L'Université de Bordeaux, futur poids lourd du marché immobilier local

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Le bâtiment d'Odontologie, sur le campus Carreire à Bordeaux, sera inauguré prochainement.
Le bâtiment d'Odontologie, sur le campus Carreire à Bordeaux, sera inauguré prochainement. (Crédits : P_Caumes)
L'Université de Bordeaux accèdera à la propriété pleine et entière de son patrimoine foncier et immobilier dans les prochaines semaines et elle entend bien le valoriser pour financer l'entretien et la rénovation de ses locaux. Avec des chiffres qui donnent le tournis : 29 hectares identifiés à Bordeaux Métropole offrent une constructibilité potentielle de 450.000 m2 dont 10.000 logement étudiants ! L'Université estime pouvoir en tirer 400 M€ sur 20 ans en transformant ses campus en véritables morceaux de villes.

L'Université de Bordeaux possède l'un des plus vastes campus d'Europe : le seul domaine universitaire de Pessac, Talence et Gradignan s'étale sur plus de 116 hectares. Mais, jusque-là propriétaire de seulement 3 % de ses 293 bâtiments, 572.000 m2 de bâti et 187 hectares, l'établissement universitaire prendra possession de 85 % du total dans quelques semaines lorsqu'il aura récupéré les 82 % actuellement détenus par l'Etat. Ce transfert de propriété, appelé dévolution, est prévu par la loi LRU de 2007 et s'accompagne de la reprise en main par l'Université de la gestion et de la valorisation de ce patrimoine foncier et immobilier, dont 88 % est situé à Bordeaux Métropole.

15 M€/an pour le gros entretien et la rénovation

"Si on ne fait rien, ce patrimoine deviendra une charge et même un risque financier car nous n'avons pas suffisamment de ressources propres pour en assurer la maintenance et la rénovation qui s'élèvent à environ 15 M€/an. Il faut donc transformer cette charge en levier de développement", explique Manuel Tunon de Lara, le président de l'Université. Aux côtés d'Aix-Marseille, de Caen et de Tours, la faculté de Bordeaux récupèrera donc la pleine propriété du patrimoine de l'Etat dans quelques semaines. Le conseil d'administration en a validé le principe ce 18 octobre en l'adossant à un plan stratégique sur 20 ans. Il reste à la ministre à en confirmer la mise en œuvre pratique et juridique.

La faculté a fait appel au cabinet Colliers International pour établir un état des lieux exhaustif et quantifier précisément ce qu'il est possible de faire :

"Nous avons défini un périmètre académique qui correspond à nos missions essentielles et un périmètre d'optimisation dont la valorisation doit nous permettre de trouver des financements qui seront réinjectés dans l'entretien, la rénovation et la mise à niveau du premier périmètre. Nous consacrons actuellement tout juste 5 €/m2/an à l'entretien de notre patrimoine et l'objectif est d'atteindre les standards qui tournent autour de 13 €/m2/an", poursuit Manuel Tunon de Lara.

Une filiale dédiée sera créée prochainement sous le statut de "société universitaire de recherche", qui combine des actionnaires publics (l'Université, majoritaire, la Caisse des dépôts, les collectivités locales, etc.) et privés. C'est elle qui sera chargée de la valorisation. Cessions, acquisitions, destruction, rénovation, reconstruction, logements étudiants, logements privés, commerces, bureaux, locaux d'activité, pépinières d'entreprises, hôtel : rien n'est exclu a priori même si le plan stratégique fixe des priorités et que le conseil d'administration de l'Université restera aux commandes.

Priorité au logement étudiant

Le premier sujet est évidemment le logement étudiant dans une agglomération qui fait face à une pénurie persistante en la matière à cause d'une démographie dynamique et d'un parc privé en retrait. "Sur les 29 hectares du périmètre de valorisation, nous avons identifié un potentiel de 10.000 logements étudiants que nous pourrons réaliser à terme avec nos partenaires dont, bien évidemment, le Crous", annonce ainsi le président de l'Université qui précise vouloir travailler notamment "sur la mixité sociale et le logement inter-générationnel". Parallèlement, l'Université ambitionne de développer de logement privé classique tandis que l'accueil des entreprises sur le campus constitue également une priorité stratégique, selon Manuel Tunon de Lara :

"Il faut franchir le pas et accueillir davantage d'entreprises et de startups. L'innovation doit se faire sur le campus, comme c'est le cas dans tous les pays du monde, et nous devons accompagner l'attractivité économique de la métropole. On ne sera pas un promoteur comme un autre mais le campus doit être un terrain d'expérimentation en matière de bâti, de mobilité, de ville intelligente, de développement durable."

Neurocampus

Le bâtiment Broca du Neurocampus, à Bordeaux, a été inauguré en septembre 2017 (Crédits : Breteau / Université de Bordeaux)

400 M€ de ressources potentielles sur 20 ans

L'idée est aussi de casser l'image d'un domaine universitaire monofonctionnel et vide pendant les mois d'été pour muter vers de vrais morceaux de ville en y insérant du logement privé, des activités économiques, des commerces et des services. Un hôtel de standing est aussi à l'étude pour loger notamment les chercheurs internationaux de passage. Autant de fonctions qui viendront alimenter les caisses de l'Université : "Lobjectif n'est pas de dégager des marges financières mais de mettre l'Université de Bordeaux au niveau des standards internationaux en matière d'entretien du patrimoine", insiste le président, qui assure qu'avec ses ressources actuelles et l'Opération Campus l'établissement ne peut entretenir qu'un tiers de son patrimoine dont 69 % a été construit avant 1990. La modernisation de son bâti et les opérations de rénovation doivent donc aussi permettre de diminuer de 4,4 % le nombre de m2 occupés par l'Université d'ici 2023.

Au total, la faculté estime à 400 M€ sur 20 ans le montant qu'elle pourra retirer de la valorisation des 29 hectares concernés. Il s'agira de ressources ponctuelles au démarrage (octroi de baux à construction et cessions à la marge) puis de rentrées financières récurrentes via les loyers issus du développement en propre du parc privé géré par la filiale dédiée. Dans l'immédiat, deux opérations sont mises en avant : le développement d'un quartier dans le secteur Rocquencourt, à Pessac, autour du sport et de la santé, d'une part, et la mutation du secteur Carreire et de l'hôpital du Tondu, à Bordeaux, pour loger des chercheurs et des étudiants, d'autre part.

Et pour déminer le sujet de la consommation des espaces naturels et forestiers, Manuel Tunon de Lara assure vouloir être "exemplaire" dans la préservation des espaces verts et de la biodiversité et affiche deux objectifs d'ici 2030 : -40 % de gaz à effet de serre et -10 % d'eau prélevée dans les nappes phréatiques.

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