Avec près de 6.000 euros le m² pour acquérir du neuf à Biarritz, Saint-Jean-de-Luz et dans une partie d'Anglet, la côte basque est devenue depuis plusieurs années un marché immobilier réputé pour sa cherté : foncier disponible rare, prix très élevés dans le neuf près de la mer, locations à l'année "tendues" selon la terminologie de la loi Duflot, et logement difficile voire inabordable pour les autochtones.

Cette situation est connue, et en découlent un report de la demande vers les communes à 10 km du littoral telles Saint-Pée sur Nivelle, Ustaritz, Hasparren, Briscous (c'est-à-dire "l'entrecôte") ou vers les Landes, également une densification sur la Côte avec des villas détruites au profit de résidences s'étalant au sol et au hauteur, par exemple à Biarritz ou à Anglet.
Les collectivités ont également mis en place dès 2006 un EPFL ou établissement public foncier local à l'échelle de tout le Pays basque :

"Il accompagne les projets des communes dans leurs stratégies foncières, régule les marchés fonciers et immobiliers confrontés à de fortes tensions", résume son président.

Projections à 2040 inquiétantes

Pour autant Roland Hirigoyen, également maire de Mouguerre, ne cesse de s'interroger sur l'avenir immobilier, démographique et économique de ce territoire.
En effet, avec l'Agence d'urbanisme atlantique (Audap), les uns et les autres pointent des projections à 2040 en partie inquiétantes. Sur un territoire restreint et à l'environnement fragile, la population augmente régulièrement (3.000 personnes de plus par an).

"Nous sommes déjà 300.000 habitants, détaille Arnaud Portier, directeur de l'EPFL, avec des arrivées en partie de retraités mais surtout de jeunes actifs : sur la période 2007-2012, l'emploi a progressé ici de 6,6 %."

Ces arrivants amènent une demande accrue de logements, et leurs ressources, si elles font progresser le revenu moyen des ménages (+ 26 % entre 2003 et 2011), tendent davantage un marché immobilier qui déjà ne satisfaisait pas les besoins locaux.
"Le Pays basque attire et il lui faut gérer cette attraction", insiste Didier Besingrand de l'Audap qui compare : il faut dans l'Hexagone cinq années de revenu pour qu'un ménage puisse acquérir un logement ; mais cette moyenne est plutôt de huit années en Pays basque.
Outre la pression de la population (58 % des habitants du Pays basque vivent sur la côte) et de la construction, le littoral porte le développement économique et aussi le principal de l'activité touristique. A l'inverse, le Labourd intérieur, la Basse Navarre sont en retrait et la Soule à l'écart. D'où aussi des transports bloqués sur et vers un littoral trop densifié, et cet espace est d'autant plus sujet au réchauffement climatique et à l'érosion.
A la problématique du logement s'ajoute le besoin d'une ressource foncière de long terme, tandis que s'intensifient les migrations domicile-travail. "Du goudron et du béton pour le Pays basque ?" : c'est l'une des questions à l'ordre du jour au moment où se dessinent les PLUi ou plan locaux d'urbanisme intercommunaux.

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