Immobilier d'entreprise : le marché du bureau à Bordeaux Métropole plombé par le Covid-19

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En désertifiant les grands espaces de travail, les mesures sanitaires ont bouleversé la dynamique du marché du bureau. Ici les locaux d'AT Internet, à Mérignac.
En désertifiant les grands espaces de travail, les mesures sanitaires ont bouleversé la dynamique du marché du bureau. Ici les locaux d'AT Internet, à Mérignac. (Crédits : AT Internet)
Le Covid-19 vient de frapper de plein fouet le marché du bureau à Bordeaux Métropole, le renvoyant à une période 2010-2014 que tous les professionnels espéraient révolue. Sous l'effet des contraintes sanitaires et de la montée du télétravail, le marché du bureau a commencé à muter. Celui des locaux d'activité est à la hausse, tandis que les entrepôts marquent le pas.

Le marché du bureau n'a pas réussi à redresser la barre dans la métropole bordelaise au premier trimestre et continue à s'enfoncer, comme le montrent les derniers chiffres de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB). Il est vrai que le dernier trimestre totalement hors Covid-19, à savoir le premier trimestre 2019, semble avoir constitué un pic avec 34.200 m2 échangés, après une excellente année 2018 où ce volume à la même période était de 31.200 m2.

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En comparaison, le premier trimestre 2020, avec 19.800 m2 échangés (au travers de 63 transactions), avait déjà marqué un tournant. Difficile encore de savoir de quel poids a pesé la pandémie de Covid-19 sur le marché mais le comparatif sur un an entre les premiers trimestres 2020 et 2021 continue à se jouer à la baisse. Après avoir lourdement chuté de -40 % entre les premiers trimestres 2019 et 2020, le volume des échanges pendant la même période entre 2020 et 2021 enregistre ainsi un recul moins pentu mais encore net de -9,5 %, pour atteindre 17.900 m2 au travers de 51 transactions.

Un renvoi du marché bordelais à sa période 2010-2014

L'an dernier Simon de Marchi, président de l'OIEB, qui n'a pas participé à la présentation de ces derniers chiffres, avait prévenu que la contre-performance du premier trimestre 2020 était due à la suractivité enregistrée en 2019, prévenant que l'impact du coronavirus ne serait pas connu avant les deuxième et troisième trimestres. Dans la Lettre de l'OIEB, le président de Marchi donne la tonalité de ce début d'année 2021.

"Les chiffres du premier trimestre sont modestes, mais de mémoire d'observateur, ils sont rarement exceptionnels à ce moment de l'année, même si depuis 2015 les niveaux enregistrés ont été supérieurs à la même période", relève-t-il ainsi, reconnaissant qu'avec le Covid-19 le marché bordelais du bureau est renvoyé à la séquence 2010-2014.

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Une période qui commençait à devenir lointaine et pendant laquelle tous les professionnels de l'immobilier d'entreprise bordelais se donnaient du mal pour que le marché local arrive à franchir de façon durable la barre des 100.000 m2 par an.

Télétravail : un impact de fond sur le marché

Il n'en reste pas moins que les années 2020 et 2021 devraient rester comme des années atypiques. Parce qu'il n'est pas douteux que ce démarrage de l'année 2021 porte tous les stigmates de la pandémie de Covid-19.

"Ce que l'on constate c'est que nous sommes dans une phase intermédiaire. Du télétravail subi on commence à passer à un télétravail plus organisé du point de vue du code du travail. Il faudra ensuite reformuler cette évolution en surfaces de bureaux. Mécaniquement personne ne va tartiner les espaces avec des bureaux pleins compte tenu des nouvelles contraintes sanitaires. Aujourd'hui, les clients recherchent des programmes en immobilier de bureaux qui ont des extérieurs, des terrasses, des coursives...", diagnostique Patrice Dupouy, vice-président de l'OIEB.

