Immobilier d'entreprise (OIEB) : Bordeaux évite le KO, les entrepôts en hausse dans la métropole

Tandis que le marché des locaux d'activité et entrepôts bat des records de croissance historique, celui du bureau est en pleine tempête Covid-19, montre la dernière enquête de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB). Touché par une tendance au ralentissement début 2020, le marché du bureau a été ensuite assommé par le confinement. Contrairement aux locaux d'activités et entrepôts, que la crise n'a pas paralysés .
Sévèrement touché, le marché du bureau échappe au pire.
Sévèrement touché, le marché du bureau échappe au pire. (Crédits : Agence Appa)

L'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB) a dévoilé, ce vendredi 22 janvier, l'étude co-réalisée avec l'A'urba (Agence d'urbanisme de Bordeaux Aquitaine) concernant l'évolution de l'immobilier d'entreprise en 2020. Simon de Marchi, président de l'OIEB, Alexandre Cieux, vice-président et secrétaire, et Valéry Carron, vice-président, sont revenus sur cette année 2020.

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Une année rendue dangereusement atypique par la pandémie de coronavirus et les longues séquences de confinement qui lui sont associées. Pourtant si le marché du bureau a été sévèrement plombé par cette crise, où l'activité commerciale a été interdite pendant des semaines, il a plutôt bien résisté.

Explosion des locaux d'activités et entrepôts

Quant au marché des locaux d'activité et entrepôts, il a continué à progresser fortement, dans le sillage d'un 1er semestre 2020 très réussi. Le marché métropolitain finit ainsi l'année en fanfare sur ces deux segments de marché. Celui des locaux d'activités, qui avait enregistré 56.900 m2 échangés au 1er semestre 2020, clôture l'exercice à 147.000 m2 : soit une hausse de +158 % entre les deux semestres, au travers de 132 transactions ! Au total les échanges de locaux d'activités affichent une hausse de +32,2 % par rapport à 2019.

Et l'évolution est encore plus marquée pour les entrepôts. Le marché des entrepôts a ainsi progressé de plus de 170 % entre le 1er et le 2nd semestre 2020, pour atteindre 159.000 m2 à l'issue de l'exercice, via 34 transactions ! Soit une hausse +67,6 % par rapport à 2019.

"Cette forte croissance du marché dans les locaux d'activités est alimentée par neuf comptes propres, dont 12.000 m2 pour Cartolux, 11.529 m2 pour Lafon Technologies, 10.500 m2 pour Safran Additive ou encore 3.339 m2 pour Elec Aquitaine", a souligné Valéry Carron

Les zones d'activités artisanales moteur de la croissance

Comme le relève Simon de Marchi, 57 % des transactions en locaux d'activité concernent de petites surfaces d'une taille inférieure à 500 m2. Phénomène qui participe à l'activité soutenue enregistrée dans la zone Sud/Sud-Ouest, qui va schématiquement de la Métropole jusqu'au bassin d'Arcachon en passant par Cestas.

"C'est le même phénomène qu'en 2019, de nombreuses zones d'activités artisanales se sont créées dans le bassin d'Arcachon, avec de petites surfaces mais un marché très actif, qui correspond exactement à la demande locale", éclaire Simon de Marchi.

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Le marché des entrepôts enregistre quatre opérations en comptes propres, dont DSV (7.000 m2), Wine's Link (6.000 m2) ou encore Stef (4.000 m2). L'OIEB distingue quatre opérations en classe A, dont celle de Joué Club, à 28.450 m2 à Cestas. Au total les secondes mains représentent 52 % des transactions et 92 % des opérations ciblent la location.

La zone Sud/Sud-Ouest rafle la mise de la hausse

"Nous sommes dans les meilleures années et nous n'avons jamais enregistré de chiffres aussi élevés pour les locaux d'activité depuis que l'OIEB existe !", se réjouit Alexandre Cieux.

Pour les entrepôts le marché est plus équilibré par tranches de surfaces puisque 35 % des transactions concernent des plateaux de 1.000 à 2.000 m2, 23 % de 2.000 à 5.000 m2, et 30 % de plus de 5.000 m2. La zone géographique qui profite le plus de cette forte hausse d'activité est le cadran Sud/Sud-Ouest, avec 116.000 m2 échangés, dont 73.500 m2 d'entrepôts et 42.500 m2 de locaux d'activités.

