira les bureaux les plus énergivores à partir de 2030, 2040 puis 2050.

Quelle est la situation sur le marché des entrepôts et les locaux d'activité au 1er semestre 2021 ?

Il y a une pénurie plus que forte sur le stock de locaux d'activité de plus de 5.000 m2 à Bordeaux Métropole ! En 2020, les transactions étaient de 178.000 m2 et au seul 1er semestre 2021 on est déjà à 106.000 m2. Cela traduit, dans la région bordelaise et ailleurs, une vraie tendance de réindustrialisation du territoire avec de plus en plus de projets d'implantations ou de réimplantations industrielles en France. Maintenant, il est impératif de nous préparer à accueillir ces entreprises industrielles avec des terrains et des surfaces adaptées et à des prix normaux. Et ça n'a rien d'évident au regard du manque de terrains disponibles pour répondre à ces demandes industrielles qui entraîne une hausse des prix depuis 2018 et risque donc de menacer ces équilibres économiques industriels.

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