"Le déplafonnement des loyers et l'adoption d'un abattement fiscal exceptionnel de 30 % sur les plus-values réalisées lors de la vente d'un terrain à bâtir, pour toute promesse de vente réalisée avant le 31 décembre 2015, font partie des bonnes nouvelles de la loi Pinel."

C'est ce qu'a reconnu ce mercredi matin Alain Ferrasse, président de la Fédération des promoteurs immobiliers Aquitaine Poitou-Charentes (FPIAPC), vice-président de l'Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest (Oiso), à l'occasion de la présentation par l'observatoire de l'évolution du marché immobilier au 3e trimestre 2014 dans la Communauté urbaine de Bordeaux (CUB), en compagnie d'Arnaud Roussel-Prouvost, vice-président de la FPIAPC.

Mais cette entame encourageante pour le marché se heurte à un phénomène qui n'est pas que local : la dénonciation par la nouvelle majorité de droite à la CUB de la politique de densification de l'habitat impulsée par Vincent Feltesse, précédent président (PS) de la communauté.

Chute de 25 %

"Nous tirons la sonnette d'alarme parce qu'au 3e trimestre la mise en commercialisation de logements dans la CUB a chuté de 25 %, à cause des permis de construire qui n'ont pas été délivrés par les maires. Cette chute ne correspond absolument pas à la tendance du marché immobilier bordelais, qui reste à la hausse. Elle est le produit d'une volonté politique !", tient à souligner Alain Ferrasse.

Une situation d'autant plus paradoxale qu'Alain Juppé, nouveau président (UMP) de la CUB, était étroitement associé à la stratégie urbaine de Vincent Feltesse, dans le cadre très bordelais de la cogestion communautaire. Si les programmes de construction de logements dans les secteurs d'aménagement, comme l'éco-quartier Ginko, à Bordeaux-Lac, ou Terres Neuves, à Bègles, se déroulent sans anicroche, il n'en va pas de même dans le diffus. Ainsi, les maires nouvellement élus ont tendance à bloquer les constructions de lotissements ou d'immeubles qui s'inscrivent dans un cadre réglementaire banal.

Un tiers de la production bloqué

"Sur les 200 opérations immobilières prévues dans la CUB, la moitié se trouvent en secteur diffus, où les permis de construire sont accordés à minima, quand les programmes ne sont pas gelés. Les discours politiques commencent à changer par rapport à la précédente mandature et les nouveaux élus l'ont souvent été en promettant à leurs électeurs de freiner la densification. Faire de la CUB une métropole millionnaire en habitants est une idée qui désormais fait peur" détaille Alain Ferrasse.

Au point que le Conseil régional de l'ordre des architectes s'est rapproché de la FPI pour manifester également son inquiétude, car l'activité des architectes commence aussi à reculer sérieusement. Pour le vice-président de l'Oiso, la logique de concertation avec le voisinage avant le lancement d'un projet immobilier aurait déteint sur les élus, tendant à prouver qu'il n'y a pas de programme inattaquable.

"Un tiers de la production annuelle est bloquée par des contentieux qui n'ont rien de crapuleux. C'est très long car ces litiges sont réglés par le tribunal administratif où l'on manque de personnel", relève Arnaud Roussel-Prouvost.

L'exemple toulousain

Pour sortir de l'impasse, les promoteurs proposent d'aller eux-mêmes au contact du voisinage des programmes immobiliers en souffrance. Afin de prendre la mesure des blocages et d'expliquer aux riverains le contenu réel des projets. Ils ont également proposé de créer, à l'instar de Toulouse, où la mairie a innové, une instance de dialogue permanent concernant la construction de logements en secteur diffus.

"L'idée, c'est de savoir plus vite si l'on aura droit ou non au permis de construire, en soumettant aux élus et aux haut fonctionnaires un avant-projet présentant le contenu du programme. A Toulouse, les promoteurs et architectes impliqués sont ainsi reçus par les représentants de la collectivité un mois après avoir déposé leur avant-projet. Ils savent alors s'ils sont dans les clous et s'il leur faut ouvrir une concertation avec les habitants. Au final, la réponse définitive est connue au bout de 2,5 mois au lieu de 10 mois" explique Alain Ferrasse.

Le gel des permis de construire a, selon la FPI, un autre aspect négatif : en bloquant les projets immobiliers, il favoriserait une hausse des prix du foncier.