Vient ensuite la Rive droite. Cet espace, qui s'étend bien au-delà de la Métropole, jusqu'au Libournais, et qui, dans l'esprit "rive gauche" des Bordelais, inclut la quasi-totalité du continent européen, enregistre un total de 96.000 m2, dont 69.000 m2 pour les entrepôts et 27.000 m2 pour les locaux d'activités. L'Ouest, qui est borné par la forêt, occupe la troisième position, à 59.000 m2 (8.000 m2 d'entrepôts et 51.000 m2 de locaux d'activités), devant le Nord, qui enregistre 34.500 m2 de transactions (8.500 m2 d'entrepôts et 26.000 m2 de locaux d'activités).

Des implantations de plus en plus lointaines

Territoire déjà connu par les logisticiens à la recherche d'entrepôts, la Rive droite illustre selon Valéry Carron un paradigme localement bien ancré.

"Les locaux d'activités et les entrepôts s'installent de plus en plus en loin de la Métropole, à 40 voire 50 kilomètres. Bien sûr, cela pose des problèmes du côté des mobilités, mais c'est le résultat conjugué des contraintes règlementaires et de la flambée du prix du foncier", décrypte ce dernier.

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A noter que, dans 83 % des cas, ces transactions sont motivées par le développement des entreprises, à 11 % par des implantations sur le territoire, et pour 6 % à des créations.

Après un rebond au 3e trimestre le bureau est retombé

Le marché du bureau, qui reste un peu le phare du marché de l'immobilier d'entreprise, a subi en 2020 un choc plutôt violent, tout en évitant l'effondrement. Là aussi le deuxième semestre a joué à plein pour limiter les dégâts. Au 3e trimestre 2020, le volume des échanges sur le marché des bureaux a dépassé, à 48.700 m2, celui enregistré au 1er semestre, qui s'est écrasé contre la barre des 42.300 m2.

Avec un 4e trimestre à 32.000 m2 échangés, le 2e semestre 2020 démontre à quel point le confinement a plombé l'année. Si le 1er trimestre, dans le sillage de la fin 2019, avait été poussif, le 3e trimestre monte à quel point le marché était susceptible de rebondir, avant que le couvercle sanitaire ne retombe au 4e trimestre.

Retour à une activité quasi identique à celle de 2016

Malgré ce choc règlementaire ultra violent, le marché bordelais du bureau évite l'atomisation, avec une chute d'activité contenue à -38,5 %, ceci par rapport à 2019 : une année exceptionnelle, qui affiche les plus gros échanges jamais enregistrés par l'OIEB, avec 200.000 m2.

La prévision émise au 1er semestre par Simon de Marchi était que ce marché du bureau allait régresser jusqu'à son niveau de 2015, où 107.300 m2 avaient été échangés. Mais avec 123.000 m2 au compteur de cette année de pandémie 2020, négociés au travers de 269 transactions, le marché du bureau bordelais fait mieux et s'inscrit dans la dynamique de 2016, où 126.000 m2 de bureaux avaient été échangés.

Valéry Carron souligne que ce recul 2020 est aussi alimenté par une baisse marquée des opérations en comptes propres. Les opérations menée dans cette catégorie par Valorem (3.500 m2) et SNCF Réseau (3.500 m2) marquent l'exercice.

"Si l'on retire les comptes propres des calculs, la baisse du marché du bureau n'est plus que de 20 %. Ce qui montre que Bordeaux a très bien résisté, mieux que des grandes métropoles, comme Lyon"; éclaire-t-il.

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Jamais vu : à Bordeaux l'ancien se loue plus cher que le neuf

Quasiment absent du marché des locaux d'activité et entrepôts, Bordeaux intra-muros domine les débats sur le marché des bureaux, avec 45.500 m2 échangés, devant l'Ouest (34.000 m2), le Sud/Sud-Ouest (30.500 m2), le Nord (7.000 m2). Sur ce marché aussi les transactions par tranches de surface sont assez équilibrées. Elles restent dominées par des plateaux relativement modestes, 48 % des bureaux échangés ne dépassant pas 200 m2.

Fait notable : pour la première fois les valeurs locatives en seconde main en centre-ville dépassent celles du neuf, à 199 euros/m2 contre 196 euros...

"Cet écart est lié à la rareté et la qualité des bureaux à louer dans l'ancien au centre-ville de Bordeaux. Il n'y a pas de dérochement massif du marché du bureau. Il y a peu de casse, c'est-à-dire peu de dossiers sous promesse qui ne seraient pas allés au bout, ce qui nous rend confiants pour 2021" conclut Simon de Marchi.

L'année 2021 s'annonce comme cruciale à plus d'un titre.

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