Les ventes de logements grimpent de 44 % à Bordeaux Métropole

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C'est le renouvellement de l'offre immobilière dans la Métropole au 1er semestre qui a permis ce fort rebond des ventes.
C'est le renouvellement de l'offre immobilière dans la Métropole au 1er semestre qui a permis ce fort rebond des ventes. (Crédits : Agence Appa)
L’Oiso (Observatoire de l’immobilier du Sud-Ouest), présidé par Laurent Mathiolon, a présenté ce vendredi matin sa note de conjoncture sur les neuf premiers mois de l’année 2016, lors de la conférence professionnelle des promoteurs immobiliers qui s’est tenue au Centre d’architecture Arc en Rêve, à Bordeaux.

Après la conférence de Christophe Bergouignan, directeur de l'Institut d'études démographiques à l'Université de Bordeaux, sur les habitudes de consommation en matière de logement, en particulier les typologies familiales par type d'appartement, Laurent Mathiolon et Xavier Longin, directeur d'Adéquation, cabinet chargé des enquêtes pour le compte de l'Oiso, ont présenté l'évolution du marché immobilier. Autant dire que ces trois premiers trimestres 2016 sont très bien orientés pour le marché bordelais.

"A l'image de ce qui se passe dans les grandes agglomérations françaises, on peut dire que l'année 2016 se présente bien en termes d'activité de la promotion immobilière. Cela fait suite à une année 2015 dont l'embellie n'avait pas réellement profité à la Métropole, faute d'offre suffisante. Les ventes au détail des neuf premiers mois de l'année progressent ainsi de +44 % par rapport aux trois premiers trimestres 2015 (soit 3.913 transactions), et ce notamment grâce à un bon renouvellement de l'offre au premier semestre, et aussi grâce aux ventes auprès des propriétaires-occupants", analyse Laurent Mathiolon.

Davantage de particuliers qu'en 2015

Comme l'a souligné le président de l'Oiso ce rebond du marché est lié à la remontée du nombre de mises en vente. Ces dernières progressent ainsi de +18 %, pour atteindre le nombre de 3.642, contre 3.086 à la même période en 2015. Ce regain de tonicité des ventes provoque une tension sur l'offre commerciale qui tend à mécaniquement se réduire. Cette dernière, qui était encore supérieure au 1er semestre 2016 à celle du 1er semestre 2015, avec 3.038 logements en stock contre 2.740, s'est inversée au cours du 3ème trimestre.

Au final l'offre commerciale des trois premiers trimestres de 2016 est inférieure de 13 % à ce qu'elle était à la même époque en 2015. Pendant la même période, le marché est passé de 9 mois à 6 mois de stock. L'Oiso juge que l'offre commerciale reste équilibrée, même si son renouvellement est à surveiller "pour répondre à la forte demande". Si la part des investisseurs dans les ventes représente, à l'issue des neuf premiers mois de 2016, 70 % des ventes (2.731), contre 30 % pour les particuliers occupants (1.182), le nombre des achats faits par ces derniers bondit toutefois de +68,6 % par rapport à l'année précédente ! Dans le même temps le nombre de ventes aux investisseurs a progressé de +35,7 %.

16 mois pour vendre un T5

Entre les neufs premiers mois de 2015 et de 2016 la part des ventes de T2 s'est accrue de 10 %, passant de 32 % des ventes globales à 42 %, tandis que celle des T3 s'érodait légèrement de 38 à 36 %. La part des T4 affiche de son côté une baisse de 7 %, en recul de 19 à 12 %. La portion des T1 reste stable, avec une hausse de +1 %, à 8 % de l'ensemble des ventes, tandis que celle des T5 est divisée par deux : de 4 à 2 %. La durée moyenne de commercialisation des T1 et T2 est passée de 11 à 10 mois entre les deux périodes et celle des T3 de 15 à 14 mois. La surprise vient de l'évolution du temps de commercialisation des appartements les plus grands, les T4/T5, qui s'est réduit de 6 mois entre les deux périodes pour atteindre 16 mois.

Cette amélioration du délai de vente est sans doute due à la baisse du prix moyen de vente de ces grandes surfaces (en collectif), qui s'est établi à 309.000 € pendant les neuf premiers mois de 2016, en baisse de 9.000 €. Les T3 de leur côté se sont négociés en moyenne à 224.000 € sur le territoire métropolitain, en hausse de 8.000 €, alors que les T2 trouvaient preneur à 159.000 €, soit +4.000 €. Les prix de vente et ceux de l'offre se confondent depuis l'an dernier dans la même courbe haussière. Le prix de vente du mètre carré neuf en collectif libre (hors parking) a atteint 3.650 € à Bordeaux Métropole sur les neuf premiers mois de 2016, à +3,6 % par rapport à 2015, alors que le prix de l'offre au mètre carré atteignait 3.890 €, à +3,6 %. Sachant que la durée moyenne de commercialisation passe de son côté de 13 à 12 mois entre les deux périodes.

Un record à +97 % de hausse

Sur le plan territorial c'est la partie sud de Bordeaux Métropole (Rive gauche sud), avec des communes comme Bègles ou Talence, qui enregistre la plus forte hausse du nombre de ventes, à +97 %, pour un prix moyen de 3.620 €/m2. Suit la zone Rive gauche Nord, qui englobe les communes de l'Ouest (avec Pessac et Mérignac) jusqu'à la partie Nord, en hausse de +56 %, pour un prix moyen de 3.580 €/m2.

Vient ensuite la ville de Bordeaux où les ventes progressent de +27 % pour un prix moyen de 3.940 €/m2. C'est le secteur Rive droite, avec des communes comme Cenon ou Lormont, qui ferme la marche, avec une progression des ventes de +22 % pour un prix moyen de 3.240 €/m2. Laurent Mathiolon se réjouit de cette évolution mais tient à souligner que ce rebond métropolitain dans le collectif neuf est avant tout "lié à un effet de rattrapage après plusieurs années de stabilité (ce qui n'est pas le cas des autres agglomérations)".

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