Immobilier : l'offre bordelaise insuffisante pour que les prix baissent selon les promoteurs

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Alain Ferrasse, président de la Fédération des promoteurs immobiliers d'Aquitaine Poitou-Charentes
Alain Ferrasse, président de la Fédération des promoteurs immobiliers d'Aquitaine Poitou-Charentes (Crédits : Artiste Associé)
Bordeaux livrée à l'appétit des promoteurs ? Son maire Alain Juppé les accuse en tout cas de tirer les prix vers le haut dans le neuf en se livrant à de la surenchère pour acquérir du foncier. Alain Ferrasse, président de la Fédération des promoteurs immobiliers Aquitaine Poitou-Charentes, défend sa profession et fait le point sur le marché dans la métropole bordelaise, quelques jours avant le Salon du logement neuf du 6 au 8 octobre.

Lors de sa conférence de presse de rentrée en septembre, le maire de Bordeaux Alain Juppé a appelé les promoteurs à "cesser la surenchère" qu'ils se livreraient pour acquérir du foncier. Surenchère qui les conduirait ensuite à augmenter leurs prix. Que lui répondez-vous ?

Alain Ferrasse : "Alain Juppé a remodelé une ville qui est aujourd'hui excessivement recherchée. Les promoteurs s'y bousculent, c'est vrai, car ils savent que non seulement Bordeaux est attractive, mais aussi que les opérations d'aménagement qui s'y déroulent leur donnent de la visibilité sur une décennie. Ils se battent donc pour acheter les terrains à tout prix. C'est un problème dont nous sommes conscients à la Fédération des promoteurs immobiliers et nous discutons donc avec la métropole pour trouver des solutions ensemble. Mais je rétorquerai également que le terrain ne représente que 15 % du prix d'une opération, quand la construction pèse 50 %. En un an, les entrepreneurs, qui ont désormais des carnets de commande remplis dans le Bordelais, ont fait grimper leurs tarifs de 15 %. Je dirai donc qu'il faut balayer au bon endroit."

Que réclamez-vous ?

"Nous n'avons aucune inquiétude au niveau de la demande, contrairement à l'offre. Nous alertons les collectivités sur les délais trop importants qui encadrent les permis de construire. Ceux-ci tardent à nous être délivrés car ils sont trop souvent remis en question par le voisinage. Or, plus l'offre immobilière est importante et plus les prix baissent ! Bordeaux et sa métropole ont de fortes réticences à créer de la densité. Les opérations en aménagement ne représentent que 30 % des logements qui sont mis sur le marché. Il y a donc 70 % des logements qui sont mis en vente sur des terrains en zones diffuses, où les terrains sont à côté d'habitations existantes. Certains élus incitent les particuliers  vendant leurs terrains à revoir à la baisse la superficie cédée, mais les prix ne sont pas réévalués à l'avenant. Nous sommes donc en réflexion avec les pouvoirs publics pour trouver des solutions afin que les prix des terrains vendus par les particuliers baissent, mais nous demandons aussi aux collectivités un moratoire sur leurs exigences en termes de taille de logement, de programmation, de part d'habitat social. Inclure l'accession modérée dans le calcul de la part d'habitat social permettrait de limiter la hausse des prix. Nous demandons également un moratoire sur les exigences architecturales, qui ne font que monter en puissance. Les ilots se multiplient, comme les urbanistes qui font de la dentelle sur de multiples petits périmètres."

2016 était une année record pour le neuf dans la métropole bordelaise. 2017 finira-t-elle sur les mêmes bases ?

« Les deux années devraient être équivalentes. Au 2e trimestre, nous avions 1.694 logements réservés contre 1.657 à la même époque en 2016. Le rythme se maintient, il s'accroît même légèrement. L'offre commerciale se maintient autour de 2.950 logements, soit 5 mois de stock théorique, ce qui est faible. Heureusement, il y a beaucoup de mises sur le marché ; certaines opérations sont prises d'assaut. Les ventes à investisseur restent majoritaires, autour de 60 %, mais leur nombre a progressé moins vite que celui des ventes à des propriétaires-occupants. On peut noter un appétit pour les appartements en hauteur, avec des terrasses, dans les secteurs en cours d'aménagement, surtout chez les secondo-accédants qui ont revendu leur maison en périphérie et veulent se rapprocher du centre-ville de Bordeaux."

De plus en plus de voix dénoncent l'arrivée de ménages parisiens dont le pouvoir d'achat plus important fausserait le marché immobilier. Qu'en pensez-vous ?

"Cette population d'Ile-de-France a la culture du neuf, contrairement à beaucoup d'autres. Elle est donc présente, c'est vrai, sur les opérations en cœur de ville, où le prix au m2 est élevé. Mais ce qui me frappe surtout, c'est le très faible écart entre les prix dans l'ancien et dans le neuf, pourtant traditionnellement plus cher. Le prix dans l'ancien a progressé beaucoup plus vite que celui du neuf, si bien qu'il y a aujourd'hui à peine 10 % d'écart."

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D'après les chiffres de l'Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest, au 2e trimestre 2017, le prix/m2 moyen constaté dans la métropole bordelaise en logement collectif était de 3.890 €/m2 hors stationnement, pour 3.650 €/m2 il y a un an. Ce qui traduit donc une progression de +6,7%, assez nettement au-delà des évolutions observées sur Nantes (+4,2 %), Montpellier (+3,6 %), Toulouse (+3,4 %) et Lyon (+2,3 %). A noter : l'évolution géographique des ventes joue sur cette forte progression du prix au m2 : Bordeaux, plus chère, concentre 32 % des transactions dans la métropole, là où sa part n'était que de 20 % au 1re trimestre 2016.

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Le 11e Salon du logement neuf aura lieu du 6 au 8 octobre sur les allées de Tourny à Bordeaux. 35 promoteurs seront présents qui présenteront 170 programmes et plus de 4.000 logements, des chiffres records. www.salonlogementneuf.com

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