Vignes : les prix à Saint-Emilion, Sauternes, Bordeaux, Pauillac...

Le marché français des vignes a enregistré 9.180 transactions l'an passé, selon le bilan 2015 des marchés fonciers agricoles. A Bordeaux et en Aquitaine, l'année a été marquée par la rareté des gros achats, alors que le recul des investisseurs asiatiques se confirme. D'une appellation à une autre, les écarts de prix sont toujours aussi gigantesques.

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D'une appellation à une autre, les prix n'ont rien à voir.
D'une appellation à une autre, les prix n'ont rien à voir. (Crédits : Agence Appa)

Chaque année, la Fédération nationale des Safer (FnSafer) publie son bilan 2015 des marchés fonciers agricoles. Cette publication de référence, qui permet de jauger l'évolution des prix pratiqués dans les différents terroirs français, fait apparaître sur le marché des vignes 9.180 transactions enregistrées en France (- 1,9 % par rapport à 2014) pour 16.290 ha (+ 2,1 %) et 803,9 millions d'euros (+ 2,1 %).

Alors que des progressions notables des transactions et des prix sont enregistrées dans la Vallée du Rhône et en Provence, ainsi qu'en Languedoc-Roussillon et en Bourgogne, l'aire viticole Bordeaux - Aquitaine marque le pas. Le nombre de ventes augmente symboliquement (+ 1%) avec 870 transactions répertoriées. Les surfaces vendues reculent de 190 ha (- 5 % à 3.200 ha) et la valeur plonge de - 31 % à 204,1 M€ après les années records de 2013 et 2014, signe que les transactions onéreuses se sont fait rares. Le bassin viticole Bordeaux - Aquitaine reste malgré tout le premier en termes de valeur, pesant 25 % du total national.

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"Le haut niveau de valeur du marché foncier viticole ne doit pas faire oublier le développement des transferts de vignes par achat de parts sociales, en lien avec l'essor des formes sociétaires d'exploitation ou de portage du foncier. D'après le suivi des annonces légales réalisé par les Safer, ces transferts représentent en 2015 plus du tiers de la valeur du marché foncier viticole en Gironde", précise la FnSafer.

Autre tendance notable repérée par l'organisme :

"En 2015, le vignoble bordelais continue d'être le premier pourvoyeur français de biens viticoles bâtis, constituant 30 % des ventes pour 46 % de la valeur de ce type de biens. Les achats des Chinois y ont considérablement diminué. Entre 2011 et 2013, un bien bâti sur trois était acquis par un Chinois, souvent des particuliers. En 2014 et en 2015, le rythme est descendu à un sur dix, et est davantage le fait de grands groupes."

En moyenne 89.500 €/ha

Si l'on se penche plus précisément sur les prix des vignes AOP (appellation d'origine contrôlée) par bassin viticole, la moyenne en Bordeaux - Aquitaine s'établit à 89.500 € l'hectare (+ 5,9 % par rapport à 2014). Un chiffre qui confirme la remontée enregistrée depuis 2007, à comparer par exemple aux 1.143.8000 €/ha constatés en Champagne ou aux 157.900 €/ha de Bourgogne Beaujolais Savoie Jura. Mais ces moyennes ne veulent pas dire grand'chose en réalité tant les écarts sont immenses entre les différents terroirs.

  • En Bordeaux et Côtes de Bordeaux, le prix reste stable aux environs de 15.000 €/ha. "La demande locale est orientée vers des parcelles non bâties. Stable au premier semestre, elle a progressé ensuite, encouragée par les perspectives de commercialisation du millésime 2014. Les ventes de domaines se stabilisent, après une baisse assez nette en 2014. Elles sont principalement animées par des investisseurs extérieurs à la filière, dont une proportion toujours forte d'acteurs asiatiques. Les Chinois, en particulier, réalisent entre 10 et 15 acquisitions en 2015, comme en 2014 ; un rythme moins soutenu que lors des années 2011 à 2013, au cours desquelles ils achetaient plus de 30 châteaux par an", note la FnSafer.
  • Le prix reste à 18.000 euros/ha en Côtes de Blaye et de Cadillac et à 22.000 euros/ha en Côtes de Bourg, avec un spectre de prix inchangé par rapport à 2014, de 7.000 à 35.000 euros/ha.
  • En Pessac-Léognan, faute d'offres, le marché est clairement endormi. Le parcellaire s'échange sur une base de 450.000 € / ha.
  • En Graves, qui poursuit son embellie, les rares propriétés partent facilement autour de 27.000 €/ha, même si on constate des poussées à 50.000 €/ha.
  • En Sauternes, la moyenne s'établit autour de 35.000 €/ha. "Les crus classés restent attractifs car ils sont convoités par des investisseurs privés ou institutionnels (banques, assurances), déjà présents dans le monde du vin et souhaitant étoffer leur gamme. Les prix pratiqués sont alors compris entre 100.000 et 200.000 €/h", note la FnSafer.
  • En Médoc, sans grande surprise, plusieurs appellations communales sortent du lot. Alors que le marché est extrêmement confidentiel, l'hectare en Pauillac se stabilise aux alentours de 2 M€. Margaux et Saint-Julien progressent de 20 % à 1,2 M€.
  • Côte rive droite de la Garonne, dans le Libournais, Fronsac profite de l'appétit des investisseurs asiatiques pour gagner 20 % à 30.000 €/ha en moyenne. Saint-Emilion s'étage entre 170.000 €/ha pour les vignes de la plaine et 2,3 M€ pour les sites parcelles les mieux situées. La demande, confortée par le dernier classement purgé de tout recours, reste toujours supérieure à l'offre. Les satellites de Saint-Emilion sont plus abordables : 70.000 €/ha pour Puisseguin et 110.000 €/ha en Montagne Saint-Emilion. Pomerol reste recherché mais là aussi, peu d'opportunités, pour un prix de vignes de qualité moyenne à 1,1 M€.
  • En Bergerac, les prix restent stables à 9.000 €/ha, comme en Montbazillac à 15.000 €/ha.
  • Du côté de Buzet (15.000 €/ha) et en Côtes du Marmandais (9.000 €/ha) le marché est très peu actif. Léger mieux en Côtes de Duras à 10.000 €/ha.

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