"Précisons tout d'abord que les données statistiques sur l'évolution du marché s'arrêtent au 30 septembre 2019. Les trois derniers mois de l'année n'étant pas encore totalement disponibles, même s'il s'est passé beaucoup de choses pendant ce laps de temps", a tout d'abord recadré Me Mathieu Massie, président de la Chambre des notaires de la Gironde.

L'analyse du marché faite par ces professionnels du patrimoine, par le biais de leur base de données Perval/Bien, relève en particulier, du 1er novembre 2018 au 31 octobre 2019, que les ventes d'appartements neufs en Gironde ont reculé de 37 % sur un an, celles de terrains à bâtir de 17 %, avec un léger tassement de 0,4 % pour les maisons anciennes. Des données qui ne devraient pas changer les résultats d'une année 2019 qui s'annonce positive.

"Le marché girondin suit un bon rythme de croisière, sans baisse ni éclatement d'une bulle comme certains commentateurs ont pu le pronostiquer", a confirmé Mathieu Massie. L'évolution des prix médians est ainsi restée favorablement orientée en 2019 sur le marché immobilier girondin.

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Le prix médian des terrains à bâtir flambe

Dans l'ancien, ce prix a progressé de +5,3 % pour les appartements, à 3.430 €/m2, et de +5,2 % pour les maisons, qui se sont vendues à 256.500 euros. Le marché du neuf n'a pas démérité non plus avec une hausse de +2,7 % du prix médian, soit 4.100 €/m2. Le prix des terrains à bâtir connaît une très forte hausse dans le département puisqu'il grimpe de +18,8 %.

Me Mathieu Massie, président de la Chambre des notaires de la Gironde (Chambre des notaires)

"Le prix des terrains à bâtir a baissé l'année précédente, en 2018, qui était celle de la libération du foncier par les maires, pour rebondir après fermeture du robinet", a éclairé le président. A l'échelle du département, puisque les notaires présents ont bien précisé qu'il n'était pas question de parler de terrain à bâtir à Bordeaux, « parce que ça n'existe plus », le prix médian du lot à bâtir s'est ainsi replié à 80.000 euros en 2018 avant de rebondir autour de 100.000 euros l'année suivante.

S'il n'y a plus de terrains à bâtir à Bordeaux, il en reste encore à Bordeaux Métropole. Mais, là non plus, pas de miracle. Ce type de produit, comme le rappelle régulièrement l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso), est une denrée toujours plus rare dont le prix peut difficilement être imaginé à la baisse. Le prix médian du lot à bâtir enregistre ainsi une hausse de +11,9 % dans la Métropole, pour atteindre le chiffre record de 170.500 euros.

Un marché de l'appartement ancien dynamique

Aucun prix médian ne s'inscrit à la baisse dans l'espace métropolitain. Les appartements anciens enregistrent ainsi une hausse de +8 %, à 3.000 €/m2, tandis que le prix des maisons anciennes progresse de +3,1 % à 330.000 euros. Le prix médian des appartements neufs s'inscrit en hausse plus modérée, à +1,4 %, pour atteindre tout de même la barre des 3.980 €/m2. "Attention, parce que ce prix est à la limite de la rentabilité" avertissent les notaires.

Dans l'ensemble des communes de Bordeaux Métropole les plus fortes hausses dans les appartements anciens sont proportionnellement situées à Blanquefort (au nord), à +17,8 %, pour un prix médian de 2.830 €/m2, devant Gradignan (au sud), à +15,1 % (2.910 €/m2), Villenave-d'Ornon (sud), à +13,4 % (2.790 €/m2), Pessac (ouest), à +11,8 % (3.060 €/m2) et Cenon (est), à +11,2 % (2.210 €/m2). L'attractivité fait que le marché des maisons anciennes fonctionne aussi correctement dans l'aire métropolitaine.

Des maisons anciennes achetées pour être parfois détruites

La plus forte baisse est enregistrée sur ce marché au Bouscat, avec un recul de -6,8 % mais cette ville très cossue du centre-nord de la Métropole a la particularité d'afficher le prix le plus élevé après Saint-Aubin-de-Médoc, à 445.500 euros ! Les plus fortes hausses ne sont pas toutes concentrées au nord de la Métropole mais ce secteur est devenu très attractif pour les acquéreurs de maisons anciennes (hors Bordeaux), avec tout d'abord Saint-Aubin-de-Médoc en tête, à 457.000 euros, Parempuyre, à +12,5 %, à 297.200 euros, Le Taillan-Médoc, à +12,1 %, à 339.500 euros. Sachant que le sud n'est pas en reste, avec Villenave-d'Ornon, à +9,5 %, à 306.500 €, Talence à +6,9 %, à 400.000 euros, ou encore Bègles, à +4,7 %, à 330.000 euros. "De plus en plus d'acquisitions de maisons anciennes sont achetées en mauvais état pour être démolies, afin de reconstruire ensuite sur le site", éclaire le président de la Chambre des notaires.

Bordeaux reste orientée à la hausse

Si elle n'est pas la ville de tous les superlatifs, Bordeaux continue néanmoins à exploser tous les compteurs du marché immobilier. Le prix médian des appartements anciens y progresse ainsi de +1,4 % pour atteindre la barre des 4.280 €/m2. "Les prix semblent se stabiliser après une augmentation de plus de 40 % sur 10 ans", souligne la chambre. Mais ce qui a encore plus surpris les notaires de la Gironde, c'est le véritable boom enregistré sur les maisons anciennes, dont le prix médian a grimpé de +7,3 %, à 472.1000 euros !

"Les maisons sont désormais très recherchées à Bordeaux. Les propriétaires les gardent en moyenne cinq ans puis les rénovent et les revendent plus cher", commentent ainsi les notaires. La hausse du prix médian des appartements neufs n'a pas grand-chose à envier à ce coup de chaud sur les maisons anciennes, puisqu'elle atteint +7 %, à 4.510 €/m2...

Comme cela avait déjà été évoqué il y a quelques années, les acquéreurs de biens immobiliers dans le département sont à 80 % des Girondins. Seule la ville de Bordeaux se distingue, avec une frange d'acheteurs franciliens plus importante et plus jeune, puisqu'ils sont plus de 15 % à avoir moins de 30 ans. Parmi eux : de nombreux cadres de l'aéronautique qui sont aidés par leurs grandes entreprises pour pouvoir s'installer dans le centre de Bordeaux. Nous aurons l'occasion de revenir sur cette étude, qui a exploré la totalité des territoires girondins.