Financement : le crowdfunding immobilier marque le pas en Nouvelle-Aquitaine

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Le financement participatif  joue un rôle discret mais central dans le marché immobilier.
Le financement participatif joue un rôle discret mais central dans le marché immobilier. (Crédits : La Tribune / Mikaël Lozano)
Destiné à financer la quotité de fonds propres dont les promoteurs ont besoin pour valider leurs projets auprès des banques, le financement participatif immobilier connait un coup de mou régional. Avec des rendements annoncés de l'ordre de 9 % sur deux ans, ce type d'investissement est attractif pour les particuliers. Et à périmètre égal il est moins risqué dans la région qu'au plan national.

L'Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest (Oiso) a innové ce vendredi 29 mars en organisant, avec la plateforme de financement participatif Fundimmo, dédiée aux promoteurs immobiliers, une matinée consacrée à l'immobilier à Bordeaux Métropole et en Nouvelle-Aquitaine. Une réunion au cours de laquelle Fundimmo a présenté son Baromètre du crowfunding immobilier 2018, avec les chiffres clés du marché.

La manifestation, qui s'est tenue à l'hôtel Vatel, à Bordeaux, ne s'adressait pas comme il y a une semaine, le 22 mars, aux professionnels de la promotion immobilière, raison pour laquelle Pierre Vital, président de l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso), a redéroulé les chiffres du marché métropolitain de 2018. Jérémie Benmoussa, directeur général de Fundimmo, plateforme qu'il a cofondé avec Stéphane Bombon (président), est intervenu à sa suite pour présenter les chiffres 2018 de son baromètre sur le financement participatif immobilier.

Une plateforme enregistrée auprès de l'AMF

"C'est la première année que nous déroulons ces résultats au plan national. Après Paris, nous avons décidé d'aller à Nantes, Bordeaux et Lyon, villes où Fundimmo est présent. Le placement dans le crowfunding (financement participatif - Ndlr) immobilier n'est pas nouveau. Il s'agit de financer les fonds propres des promoteurs. C'est une contrainte inhérente au lancement des programmes immobiliers, puisque les banques exigent une quotité de fonds propres de la part des promoteurs avant de participer au financement des opérations" a décrypté Jérémie Benmoussa.

La plateforme Fundimmo, qui a le statut de conseiller en investissements participatifs auprès du registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (Orias), est enregistrée à l'Autorité des marchés financiers (AMF). Ce qui signifie que Fundimmo travaille dans des conditions professionnelles, normées, mais pas que ses investissements sont totalement sans risques. Ce que Jérémie Benmoussa a rappelé pendant son intervention.

Des tickets d'entrée à 1.000, 500 ou même 100 euros

Depuis sa création, en 2015, Fundimmo est intervenu dans le financement de 72 projets immobiliers, pour une collecte de 35,5 M€. La plateforme a jusqu'ici remboursé 31 projets, la durée du portage financier étant liée au temps qu'il faut pour livrer chacun des programmes.

"Ce qui change avec notre plateforme, c'est que nous rapprochons l'offre en investissement immobilier du public, des particuliers. Depuis 2015 le rendement moyen de ces opérations de court terme, qui durent autour de deux ans, a été de 9 %. Et ceci à partir de 1.000 euros d'investissement, sachant qu'il peut y avoir des tickets d'entrée à 100 ou 500 euros" a éclairé le directeur général de Fundimmo avant de passer à la présentation des chiffres 2018 du financement participatif pour les promoteurs immobiliers.

L'an dernier la collecte de fonds propres via le financement participatif pour les promoteurs immobiliers a atteint en France le montant de 185 M€, contre 101 M€ en 2017, soit une hausse de +83 %. En 2016 cette collecte nationale avait atteint 55 M€ (soit un bond de +84 % entre 2016 et 2017).

Un climat immobilier local un peu moins porteur

Du côté de la Nouvelle-Aquitaine la collecte est passée de 7,2 M€ en 2016 à 16,5 M€ en 2017, soit un énorme bond de +129 %. Décollage régional qui a subi un coup d'arrêt en 2018, avec une collecte de 11,9 M€, soit un recul de -27,8 %.

"A Bordeaux les chiffres suivent l'évolution locale de l'immobilier en 2018, avec près de 29 % de baisse" a souligné Jérémie Benmoussa. L'évolution du nombre de projets portés par le financement participatif suit une pente comparable. Alors que ces derniers sont au nombre de 343 au plan national, en hausse de +56 % sur 2017 (220), ils accusent un recul sensible en Nouvelle-Aquitaine, passant de 32 en 2017 à 25 en 2018, soit -21,8 %.

"Les chiffres à Nantes et Lyon sont alignés sur la tendance nationale alors qu'en Nouvelle-Aquitaine, région pionnière dans ce type de crowfunding, ils sont à la baisse, à contre-courant, sous la poussée d'une logique de marché régionale" confirme le directeur général.

Suivant la même orientation, le niveau des montants remboursés est passé de 29 M€ à 55 M€ au plan national entre 2017 et 2018, soit une hausse de +90 %. Tandis qu'il se rétractait en Nouvelle-Aquitaine, de 7,3 M€ en 2017 à 6,8 M€ en 2018, soit -7 %. Recul qui ne reflète pas une hausse du nombre de défauts.

La Nouvelle-Aquitaine anticipe beaucoup mieux

Exprimée en nombre de projets remboursés, l'évolution du marché ne réserve aucune surprise puisque 146 projets ont été remboursés en 2018 contre 83 en 2017 : une hausse de +76 % qui témoigne simplement d'une arrivée des premières échéances à maturité. En Nouvelle-Aquitaine le nombre de projets remboursés passe de 16 en 2017 à 14 en 2018, soit -13 %. Il arrive que les opérations se dénouent plus vite que prévu, ce qui entraine des remboursements anticipés. Ces projets remboursés par anticipation étaient au nombre de 9 en Nouvelle-Aquitaine en 2017 et en 2018, soit, depuis 2016, un taux de remboursement anticipé régional de 57 %.

"Près de 60 % des projets immobiliers sont débouclés par anticipation en Nouvelle-Aquitaine : ce qui est le meilleur taux enregistré" souligne Jérémie Benmoussa. A l'inverse certains programmes prennent du retard et Fundimmo fait la différence entre ceux qui ont moins de six mois de retard, ce qui relève de la péripétie, et ceux qui dépassent cette barre et risquent de s'acheminer vers un défaut mais sans y être encore.

Trois plateformes pèsent plus de 45 % du marché régional

Le taux de retard à moins de six mois est de 7,6 % au plan national et de 0 % en Nouvelle-Aquitaine. Les retards à plus de six mois concernent 8,2 % des dossiers au plan national et 2,3 % en Nouvelle-Aquitaine. Enfin le taux de défaut, appelé à évoluer à la hausse avec l'arrivée à maturité des projets financés, est de 0,6 % au plan national et de 0 % en Nouvelle-Aquitaine...

Dans la région les trois plus importantes plateformes de financement participatif lèvent en moyenne de 1,8 M€ et représentent 45,9 % du marché. Trois autres plateformes lèvent en moyenne 1 M€ et pèsent 25,4 % du marché. Ce dernier est clos par six autres plateformes qui lèvent en moyenne 570.750 euros et pèsent 28,7 % du marché. Au plan national cinq plateformes de crowfunding immobilier représentent 67,8 % du marché et lèvent en moyenne 25 M€.

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