À Agen, l'immobilier sur de bons rails en attendant la LGV

Après un marché en hausse en nombre de ventes comme en terme de prix, l’heure serait au rééquilibrage entre l’offre et la demande à Agen. Déjà attractive en jouant la carte des villes moyennes, la préfecture du Lot-et-Garonne ne ressent pas encore les effets de la future LGV Bordeaux-Toulouse.
Le boulevard de la République, dans le centre-ville d'Agen.
Le boulevard de la République, dans le centre-ville d'Agen. (Crédits : Agen Agglomération)

Après l'effervescence en période Covid avec davantage de transactions et une hausse des prix, l'heure serait à un rééquilibrage entre l'offre et la demande à Agen, en Lot-et-Garonne. « Il n'y a pas énormément de biens mais aussi moins d'acquéreurs qui vont de nouveau être en capacité de négocier. Les délais de vente s'allongent », explique Laurent Aleaume, notaire à Agen, qui précise que le ralentissement a débuté en septembre 2022, en lien avec la hausse des taux d'intérêt. « Le marché immobilier y est très sensible, que les taux montent ou baissent. Ils sont, en l'occurrence, passés en l'espace d'un trimestre de 1 % à près de 3 % sur 20 ans », rappelle Laurent Aleaume.

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Selon les chiffres qu'il nous a confiés, le prix d'un bien à Agen s'élèverait en moyenne aujourd'hui à 1.900 €/m2 voire 2.000 €/m2 contre pas plus de 1.600 €/m2 en 2019, soit une hausse de l'ordre de 25 % en quatre ans. « Avant nous plafonnions à 2.000 euros maximum. Aujourd'hui, nous vendons de jolis biens en centre-ville avec stationnement à près de 3.000 euros €/m2 ! », complète Olivier Filhol, co-gérant de l'agence Nestenn à Agen.

« Quand nous rentrons un bien dans le cœur de cible de l'acquéreur, c'est-à-dire un pavillon dans la première couronne d'Agen sans travaux à 200.000 voire 250.000 euros, nous le vendons très vite ! », témoigne-t-il au sujet de cette agglomération de 100.000 habitants.

Un marché porteur

« Il n'y a pas eu d'explosion », relativise, malgré tout, Laurent Aleaume. De quoi séduire de nouveaux arrivants alors que les grandes villes sont saturées et les prix beaucoup plus élevés. À 1h30 de Bordeaux et 1h15 de Toulouse, Agen joue d'ailleurs la carte de l'attractivité auprès des habitants de ces deux métropoles. « La décennie 2010-2020 a été celle des métropoles régionales de plus de 300.000 habitants. Ma conviction est que la décennie 2020-2030 sera celle des villes moyennes », déclarait le maire Jean Dionis du Séjour, en sortie de Covid. La ville accueille déjà l'École nationale d'administration pénitentiaire, le 48e régiment de transmissions mais aussi des entreprises de premier plan comme le laboratoire Upsa (1.300 salariés) ou Fonroche Lightning ainsi que des startups dynamiques telles qu'Ultra Premium Direct. Le technopole Agen Garonne se développe, un nouveau pont est en construction pour améliorer les flux, une zone commerciale en plein développement, tandis que l'arrivée de la LGV se dessine d'ici une dizaine d'années. « À Agen, nous avons les avantages de la grande ville sans les inconvénients. Nous bénéficions d'un marché porteur », met en avant Olivier Filhol.

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« La LGV est, pour le moment, davantage vue, lors des visites, sous l'angle des potentielles nuisances », souligne-t-il. Mais « c'est bien connu, dans les années qui précèdent l'arrivée d'une LGV, il y a du mouvement avec des promoteurs et des investisseurs qui se positionnent », assure Laurent Aleaume. Cela commencerait d'ailleurs à se faire sentir, au-delà d'un potentiel effet LGV, « les promoteurs en manque de terrain dans de bonnes conditions dans les grandes villes, s'intéressent aux agglomérations moyennes », ajoute-t-il.

Agen

Cliquez sur l'image pour l'agrandir. L'agglomération d'Agen compte un peu plus de 100.000 habitants (crédits : Agen Agglomération).

Un parc locatif modernisé mais plus cher

Le parc locatif s'est de son côté modernisé. Au cours de ces dix dernières années, un grand nombre d'investisseurs, notamment bordelais, ont restauré des logements pour de la location. « Les loyers ont de fait augmenté », reconnaît-on à Nestenn. « Leurs attentes financières sont nettement supérieures à ce que les locaux pratiquaient jusqu'alors. »

À Agen, il faut compter 9,80 euros le m² pour un appartement (490 euros) et 9,50 euros le m² pour une maison (760 euros) selon la carte des loyers mise en ligne sur le site ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires. À titre de comparaison Bordeaux se situe à 15,40 euros le mètre carré pour un appartement et 15,50 euros pour une maison.

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