Cette nouvelle plateforme est dédiée au financement participatif de l'immobilier, également baptisé "crowdbuilding", qui permet à un particulier ou à une entreprise d'investir dans un programme de construction en finançant son promoteur. Aussi étonnant que cela puisse paraître les univers du financement de l'entreprise et de la promotion immobilière n'ont pas grand-chose à voir l'un avec l'autre, d'où la création de My Capital Immo.

"C'est très dangereux de mélanger sur une même plateforme le traitement du financement des entreprises, qui se fait par actions, et celui de l'immobilier, qui passe par des obligations" prévient Philippe Gaborieau, fondateur et dirigeant d'Happy Capital.

"Celui qui achète des actions dans une entreprise détient une part de leur capital, sans savoir vraiment s'il sera bénéficiaire à la sortie, poursuit le créateur d'Happy Capital. Alors vous vous imaginez parler au même endroit avec un investisseur dans l'immobilier qui va acheter des obligations qui vont lui rapporter 9 % pendant un ou deux ans, alors qu'un autre client s'apprête à investir au capital d'une entreprise ? Non. Il faut être sérieux : ce ne sont pas les mêmes mondes" tranche le financier alternatif.

Plus que 40.000 € à lever sur 320.000

Pour lancer My Capital Immo, Philippe Gaboriau, fondateur et dirigeant d'Happy Capital, a décidé de jouer la sécurité en jetant son dévolu sur Severini Pierres et Loisirs, société de promotion immobilière créée au début des années 1980, dont le siège social est à Paris mais tous les moyens opérationnels, dont 39 salariés, à Bordeaux,  avec son programme "Les Villas d'Eleanor". Cette entreprise est contrôlée par la Financière SPL formée par trois actionnaires : d'un côté la famille Severini, majoritaire avec 70 % des actions, et de l'autre deux poids lourds du marché immobilier qui détiennent les 30 % restants du capital : Naxicap Partners (groupe Banque Populaire) et BNP Paribas Développement.

"Severini Pierres et Loisirs avait 320.000 € à lever pour compléter son investissement, soit 640 actions au prix unitaire de 500 €. Aujourd'hui 17 juillet il ne leur reste plus que 40.000 euros à trouver, sachant que l'opération court jusqu'au 15 septembre prochain. Nous aurons bouclé cette levée de fonds bien avant la date butoir" se félicite Philippe Gaborieau.

Temporiser l'engagement en fonds propres

Comme l'a montré l'affaire du groupe Terlat, révélée en 2016 par Louis Alexandre de Froissard, fondateur et gérant du cabinet de gestion du patrimoine Montaigne Patrimoine, à Bordeaux, l'immobilier n'est pas un long fleuve tranquille. Entrainé par l'une de ses filiales le groupe immobilier Terlat, à Salon-de-Provence (Bouches-du-Rhône), qui avait levé 2,8 M€ auprès de deux plateformes de financement participatif, Wiseed (1 M€ dans deux projets) et Anaxago (1,8 M€ dans quatre projets), a été mis en redressement judiciaire en janvier 2017.

Un avertissement sans frais pour le financement alternatif de l'immobilier, qui a produit une vraie secousse dans ce monde financier.

"Severini Pierres et Loisirs est notre premier client. L'opération est bien lancée, nous avons deux nouveaux dossiers à l'étude, mais nous allons prendre notre temps avant d'en mettre une autre en route. Nous intervenons pour réduire l'engagement en fonds propres des promoteurs immobiliers, ce qui arrive quand ils ont beaucoup de projets à développer, qu'ils investissent à tout va" éclaire Philippe Gaborieau.

9 % de commission au global

En fait My Capital Immo travaille en étroite coopération avec les banques et s'est bordé avec la création d'un comité de véritables spécialistes pour éviter de faire l'erreur qui tue.

"Nous nous sommes entourés de deux anciens banquiers, de la Caisse d'épargne et du CIC, et d'un ex-dirigeant du bailleur social Domofrance, à Bordeaux. Ils connaissent tous les petits trucs qui peuvent coûter cher et ils sont même capables, en étudiant la composition d'un immeuble de prévoir s'il va se vendre ou pas, en fonction de la taille des logements" souligne le créateur de My Capital Immo, qui confirme par ailleurs qu'il sélectionne ses dossiers dans l'ensemble qui lui est fourni par les banques.

"Pour que ça marche nous avons besoin de convaincre suffisamment d'investisseurs. Les dossiers que nous transmettent les banques sont blindés, avec un minimum de 50 % d'achat en état futur d'achèvement mais souvent bien davantage. Il est important de ne pas aller trop vite" temporise le dirigeant.

My Capital Immo prélève 8 % de commission auprès du promoteur et 1 %, en une seule fois, chez les investisseurs. Philippe Gaborieau annonce qu'il est en train de développer un puissant algorithme pour générer une intelligence artificielle qui va sélectionner les futurs investisseurs des deux plateformes en patrouillant sur les réseaux sociaux, les sites web, etc.