Immobilier tertiaire : la SCPI bordelaise Epsilon Capital obtient le label ISR

Une PME du placement immobilier ? Epsilon capital, société indépendante de gestion immobilière, cible des biens immobiliers tertiaires de moins de dix millions d'euros aux quatre coins des régions françaises. Un créneau aussi atypique que porteur pour cette entreprise néo-bordelaise qui vient d'être labellisée ISR (investissement socialement responsable).
András Boros, à droite, Léonard Hery, au centre au 2e rang, et l'équipe d'Epsilon Capital est installé au Now Coworking à Bordeaux.
András Boros, à droite, Léonard Hery, au centre au 2e rang, et l'équipe d'Epsilon Capital est installé au Now Coworking à Bordeaux. (Crédits : Epsilon Capital / Laurene Quiros)

Sur le marché concentré de l'immobilier tertiaire, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) indépendantes basée hors d'Île-de-France se comptent sur les doigts d'une seule main. Epsilon Capital, qui a posés ses valises à Bordeaux, en fait partie. Derrière cette société créée en juin 2021, on trouve un duo d'entrepreneur, András Boros, 44 ans, président, et Léonard Hery, 35 ans, directeur général. Dotés d'une solide expérience dans des sociétés de gestion immobilière, les deux associés ont une stratégie bien précise en tête, quitte à prendre le contrepied des poids-lourds du marché.

"On constate que les SCPI ont tendance à adapter leur stratégie d'investissement sous l'effet de la collecte. Au fur et à mesure de l'augmentation de leurs fonds, les SCPI vont à l'international ou montent en gamme et en volume pour placer tous ces fonds. Nous voulons faire l'exact inverse, c'est à dire nous concentrer exclusivement sur les small caps, les petits actifs immobiliers tertiaires en France", cadre András Boros.

Entre un et six millions d'euros

Une stratégie qu'Epsilon Capital, qui emploie quatre salariés, entend mener dans la durée avec des bornes clairement posées dès le départ : "La note d'information du fonds, qui nous engage contractuellement, fixe une limite de 10 millions d'euros par actif. Aujourd'hui, notre plus gros actif est de six millions d'euros et en moyenne on est sur des biens d'une valeur de 2,5 millions d'euros. Ce qu'on vise essentiellement ce sont des transactions entre un et six millions d'euros", précise Léonard Hery.

Déjà 40 millions de patrimoine


  • Epsilon Capital a obtenu l'agrément de l'Autorité des marchés financiers en septembre 2021. Au lancement, 87 investisseurs ont apporté 13 millions d'euros tandis que, de manière atypique, les dirigeants ont aussi investi trois millions d'euros de leur poche. Aujourd'hui, la SCPI compte 250 associés pour une capitalisation de 22 millions d'euros qui a déjà permis d'acquérir un patrimoine immobilier de près de 40 millions d'euros. Il s'agit d'une quinzaine d'actifs : à 40 % des bureaux et locaux d'activité et de service, à 30 % des commerces alimentaires et à 30 % des locaux commerciaux.

Cette stratégie affirmée de PME des placements immobiliers, hors du cadre hyper-concentré du marché des bureaux et sièges sociaux franciliens, permet aussi à Epsilon Capital de se faire rapidement une place sur un vaste marché moins concurrentiel et plus direct avec des transactions de gré à gré et très peu d'enchères. "L'immobilier tertiaire en France c'est environ un millier de deals [transactions] par an avec autant de deals au-dessus de dix millions d'euros, qui captent 90 % de la valeur, qu'en dessous de dix millions d'euros !", démêle András Boros.

Label ISR

Une variété qui permet à la SCPI bordelaise d'être très sélective sur ses investissements tant en termes géographiques et sectoriels qu'en matière d'engagements de performance environnementale,

"On se tient à l'écart des secteurs du prêt à porter et de la restauration, deux activités où l'on voit encore les conséquences du Covid et où les stratégies financières et immobilières ne sont pas claires. En revanche, on porte une stratégie très opportuniste et on se positionne volontiers sur les villes moyennes partout en France", précise Léonard Hery, dont le fonds détient des biens aussi bien à Paris et Lyon qu'à Montauban, Lorient, Le Havre, Fécamp ou encore Canéjan, près de Bordeaux.

Et, alors que le décret tertiaire entré en vigueur cette année vise 60 % d'économie d'énergie finale dans ces bâtiments à l'horizon 2050, Epsilon Capital bénéficie à plein de son statut de nouvel entrant puisqu'il n'a pas en portefeuille de patrimoine vieillissant. En plus de cela, l'entreprise vient de décrocher le label ISR (investissement socialement responsable). Ce label, accordé par le ministère de l'Economie et des finances, a déjà été attribué à environ un quart des SCPI françaises tertiaires depuis fin 2020. "Cela nous impose non seulement d'élaborer une grille de critères pour définir notre stratégie d'investissement mais aussi de fixer un cap pour nous améliorer par rapport à ces critères", explique le directeur général, qui détaille la tactique mise en oeuvre :

"En tant que bailleur on ne peut pas imposer au locataire de moins consommer mais on peut le sensibiliser à cette question et collecter des données chiffrées sur le bâtiment pour ensuite en améliorer la performance énergétique. On généralise cette approche sur tout notre patrimoine."

Dans un contexte d'inflation galopante et de marchés financiers bousculés, Epsilon Capital vise un rendement annuel de l'ordre de 6 % pour un investissement recommandé d'une durée de huit ans.

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