Résidences seniors : le leader Domitys va doubler son parc en Nouvelle-Aquitaine

C'est à Dompierre-sur-Mer, près de La Rochelle, en Charente-Maritime, qu'est née la toute première résidence services pour personnes âgées de Domitys en 2001. 20 ans plus tard, l'entreprise passera le cap des 150 résidences en France fin 2022 auxquelles viennent s'ajouter 50 de plus en chantier qui seront ouvertes dans les deux ans. Cette croissance robuste, qui accompagne le vieillissement de la population et la quête du bien vieillir à domicile, se fait aux quatre coins de la France, dans les grandes villes comme dans les villes moyennes, et à la marge dans quelques pays européens. De quoi consacrer le groupe Aegide-Domitys comme le pionnier et le leader de ce secteur porteur comme l'assure Frédéric Walther, son directeur général et cofondateur :

"Nous pesons entre 20 et 25 % des parts du marché, ce qui fait de nous le numéro un. Depuis juin 2021, Domitys est détenu majoritairement par la mutuelle AG2R La Mondiale (67 %), le promoteur immobilier Nexity (18 %) et les fondateurs (15 %) mais le fil rouge depuis la création de l'entreprise c'est un engagement des actionnaires de ne pas se verser de dividendes. La culture de la boîte c'est de tout réinvestir dans le développement du parc de Domitys !"

1.300 résidences seniors en France en 2025

Et il faut bien continuer à grandir si l'entreprise veut conserver son leadership sur un marché qui ne cesse de croître et offre de solides perspectives. Le cabinet Xerfi dénombrait en septembre 2021 près d'un millier de résidences services seniors (RSS) sur le territoire pour plus de 75.000 logements et évaluait la capacité du marché entre 80 et 100 nouvelles RSS par an.

"Le cap des 1.300 RSS pourrait même être franchi fin 2025. Les moteurs de croissance ne manquent pas entre la croissance de la population des 75 ans et plus, la bonne adéquation entre l'offre et la demande ou encore la solvabilité de la demande. À tel point que séduits par la reconnaissance du concept, les perspectives de développement exceptionnelles, des taux de rendement solides et la reconversion a priori facile des immeubles, les investisseurs soutiennent et façonnent aujourd'hui la croissance du marché", analyse ainsi Alexandre Boulègue, directeur du bureau d'études Xerfi France.

Une concurrence croissante

Preuve supplémentaire de ce contexte porteur, Domitys, qui emploie 4.000 salariés pour gérer plus de 22.000 logements, affiche un taux d'occupation de ses résidences de l'ordre de 96 %. Et le groupe prévoit entre 20 et 30 nouvelles résidences par an pour faire face à un nombre croissant de concurrents tels que Cogedim Club, Réside Etudes, Ovelia (Vinci), Senioriales (Pierre & Vacances), Les Villages d'Or et CDC Habitat ou encore des groupes d'Ehpad et maisons de retraite (Orpea, Korian, Emera, etc.).

De quoi entraîner une forme de méfiance dans l'esprit des clients après les scandales du printemps chez Korian et Orpea : "On a évidemment souffert de l'affaire des Ehpad parce qu'il y a encore une certaine confusion dans l'esprit de beaucoup de gens sur qui fait quoi. Mais nous faisons deux métiers différents et je suis convaincu que Domitys participe à cette clarification des rôles grâce à la qualité de ses prestations".

Forte demande sur le littoral néo-aquitain

En Nouvelle-Aquitaine, Domitys compte déjà quinze implantations et plus de 400 salariés - notamment en Charente-Maritime, Gironde, Lot-et-Garonne, Pyrénées-Atlantiques et Deux-Sèvres - et autant de résidences sont en projet, dont six en chantier en Charente et en Gironde. Mais ce rythme effréné pourrait aussi être ralenti par les difficultés d'approvisionnement et la flambée des coûts des matières premières qui entraînent des retards de quelques mois sur les livraisons et le décalage des nouvelles commercialisations.

"On a une demande très forte sur le littoral autour de La Rochelle, sur l'agglomération bordelaise et je souhaite vraiment qu'on arrive à s'implanter dans l'agglomération Pays basque... Mais c'est compliqué parce que le foncier y est aussi rare que cher et qu'on ne peut pas se permettre de surenchérir pour conserver un équilibre économique à la fois pour le locataire et l'investisseur", développe le dirigeant de l'entreprise qui vise 500 millions d'euros de chiffre d'affaires consolidé pour 2022, en hausse de 20 % par rapport à 2021.

Frédéric Walther

Frédéric Walther, directeur général et cofondateur de Domitys (crédits : Domitys).

Les investisseurs au rendez-vous

Car l'autre activité des acteurs du marché c'est bien entendu de convaincre les particuliers et les institutionnels d'investir dans leurs résidences seniors. Chez Domitys, ce sont, selon Frédéric Walther, "principalement d'investisseurs particuliers qui sont près de 15.000 à voir investi dans des résidences Domitys dans le cadre du dispositif fiscal location meublée non professionnelle" mais des fonds de pension, des caisses de retraite et des acteurs mutualistes s'y intéressent aussi. Pour les particuliers investisseurs, qui perçoivent leur loyer chaque mois, il s'agit souvent de sécuriser la retraite avec un investissement qui peut en grande partie être auto-financé et qui propose "une rentabilité de 3,6 % pour un investissement de 200.000 euros dans un appartement Domitys", précise le dirigeant.

Qui habite chez Domitys ?

Les locataires qui vivent dans une RSS de Domitys sont indépendants et leur âge moyen d'entrée tourne autour de 82 ans "soit cinq à six ans plus jeunes que les personnes qui vont en Ehpad". Les loyers des appartements ne sont pas fixés en fonction de leur surface mais de leur attractivité (terrasse, vue, ensoleillement, etc.). En plus du loyer, plusieurs forfaits de services sont proposés. "Hors de la région parisienne, on peut habiter chez Domitys à partir de 1.200 euros par mois avec le forfait basique de services. Mais, en moyenne, les locataires dépensent 1.900 euros par mois, notamment parce que nous proposons un catalogue très riche d'activités diverses et variés. Nos locataires disposent en moyenne de revenus compris entre 1.500 et 2.000 euros mensuels par personne", précise Frédéric Walther. Il existe des possibilités de prise en charge partielle via les allocations personnalisées au logement (APL).
Encadré : Qui habite chez Domitys ? Les locataires qui vivent dans une RSS de Domitys sont indépendants et leur âge moyen d'entrée tourne autour de 82 ans "soit cinq à six ans plus jeunes que les personnes qui vont en Ehpad". Les loyers des appartements ne sont pas fixés en fonction de leur surface mais de leur attractivité (terrasse, vue, ensoleillement, etc.). En plus du loyer, plusieurs forfaits de services sont proposés. "Hors de la région parisienne, on peut habiter chez Domitys à partir de 1.200 euros par mois avec le forfait basique de services. Mais, en moyenne, les locataires dépensent 1.900 euros par mois, notamment parce que nous proposons un catalogue très riche d'activités diverses et variés. Nos locataires disposent en moyenne de revenus compris entre 1.500 et 2.000 euros mensuels par personne", précise Frédéric Walther. Il existe des possibilités de prise en charge partielle via les allocations personnalisées au logement (APL).