Terrains à bâtir : à Bordeaux Métropole le marché s’est effondré

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Les constructions de maisons en zone aménagée au plus mal à Bordeaux Métropole.
Les constructions de maisons en zone aménagée au plus mal à Bordeaux Métropole. (Crédits : AGC concept architectes)
Les terrains à bâtir de Bordeaux Métropole sont toujours chers mais ils ont quasiment disparu de la circulation au 1er semestre 2017. Un phénomène plutôt exceptionnel qui pourrait ne pas durer.

Alors que la pression immobilière continue à s'accroître en Gironde et en particulier dans le périmètre de Bordeaux Métropole, la surchauffe financière qui menaçait de carboniser en 2016 le marché des lots à bâtir, a semble-t-il trouvé sa limite, entrainant la disjonction du système. Et d'un seul coup la surchauffe s'est transformée en froid comme si le marché avait disparu : ce qui n'est pas vraiment une métaphore.

"C'est étonnant mais au 1er semestre 2017 nous n'avons enregistré que 50 ventes de terrains à bâtir sur les 28 communes de Bordeaux Métropole ! C'est d'autant plus frappant que la Métropole est un marché moteur et que, pendant la même période, 509 lots constructibles ont été vendus en Gironde" relève avec une pointe de perplexité François Cheminade (Nexity Foncier Conseil), secrétaire de l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso), représentant les aménageurs/lotisseurs.

A noter que ces chiffres ne portent pas sur l'offre de terrains à bâtir en diffus, c'est-à-dire pour une maison isolée, mais bien sur l'individuel aménagé, de type lotissement. Une précision d'autant plus importante, que les constructions de maisons en zone aménagée reflètent des tendances lourdes.

Les familles modestes quittent Bordeaux

En deux ans l'offre de terrains aménagés à bâtir a reculé de 36 % en Gironde tandis que le stock disponible passait dans le rouge. Alors qu'au 1er semestre 2016 le stock de terrains à bâtir équivalait à 9 mois de ventes en Gironde, il ne représentait plus que 7 mois au 1er semestre 2017. Petit rayon de soleil : l'offre est remontée de +4 %, avec 592 lots à bâtir, au 1er semestre 2017 : l'amorce d'une nouvelle tendance ? François Cheminade rappelle qu'à Bordeaux Métropole le logement collectif est dense car il n'y a pas de ventes organisées à la découpe.

"Cette étude confirme une tendance de fond : les familles n'ont plus les moyens d'habiter à Bordeaux Métropole et se retrouvent loin, dans le Cubzacais, le Libournais, le Médoc. 95 % à 100 % de l'accession à la propriété se fait dans le cadre de zones aménagées" souligne le représentant des aménageurs/lotisseurs.

Sans vouloir jeter la pierre à personne, il observe que dans de nombreuses communes autour de Bordeaux Métropole, les règles de construction freinent la densification de l'habitat. Ce qui est selon lui une conséquence directe de la loi Alur (accès au logement et à un urbanisme rénové), votée en 2014, et qui a fait sauter les règles qui encadraient auparavant la construction en zone aménagée.

Trois fois plus de ventes en Cubzacais-Libournais

"L'individuel aménagé n'existe plus en périphérie de la métropole. Ce qui chasse les familles toujours plus loin, comme je vous le disais, au cœur du Médoc ou de l'Entre-Deux-Mers. Ce qui fait aussi, poursuit François Cheminade, que les jeunes familles, qui sont au cœur de l'accession à la propriété par le biais de l'individuel aménagé, auront besoin de deux voitures et devront faire beaucoup de trajet pour venir travailler à Bordeaux Métropole, sans bénéficier des services métropolitains. Je parle de familles du cru. Les nouveaux arrivants n'ont pas de problème pour s'installer où ils veulent".

Cet exode des familles bordelaises les plus modestes ne date pas d'hier et suit un fil continu depuis au moins une quinzaine d'années. Ainsi alors qu'il se vendait 50 terrains à bâtir à Bordeaux Métropole au 1er semestre 2017, le nombre de transactions était de 168 dans le Cubzacais et Libournais, de 115 sur un large pourtour de Bordeaux Métropole (s'étendant au sud-est jusqu'à Langon) et de 102 dans le Médoc ! Tandis qu'à Bordeaux Métropole la parcelle constructible aménagée développe 570 m2 pour un prix de 196.000 euros, elle s'étend sur 619 m2 pour 81.000 euros dans le Cubzacais-Libournais, 666 m2 pour 103.000 euros dans le Médoc et 738 m2 pour 126.000 euros au pourtour de la métropole.

A titre de comparaison les terrains aménagés constructibles se négociaient au 1er semestre 2017 à 56.000 euros pour 807 m2 en Pays de l'Agenais, 37.000 euros pour 1.030 m2 à Périgueux et Bergerac, 93.000 euros pour 389 m2 à La Rochelle ou encore 100.000 euros pour 667 m2 au Pays basque.

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