Le marché bordelais de l'immobilier d'entreprise a maintenu le cap pendant les neuf premiers mois de l'année 2016 même s'il enregistre une légère érosion dans le domaine des bureaux. Dans ce segment de marché 66.950 m2 ont été échangés pendant les trois premiers trimestres 2016 contre 82.580 m2 au cours de la même période en 2015. Cet écart à la baisse de près de 19 % devrait se résorber d'ici la fin du quatrième trimestre 2016 grâce au dénouement d'une grosse opération en attente. Le marché des bureaux devrait clôturer 2016 à 100.000 m2 contre 107.300 m2 en 2015.

"Bordeaux a atteint un palier et commence à sortir de sa fourchette traditionnelle de transactions en bureaux située entre 80 et 90.000 m2 par an. Le marché se stabilise, dans des conditions très saines. C'est un marché dont on peut parler aux investisseurs sereinement, et même avec gourmandise", s'amuse Pierre Coumat, président de l'Observatoire immobilier de Bordeaux Métropole (OIEB) qui a présenté ce mardi matin les résultats des dernières études dans les locaux de l'Agence d'urbanisme Bordeaux Métropole Aquitaine (A'urba).

Bordeaux reste en tête

"Au cours des neuf premiers mois de 2016 il y a eu moins de grandes transactions que l'an dernier où nous avions d'importantes opérations en compte propre, par exemple avec la construction du nouveau siège de la Caisse d'épargne Aquitaine Poitou-Charentes à Bordeaux Euratlantique (11.500 m2). La question de savoir si les opérations exceptionnelles ne vont pas déséquilibrer le marché métropolitain se pose chaque année et chaque année nous enregistrons de nouvelles opérations significatives. D'ici la fin de l'année nous devrions enregistrer un projet de ce type", éclaire Cédric Chaignaud, vice-président trésorier de l'OIEB.

Avec 29.120 m2 échangés Bordeaux, dont le périmètre dans le segment des bureaux englobe tout l'intérieur de la rocade, reste en tête du marché, devant l'ouest de Bordeaux Métropole (avec Mérignac où se trouve l'aéroport), à 22.700 m2, le sud-ouest (10.410 m2), la rive droite (1.230 m2) et le nord (3.490 m2). Les trois-quarts des produits vendus sont des bureaux de seconde main et 77 % des transactions portent sur des surfaces comprises entre moins de 100 et 500 m2.

Des loyers 4 fois moins chers qu'à Paris

"Ce nombre élevé de petites transactions c'est le grand classique des régions. Le marché manque de grandes transactions mais le dynamisme de ces échanges de petites surfaces est bon pour l'activité", analyse Cédric Chaignaud.

Pas de chambardement du côté des valeurs locatives au centre-ville de Bordeaux. La location du mètre carré de bureau neuf s'y négocie ainsi à 173 €, contre 145 € pour les bureaux de seconde main. Le mètre carré le plus cher est à 210 €/m2, "là on achète une adresse prestigieuse, autour de 400 m2", souligne Cédric Chaignaud. La tendance en neuf aux Bassins à flot est à 171 €  et elle monte à 182 € à Bordeaux Euratlantique...

"Bordeaux a des loyers 4 fois moins chers que Paris, 2 fois moins chers que Lyon, un peu moins chers que Toulouse et un peu plus chers que Nantes" prends un malin plaisir à déclarer Cécile Rasselet, urbaniste/géographe à l'A'urba.

En périphérie le loyer en neuf est à 137 €/m2 et pour une seconde main  à 117 €. Avec une offre à 102.210 m2 en seconde main et 44.400 m2 en neuf à l'issue des trois premiers trimestres 2016, Pierre Coumat conclut à la bonne santé du marché bordelais.

Une dynamique s'installe

Cette offre connaît toutefois de fortes variations entre secteurs géographiques. Bordeaux dispose ainsi d'un stock de bureaux de 50.170 m2, dont près de la moitié en neuf. Très différent de la situation à Bordeaux Nord où les 10.330 m2 disponibles sont tous en seconde main. Alors que le marché des bureaux a atteint un palier, celui des locaux d'activités (64.320 m2) et entrepôts (118.930 m2) enregistre une hausse sensible sur les  neufs premiers mois 2016, à +5,9 %, pour un total de 183.250 m2.

Ce marché a enregistré huit grosses opérations en compte propre, comme l'extension par CNB (Construction navale de Bordeaux) de ses locaux de 6.200 m2, ou la construction par Leclerc d'un entrepôt logistique de 55.200 m2 à Beychac-et-Caillau, le long de la N89.

"L'année 2015 n'a pas été exceptionnelle, ce que l'on a vu c'est une dynamique qui s'installe. Et 2016 va suivre le même chemin pour les locaux et entrepôts. C'est une très bonne chose puisqu'il était nécessaire de pouvoir s'appuyer sur une dynamique urbaine en plein développement au moment de l'arrivée de la ligne à grande vitesse à Bordeaux. Et là nous serons au rendez-vous, avec un marché très bien orienté", décortique Pierre Coumat.

Nouvel axe logistique

La question de l'événement exceptionnel se pose sans doute avec encore plus d'acuité sur le marché des locaux et entrepôts, qui avait enregistré en 2015 l'opération record de Thales (60.000 m2) à Mérignac. Mais là aussi l'exceptionnel a tendance à virer à la routine.

"L'an dernier, nous avons fait 172.930 m2 avec Thales, et là, sans Thales, nous en sommes à 183.250 m2 au bout de neuf mois. Bordeaux devient une place porteuse en logistique" commente le président de l'OIEB.

De fait le secteur rive droite de l'OIEB, hors Bordeaux Métropole, enregistre 63.370 m2 de volumes échangés, via six transactions. L'autre grande secteur dynamique se situe au nord de Bordeaux Métropole, avec 35.870 m2 échangés dans 18 transactions, devant l'ouest, à 34.130 m2 et 19 transactions, le sud-ouest 17.780 m2 et 12 transactions, et le sud, à 16.250 m2 échangés dans 4 transactions. 55 % des transactions porte sur des surfaces inférieures à 1.000 m2.

Pas comme Lille ou Lyon

La valeur locative annuelle moyenne du mètre carré est de 52 € dans les entrepôts neufs et de 47 € en seconde main. Elle atteint 62 € dans les bâtiments d'activité neuf et 58 € en seconde main. L'offre disponible en locaux d'activité et entrepôts est de 324.770 m2 à l'issue des trois premiers trimestres de 2016, dont 299.280 m2 en seconde main et 25.490 m2 en neuf. Soit une hausse plutôt nette (+8,7 %) par rapport à 2015 où cette dernière était de 298.600 m2.

"Cette hausse va vite se réguler", relève Pierre Coumat. Le marché bordelais des bureaux va continuer à grimper, probablement jusqu'à 120.000 m2 mais il ne faut par trop rêver non plus. "Bordeaux ne sera jamais un marché numéro trois, nous ne jouons pas dans la même catégorie que Lille ou Lyon", prévient Cécile Rasselet. Bordeaux devrait arriver à cette moyenne de 120.000 m2 grâce à la LGV.