Alors que Bordeaux a connu une accalmie sur 2019, selon le baromètre LPI-Se Loger publié la semaine dernière, Poitiers affiche, en France, pour cette même période la plus forte baisse des prix des appartements dans l'ancien : -12,5 % !

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"Avec un tel chiffre, c'est un effondrement, un krach. Ce serait d'ailleurs inquiétant", commente Olivier Daigre, de la Chambre des notaires de Poitiers qui, en l'occurrence, ne dresse pas le même constat.

"Globalement, comme les années précédentes, nous sommes en moyenne en 2019 sur une hausse de 5 % avec des prix beaucoup plus hauts, c'est vrai, en centre ville. Nous avons le TGV et l'autoroute, ce qui fait de Poitiers une ville assez porteuse avec une université en croissance (+ 4.000 étudiants en 2 ou 3 ans), ce qui a fait exploser la demande d'appartements. Mécaniquement, les prix ont pu s'envoler du fait de la pénurie de logement. Des maisons ont étés fractionnées et revendues en appartement. Et alors que les grosses agglomérations sont saturées, des investisseurs viennent chercher de la rentabilité chez nous."

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Mais Olivier Daigre a beau tourner ce chiffre de -12,5 % dans tous les sens, il ne comprend pas. Même constat de la part de l'agent immobilier Benjamin de Tugny, responsable départemental pour la Fnaim qui a contacté, dans la foulée, quelques collègues. "Je ne parlerais ni de baisse des prix, ni de flambée. On est sur un marché relativement stable. »

Pour autant, Michel Lechenault, responsable éditorial du groupe Se Loger, confirme ce chiffre à La Tribune mais rassure.

"Pas d'affolement, et n'utilisons surtout pas le terme de krach. Les prix s'étaient envolés en 2018 (+ 11,7 %) avec plus de demande que d'offre. L'effet s'est très vite estompé. La baisse de 2019 signifie simplement qu'il y a eu un rééquilibrage des prix. Nous sommes passés de 2.039 € le m2, fin 2018, à 1.905 € aujourd'hui."

Michel Lechenault reconnait ne pas avoir travaillé avec les notaires. Il explique en revanche, au sujet de la méthode utilisée, se fonder sur 14 acteurs du marché qui mettent leurs données en commun toutes les semaines (Se Loger, des organismes de crédit et des agences immobilières).

Des indicateurs

Thomas Lefebvre, directeur scientifique du réseau concurrent MeilleursAgents qui travaille de son côté avec 30 à 40 % des agences présentes à Poitiers, avance pour sa part une légère hausse de +2,3 % sur l'année 2019. Une tendance qu'il juge cohérente avec une étude des facteurs pouvant modifier l'évolution du marché sur le long terme : la démographie et le taux de chômage.

"La question est de savoir si je suis sur un territoire qui attire, avec une démographie positive qui va, du coup, créer une pression sur les prix. Sur ce point, Poitiers ne se distingue pas trop, puisque la démographie est de l'ordre de +0,1 % selon l'Insee, contre +5 % par exemple à Bordeaux sur une période allant de 2011 à 2016. En revanche, là où Poitiers tire son épingle du jeu, c'est sur son taux de chômage très bas 6,5 % (contre 8,5 % au niveau national). Il devrait donc vraiment se passer une catastrophe pour que les prix baissent de -10 %. On est sur un marché plutôt sain à Poitiers. Si, en revanche, nous avions un territoire très attractif, avec un taux de chômage à ce niveau là, les prix exploseraient. En 10 ans, Poitiers à pris +8 %, on a quelque chose de très clairement maîtrisé", insisteThomas Lefebvre.

Le bon moment pour investir ?

De quoi d'ailleurs s'aventurer à dire que "si on a les moyens de rentrer sur le marché, il faut le faire. Les biens ne prennent pas énormément de valeur, mais on ne prend pas de risque non plus. La rentabilité y est par ailleurs très bonne, de l'ordre de 7,5 %. Parmi les villes qui ont un taux de rentabilité de cet ordre, Poitiers est la ville où le taux chômage est le plus faible, ce qui est plutôt intéressant."