Bordeaux, des promoteurs toujours pas rassurés

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Jacques Mangon, patron de l'urbanisme métropolitain et invité vedette de l'Oiso
Jacques Mangon, patron de l'urbanisme métropolitain et invité vedette de l'Oiso (Crédits : Agence Appa)
La hache de guerre n’a pas vraiment été enterrée entre les promoteurs immobiliers et la nouvelle majorité de Bordeaux Métropole. Jacques Mangon, l’homme fort de l’urbanisme métropolitain, a en fait l’expérience ce jeudi matin.

L'Oiso (Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest), présidé par Jérôme Banderier, s'est réuni ce jeudi matin à l'auditorium de Gaz de Bordeaux pour commenter l'évolution du marché immobilier sur les neuf premiers mois de 2015 et au 3e trimestre de cette année. Si sa présence s'imposait, en tant que vice-président de l'Oiso et président de la Fédération des promoteurs immobiliers Aquitaine Poitou-Charentes (FPIA), Alain Ferrasse était aussi l'une des deux vedettes de la matinée, avec Jacques Mangon, maire (centriste) de Saint-Médard-en-Jalles et surtout vice-président de Bordeaux Métropole, en charge de l'urbanisme réglementaire et de la stratégie foncière à la métropole.

"Chaque année nous invitons un grand élu et cette fois il s'agit de Jacques Mangon, avec lequel nous allons évoquer un certain nombre de points, comme le programme des 50.000 logements dont il a la charge. Depuis quelques semaines le dialogue entre notre fédération et ses équipes est devenu constructif et nous sommes heureux qu'il soit venu pour écouter l'objectivité des chiffres", s'est félicité Alain Ferrasse.

Inquiétant recul de l'offre

C'est devant un auditorium archi plein que Valéry Mescheriakoff, directeur du cabinet Adequation, chargé des enquêtes pour le compte de l'Oiso, a déroulé les résultats de la dernière enquête qui traite des transactions sur le neuf à partir de cinq logements, en résidence principale ou secondaire.

Au cours des neuf premiers mois de l'année, 2.651 logements ont été vendus à Bordeaux Métropole, soit une hausse de + 7 % par rapport à la même période en 2014. Mais, à 2.772 logements, les mises en vente stagnent (+ 0 %) et surtout l'offre disponible recule de 17 %, à 2.725 logements. Avec une moyenne de 3.462 €/m2, les prix reculent de 1 %, alors que le poids des ventes à investisseurs se renforce et gagne + 13 %, avec 75 % des transactions réalisées.

Aucun doute sur l'analyse du phénomène : "Le dispositif Pinel s'impose désormais comme le moteur numéro un du marché", analyse Valéry Mescheriakoff.

Des ventes plus rapides qu'en 2014

Comparé à d'autres métropoles, comme Nantes, où les ventes bondissent de + 32 %, avec 2.864 logements, ou Toulouse, à + 40 %, avec 4.221 ventes, Bordeaux Métropole ferait presque pâle figure. D'autant plus qu'avec 683 ventes enregistrées au 3e trimestre 2015, le marché de Bordeaux Métropole recule de 12 % sur un an, même si le prix de négociation est plus élevé que sur neuf mois, à 3.704 €/m2 (place de stationnement comprise).

"Le délai d'écoulement s'accélère, prévient Valéry Mescheriakoff, il fallait 11 mois pour vendre un logement en 2014 et seulement 9 mois en 2015."

Ginko

A Bordeaux les programmes (ici quartier Ginko) se développent bien

Le marché suit une évolution nettement différenciée, si elle n'est pas encore divergente, entre les marchés immobiliers de Bordeaux Métropole et de Bordeaux intra-muros. Sur les neuf premiers mois de 2015 les ventes de logements ont ainsi progressé à Bordeaux de 17 % (759 transactions), les mises en vente de + 18 % (928 logements), et le nombre de logements disponibles (828), qui va alimenter le marché, de + 8 %.

"Un léger risque de spéculation"

L'enquête montre aussi que les logements neufs produits au meilleur prix, soit moins de 2.700 €/m2, ont du mal à trouver des acquéreurs. Ils représentent ainsi 20 % du marché mais seulement 9 % des ventes. C'est un des points sur lesquels Alain Ferrasse a questionné Jacques Mangon, dans le cadre du débat ciblé sur un sujet toujours d'actualité "Comment faire baisser les prix du foncier ?".

L'élu a tout d'abord estimé que l'écart de croissance du marché entre Bordeaux et d'autres métropoles, comme Nantes ou Toulouse, était dû à un effet de rattrapage dans ces villes qui viennent de connaitre, contrairement au port de la Lune, des années difficiles. Il a ensuite admis, au sujet de la faiblesse des transactions faites par des propriétaires occupants comparées au poids des investisseurs sur le marché, qu'il y avait toujours "un léger risque de spéculation, à cause de l'effet de mode dont Bordeaux bénéficie".

