Secrétaire de l'Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest (Oiso) et membre du Snal (Syndicat national des professionnels de l'aménagement et du lotissement) Aquitaine, présidé par Cyrille Vivas, François Cheminade vient de livrer la version définitive de l'évolution du marché des parcelles à construire en 2015 en Aquitaine. Le premier constat est impressionnant puisque 59 % du marché régional de la parcelle à construire se trouve en Gironde !

"Viennent ensuite les départements des Landes, avec 25 % du marché, loin devant celui des Pyrénées-Atlantiques (13 %), de Dordogne ( 2 %) et du Lot-et-Garonne (1 %). Nos chiffres sont les plus vrais car ils  nous n'avons que trois mois d'écart avec les transactions sur le marché. Nous comptabilisons les opérations de plus de cinq logements ce qui peut jouer sur les statistiques. Cela peut jouer sur les statistiques, puisque les très petites opérations ne sont pas comptabilisées, mais ça reste à la marge", explique François Cheminade.

La Gironde cannibalise

En 2015, le président du Snal juge que le marché de la parcelle à construire est resté stable en Aquitaine même si, avec 1.698 ventes, il est en recul de 3 % par rapport à 2014. Contrairement au marché immobilier, où les investisseurs dominent, celui de la parcelle est à 95 % alimenté par les accédants à la propriété.

"Le marché a connu des mouvements significatifs. La part des ventes de parcelles a ainsi grimpé en Gironde de 49 % en 2014 à 59 % en 2015 ! Et les transactions continuent à s'intensifier dans le Sud des Landes, avec 25 % du marché régional. Par contre les difficultés à déposer les permis de construire se font sentir. Les mises en vente de parcelles chutent ainsi de 31 % en 2015 et le marché de l'offre de 18 % !", déroule le président du Snal.

L'an dernier la parcelle type vendue en Aquitaine était d'une surface moyenne de 712 m2 pour un prix de 95.127 €.

Trop grandes parcelles

L'enquête exhaustive du Snal confirme les tendances surprenantes déjà pointées par d'autres études.

"Plus personne ne veut de petites parcelles à 300 ou 400 m2. Dans ces régions rurales les élus se sont lancés dans une lutte contre le morcellement du territoire. C'est ainsi qu'ils veulent des parcelles de 600 m2, ce qui fait monter les prix et augmente l'étalement urbain, analyse François Cheminade. On pourrait faire baisser les prix, poursuit-il, si on réduisait la taille des parcelles. Il faut savoir qu'en Bretagne la taille moyenne d'une parcelle vendue est de 471 m2 et de 475 m2 dans les Pays-de-la-Loire, on est quand même loin de nos 712 m2 !".

Intégrer la démographie

Si les petites parcelles se vendent déjà au prix fort, le président du Snal prévoit que les complications sur les permis de construire, additionnées à l'assouplissement de l'accès aux prêts à taux zéro (PTZ) vont faire grimper les prix encore plus haut.

"Il faut que hors Bordeaux Métropole le plan local d'urbanisme accepte les surfaces à construire de 350 à 400 m2, et de 150 à 250 m2 à Bordeaux Métropole. Car il faut loger les gens en évitant l'étalement urbain. La population qui arrive a les moyens de se loger, elle a l'argent. Ce sont les autochtones qui doivent s'en aller. Il faut absolument intégrer la démographie aux plans d'urbanisme", prévient François Cheminade.

Une sonnette d'alarme qui a déjà été tirée dans une étude conjointe de l'A'urba (L'Agence d'urbanisme Bordeaux Métropole Aquitaine) et de la CAF (Caisse d'allocations familiales) et dont les élus devront sans doute se saisir, tôt ou tard.