La présentation de l'étude du cabinet Adéquation sur l'évolution du marché du logement neuf au cours des 9 premiers mois de 2019 à Bordeaux Métropole par l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso), présidé par Pierre Vital, a confirmé la baisse des mises en ventes et montré une évolution modérée de la hausse des prix. Autre fait remarquable mais conjoncturel pour l'Oiso, le prix de l'offre a été au 3e trimestre 2019 inférieur à celui de la vente, sans doute pour la première fois sur le marché bordelais.

Avant d'en arriver à l'étude, Pierre Vital est revenu sur la mue que connaît l'Oiso, avec notamment la création d'un nouvel observatoire dédié au marché de la maison individuelle et du terrain à bâtir. Il est notamment question de créer un autre observatoire dédié au logement social, d'où la présence à cette conférence de l'Oiso, qui s'est tenue à la Halle Héméra, de Marc Hemeret, chargé de mission patrimoine à l'Arosha (Union HLM en Nouvelle-Aquitaine). Pierre Vital a souligné que c'était en particulier sous la pression des collectivités, qui expriment de nouveaux besoins, que se créent ces observatoires immobiliers complémentaires, qui nécessitent la signature de partenariats avec d'autres acteurs du marché.

Mises en ventes : une baisse mais pas d'effondrement

Après avoir noté que désormais le promoteur immobilier doit s'adapter au client, et pas l'inverse, le président de l'Oiso a évoqué l'inquiétude que font notamment peser sur les professionnels les annonces du gouvernement concernant la quasi suppression du prêt à taux zéro (PTZ), décisif pour les primo-accédants. Nolwenn Malherbe, directrice de l'agence Adéquation de Bordeaux, a présenté les résultats de l'étude en compagnie de Pierre Vital.

Elle a confirmé le recul des mises en ventes de logements neufs à Bordeaux Métropole mais pas dans des proportions aussi sévères que pouvaient le laisser entendre certaines estimations d'il y a plusieurs semaines dans la promotion immobilière. C'est ainsi que cette baisse, si elle reste forte, n'a pas dépassée la barre des -27 % au 1er semestre 2019, avec 2.249 mises en ventes. La baisse n'a pas changé de rythme au 3e trimestre, si bien que sur les neuf premiers mois les mises en ventes de logements neufs à Bordeaux Métropole affichaient un recul cumulé de -28,1%. L'observatoire ne nie pas l'évidence mais rappelle toutefois que les mises en ventes au 3e trimestre atteignent rituellement un niveau plus bas qu'au cours du premier semestre.

L'offre de logements toujours bien alimentée

Les ventes de logements reprennent de leur côté un peu du poil de la bête avec 3.111 transactions enregistrées sur les 9 premiers mois de 2019, soit une hausse de +4 % sur un an. Malgré ce bon résultat les ventes ont tout de même fléchi au 3e trimestre 2019, avec 795 transactions contre 872 au 3e trimestre 2018 (-8,8 %), ce qui n'empêche pas l'Oiso de rester optimiste.

"Un 3e trimestre en recul mais un début d'année qui laisse présager d'un volume de ventes équivalent à celui de l'année dernière" recadre ainsi l'observatoire. D'autant que, malgré le recul observé sur les mises en ventes, l'offre commerciale continue à être correctement alimentée. Avec 3.755 logements, le volume d'offre au 3e trimestre 2019 est identique à la même période en 2018. D'une durée théorique de 11 mois, le niveau de stock est également correct mais l'Observatoire prévient que cette situation est fragile. Au moindre problème d'alimentation, ce niveau de stock pourrait rapidement baisser pour se rapprocher de sa zone de crise, située autour de cinq mois.

Blanquefort n'est pas Manhattan mais flambe

L'offre de logements neufs se concentre sur Bordeaux centre (rives gauche et droite de la Garonne), elle reste très élevée à Villenave-d'Ornon, au sud de la Métropole, mais aussi à Lormont et Cenon mais également à Mérignac, à l'ouest. Les ventes se concentrent sur un axe sud-nord, en partant de Villenave-d'Ornon pour remonter jusqu'à Bassens en passant par Bègles, Bordeaux intra boulevards, Bordeaux rive droite et Lormont. Mérignac est le seul gros pôle à l'ouest capable de supporter la comparaison.

A 4.323 €/m2, stationnement inclus, le prix du neuf continue à augmenter à Bordeaux Métropole dans un créneau plutôt raisonnable, à +1,6 %. Mais il s'agit d'une moyenne et la Métropole a ses points chauds, au premier rang desquels la commune de Blanquefort, qui enregistre une flambée des prix supérieure à 10 %, pour atteindre 4.079 €/m2.

Recul des prix dans trois communes

Sept autres communes métropolitaines (sur un total de 28) connaissent des hausses de prix élevées comprises entre 5 et 10 % sur les neuf premiers mois de l'année, avec un éventail qui s'étire de 3.729 €/m2 à Ambarès-et-Lagrave, sur la rive droite - pour le moins cher - , à 4.649 €/m2 à Talence, rive gauche - pour le plus cher. Le secteur de Bordeaux Nord, qui remonte jusqu'à Blanquefort, appartient à ce même train de hausse de 5 à 10 %, à 4.543 €/m2.

Viennent ensuite onze communes où la hausse est comprise entre 0 et 5 %, à commencer par Parempuyre - la plus au nord des communes métropolitaines situées à gauche en bord de Garonne, qui démarre à 3.594 €/m2, tarif le plus bas de cet ensemble, jusqu'au Bouscat, à 4.891 €/m2. Trois communes enregistrent une baisse du prix au mètre carré au cours des 9 premiers mois de l'année : Artigues-près-Bordeaux, Bordeaux (dans deux zones) et Eysines. Soit un atterrissage à 3.502 €/m2 pour Artigues-près-Bordeaux, 3.579 €/m2 à Eysines, 4.692 €/m2 pour Bordeaux hors boulevards (Caudéran...) et 5.224 €/m2 pour Bordeaux intra-boulevards (centre...).

Le prix vendeur inférieur à celui de la vente

Les résultats des autres communes ne sont pas classés comme significatifs et l'Oiso conclut que les prix continuent d'augmenter sur les franges de la Métropole. Adéquation pointe ensuite l'évolution des prix à l'offre (présentés par les vendeurs) et à la vente dans la Métropole hors stationnement. Seraient-ils les précurseurs d'une amorce de très grosse flambée sur les prix ? En tout cas un nouveau phénomène semble à l'œuvre.

Si au 3e trimestre le prix du neuf à la vente hors stationnement est quasi stable, à 4.087 €/m2, celui des logements mis à l'offre cède un peu de terrain à 3.926 €/m2, soit environ -5% entre les 2e et 3e trimestre 2019 et -2,3 % sur un an. Au 3e trimestre 2019 le prix de vente est ainsi supérieur de presque 4 % à celui de l'offre proposée par les vendeurs... ce qui pourrait faire penser que les acheteurs se bousculent au portillon. "Des prix qui stagnent côté ventes en dessous des 4100 €/m2 hors stationnement, mais des prix à l'offre en recul à moins de 3930 €/m2 hors stationnement en lien avec les stocks et les nouvelles mises sur le marché", décrypte plus froidement l'Oiso.