32 % des ménages peuvent acheter à 2.500 €/m2

Jacques Mangon a rappelé qu'une étude faite par l'A'urba (Agence d'urbanisme Bordeaux Métropole Aquitaine), dont il est également vice-président, montrait que seulement 32 % des ménages de la Métropole avaient les moyens financiers de répondre à une offre d'accession à la propriété dans un logement neuf vendu à 2.500 €/m2. Et l'idée que le marché immobilier a tendance à s'effondrer dans les communes de la Métropole sauf à Bordeaux n'impressionne pas Jacques Mangon.

"Je suis optimiste en voyant ça. Ce tassement tient beaucoup au renouveau municipal qui a été important dans l'ex-communauté urbaine. Il y a beaucoup plus de nouvelles équipes municipales depuis l'an dernier, ce qui provoque une discontinuité sur les programmes. A Bordeaux, au contraire, les programmes immobiliers lancés ne manquent pas mais les équipes sont stables depuis des années. En 2016 les chiffres de l'immobilier seront différents, la production va repartir à la hausse. Il n'y a aucune volonté d'arrêter les programmes immobiliers, aucun grand soir", développe Jacques Mangon.

Une référence à peine voilée à la vague de droite et du centre - dont il est une figure emblématique -, qui a submergé les positions socialistes dans l'ex-Communauté urbaine de Bordeaux aux municipales de 2014.

Logements sociaux, « ça tire un peu »

Concernant les mauvais résultats des logements neufs à premier prix, l'élu a souligné qu'en tant que président de la Fab (la Fabrique métropolitaine), qui chapeaute notamment le projet des 50.000 logements, qu'il prenait "cette question avec intérêt". Avant de conclure par une défense et illustration de la politique immobilière métropolitaine.

"A 20 % de logements sociaux on était dans les clous, on était bien. La loi s'est durcie et a fait monter cette part à 25 %. D'accord, ça tire un peu. Mais nous n'avons plus de problème avec le logement social à Bordeaux Métropole", a martelé le président de la Fab.

Alain Ferrasse

Alain Ferrasse, vice-président de l'Oiso (Agence Appa)

Pour en revenir au foncier, il a expliqué que l'objectif consistait à stopper la hausse et qu'il n'était pas question de créer un établissement public foncier local (EPFL), comme à Rennes, "ça veut dire encore plus de poids du public et éventuellement plus d'impôts pour financer le rattrapage" a jugé Jacques Mangon, tout en soulignant l'importance vitale de maîtriser la hausse, "sans cela, la promotion immobilière privée pourrait disparaître du marché du logement à prix abordable, ce qui est un vrai danger".

Malgré le silence religieux de l'auditorium, qui a accompagné toute l'intervention du maire de Saint-Médard-en-Jalles, et l'air pénétré de sagesse d'Alain Ferrasse, un promoteur présent dans la salle s'est ensuite manifesté pour remettre quelques cailloux dans les chaussures de Jacques Mangon.

Des élus au double langage ?

Un professionnel absolument pas convaincu par les arguments de l'élu a ainsi pris la parole.

"Vous prévoyez une embellie l'an prochain, mais la hausse des mises en vente est corrélée avec la demande et 2016 devrait être pire que 2015. Nous sommes en contact avec les équipes des 10 plus grandes municipalités de Bordeaux Métropole et il est clair que les nouveaux élus veulent limiter le nombre de logements produits dans leurs communes, brider la hauteur des constructions, etc. Et c'est pour ça que les mises en vente de logements vont continuer à reculer en 2016. Quand ils rentrent dans leurs mairies, les nouveaux élus tiennent un discours très différent de celui d'Alain Juppé (président de Bordeaux Métropole -Ndlr). Non seulement les délais d'instruction des permis de construire sont devenus long mais en plus il y a des communes où on nous colle des délais de pré-instruction des permis de construire de 8, 10 ou 12 mois !", s'est indigné ce promoteur immobilier.

La concertation, c'est capital

Tout en conservant son flegme, Jacques Mangon lui a répondu qu'il ne servait à rien d'essayer de construire des immeubles de 10 ou 15 étages si les habitants n'en voulaient pas.

"Aujourd'hui ce qui devient capital dans l'urbanisme c'est la concertation en amont avec la population. Le plan local d'urbanisme nouveau ne vise pas à dé-densifier l'habitat mais à relever le défi de l'agglomération millionnaire (vous noterez que l'on ne dit plus ça parce que ça fait peur). L'opération des 50.000 logements est bien lancée dans la métropole et on devrait en livrer 10.000 d'ici cinq ans", a voulu corriger l'élu.

La divergence de vues que l'on aurait pu croire levée depuis le rapprochement de la fédération de la promotion immobilière avec Jacques Mangon, nouvel homme fort de la politique urbaine bordelaise, semble avoir encore de beaux jours devant elle.  

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