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Ce dernier préfère voir le verre à moitié plein qu'à moitié vide et souligne que la taille moyenne des bureaux échangés est passée de 262 m2 au premier trimestre 2020 à 350 m2 au premier trimestre 2021 (soit +43 %).

Bordeaux caracole en tête du marché du bureau

La part du neuf sur le marché du bureau a atteint 36 % des transactions en ce début d'année (10 transactions) et celle de la seconde main 64 % (41 transactions), sachant qu'il y a eu 7 ventes contre 44 locations. Bordeaux continue à dominer le marché, avec 10.200 m2, en forte hausse de +56 % sur un an (6.500 m2 au premier trimestre 2020),  tandis qu'à 3.500 m2 la zone Ouest, avec notamment Mérignac, chute (5.300 m2 au premier trimestre 2020) tout comme le secteur Sud/Sud-Ouest, à 3.600 m2 (5.400 m2 au premier trimestre 2020). Le secteur Rive droite (Est), il est vrai plus marqué par la logistique, s'effondre à 600 m2 (1.400 m2 au premier trimestre 2020) tandis que le Nord passe à zéro (1.200 m2 au premier trimestre 2020).

L'offre disponible à un an, à 183.500 m2, est comparable à celle de 2020 souligne Patrice Dupouy. Les valeurs locatives restent élevées, à 197 euros par mètre carré, hors taxes, hors charges par an pour le neuf. Bonne nouvelle : le prix moyen de la seconde, main qui avait fini par dépasser celui du neuf l'an dernier, redescend à 186 euros/m2/HT/HC par an.

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Euphorie dans les locaux d'activité, à +45,6 %!

Comparé au marché du bureau, celui des locaux d'activité pourrait sembler euphorique. Il s'est ainsi échangé 36.400 m2 de locaux d'activité, au travers de 47 transactions, au cours du premier trimestre 2021 contre 25.000 m2 (via 32 transactions) au premier trimestre 2020, soit une forte hausse de +45,6 % !

A l'inverse le marché des entrepôts, qui développe habituellement de grandes surfaces et où un écart d'une transaction peut modifier le paysage, s'effondre de -64 % à 6.000 m2 (16.800 m2 au premier trimestre 2020). Entre les deux périodes le nombre de transactions d'entrepôt est resté identique, à quatre.

"L'évolution du marché des locaux d'activité est plutôt satisfaisante, celle des entrepôts reste stable en nombre de transactions, avec une surface à l'unité qui est en recul", observe Alexandre Cieux, vice-président de l'OIEB.

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Des opérations réalisées toujours plus loin de la métropole

C'est le secteur Ouest qui tire son épingle du jeu tant pour les locaux d'activité que les entrepôts. Soit un total échangé de 13.600 m2 pour les locaux d'activité, devant le secteur Sud/Sud-Ouest (10.700 m2), la Rive droite (Est/6.400 m2) et le Nord (3.300 m2). La transaction la plus marquante sur ce marché est celle de DSA Aquitaine menée à Eysines (Ouest) où l'entreprise a réalisé une opération en compte propre de 3.700 m2 en changeant d'adresse dans la ville.

"Concernant le marché des locaux d'activité on constate de fortes tensions à l'Ouest, et une évolution très nette des opérations qui se réalisent de plus en plus loin du centre de la métropole, aussi bien vers Langon, au sud, que Saint-André-de-Cubzac et Libourne, sur la Rive droite. Le marché manque de foncier" relève Alexandre Cieux.

La répartition du marché des entrepôts se joue clairement entre les secteurs Ouest (2.400 m2) et la Rive droite (Est/2.100 m2). Suivent les secteurs Sud/Sud-Ouest (1.000 m2) et Nord (500 m2).

Simon de Marchi estime plus globalement que la crise du Covid-19 est en train de faire évoluer le monde du travail, et qu'elle a en particulier poussé beaucoup d'entreprises à se lancer dans la révolution numérique. Sachant que cette dernière a la particularité de modifier la réalité en profondeur.

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