"Les grands chantiers qui structurent la politique urbaine d'Alain Juppé vont donner du travail pour plusieurs années." Ainsi Elisabeth Touton cadre-t-elle le débat en ouverture des Rencontres de l'immobilier organisées jeudi à Bordeaux par La Tribune. Ginko, Bastide Niel, Brazza, Bassins à flot, Euratlantique, etc., l'adjointe au maire de Bordeaux en charge de l'urbanisme opérationnel, de l'habitat et des déplacements, a rappelé que l'objectif était de créer les conditions de la mise en œuvre de ces projets urbains, en veillant à la qualité imposée par l'inscription de la ville au patrimoine mondial de l'Unesco, mais aussi avec des objectifs quantitatifs, en terme de mixité et de prix.

"La chance à Bordeaux est la grande linéarité des projets", reconnaissait d'emblée Alain Ferrasse, président de la Fédération des promoteurs immobiliers Aquitaine Poitou-Charentes, qui rassemble 87 adhérents, promoteurs immobiliers locaux, rejoints récemment par Pichet. Jacques Rubio, directeur général de Kaufman & Broad Grand Sud-Ouest, est sur la même ligne :

"Aujourd'hui Bordeaux a des projets immobiliers sur plusieurs années. C'est une métropole qui marche très bien. La première demande des pros après Paris, c'est Bordeaux. Nous avons des investisseurs qui viennent de toute la France. Et beaucoup viennent pour s'installer, contrairement à Lyon et Toulouse qui restent des villes économiques."

Bordeaux secouée

Kaufman & Broad Grand Sud-Ouest, qui couvre les régions Nouvelle-Aquitaine et Occitanie où il emploie 200 personnes, dont 40 à Bordeaux, compte actuellement 30 opérations en cours de commercialisation, avec 1.200 logements et bureaux, 1.350 logements étant en chantier actuellement.

Aymerick Penicaut, PDG du courtier Ashler & Manson, créé en 2003 à Bordeaux où il emploie une vingtaine de personnes, qui a réalisé 102 M€ de financement cette année, également fondateur du site de recherche immobilière Sitigeo.com, rappelait qu'avec des taux de crédit de plus en plus bas, il n'a jamais été aussi intéressant d'acheter. La société table sur 20 à 30 % de financements supplémentaires cette année, les courtiers représentant 20 % du marché du prêt immobilier, proportion estimée à 50 % en 2020.

"Unesco a aussi amené des investisseurs. Même s'ils ne connaissent pas Bordeaux, ils sont d'accord pour avoir des loyers plus faibles, car ils n'auront pas de problème de revente ou de plus-value."

Alain Ferrasse témoignait de la vraie dynamique d'un marché qui a enregistré 25 % de réservations en plus au premier semestre 2016, portée bien sûr par la conjoncture avec des taux très bas, le prêt à tous zéro, la loi Pinel, la TVA réduite à 5,5 %, l'engagement des collectivités locales (Passeport 1er Logement de la ville de Bordeaux et Prêt à taux zéro de Bordeaux Métropole) mais aussi par le renouveau bordelais :

"Au-delà des réservations, il y a un maintien de mises en chantier, des démarrages de travaux, de la commercialisation. 280 programmes immobiliers sont en cours sur l'agglomération."

Et depuis un an, le neuf supplante l'ancien à Bordeaux : "La qualité architecturale est au rendez-vous, grâce à Alain Juppé qui a fait venir de grands architectes. Ça nous a secoués", reconnait-il.

"Ce qui n'est pas au rendez-vous, c'est le prix"

Pour autant, Alain Ferrasse rappelait que la promotion immobilière nécessitait un minimum de linéarité : "Le coup de mou d'il y a deux ans, entre municipales et nouveaux projets, ça nous a agacés, cela a créé un trou dans notre activité". "La croissance d'aujourd'hui, c'est aussi le rattrapage de 2012/2014", confirmait Jacques Rubio.
Autre problème : le prix, dans des programmes qui doivent composer avec la règle des 35 % de logements sociaux et 20 % d'accession modérée à la propriété (2.500 € le mètres carré), règles qui influent forcément sur le prix du logement libre. Mais Bordeaux peut difficilement faire l'impasse si elle veut atteindre la proportion de logements sociaux de la loi SRU. La ville compte aujourd'hui 17 % de logements sociaux, l'objectif est d'atteindre 25 % en 2025.

"Nous avons tout mis en œuvre, et notamment cette règle de 35 % de social sur les nouveaux programmes immobiliers. 3.000 logements dont 1.000 logements sociaux, sont actuellement en cours de construction. A Bordeaux, on compte 30 % seulement de propriétaires occupants, c'est 50 % en moyenne en France", rappelait Elisabeth Touton.

"La mixité et la qualité sont au rendez-vous. Ce qui n'est pas au rendez-vous, c'est le prix, c'est ce qui nous est reproché", précise Alain Ferrasse :

"Le prix est une équation à plusieurs inconnues : la loi SRU a un impact sur nos prix de vente. Quand vous êtes à 30 % d'accession sociale, vous reportez le prix sur le logement libre. Il faut aussi faire du parking, mais cela impacte très fortement le prix, sans parler des fondations spéciales que nécessitent les sous-sols à Bordeaux, ni de l'ambition architecturale. Avec tout cela on arrive parfois à 4.000 € le mètre carré. Et il faut ajouter les exigences dans banques, qui imposent une marge minimum pour le promoteur sans quoi elles ne financent pas."

Alain Ferrasse déplorait enfin qu'il y a trop de petits logements dans les programmes immobiliers actuels, espérant pouvoir profiter de l'arrivée de la hauteur sur certains projets pour parvenir à faire de grands logements :

"La difficulté des grands logements c'est que c'est cher : à 3.500 € le mètre carré sur 100 m2 ça ne se vend pas. Pour favoriser l'investissement dans le grand logement, il faudrait adapter le dispositif Pinel et déplafonner le montant de 300.000 € ; on pourrait mettre 400 à 500 logements sur le marché. Philippe Dessertine a exprimé le fait que les cadres qui arrivent accepteront de louer leur appartement. Nous avons fait appel à des architectes pour réfléchir à la division de grands appartements en deux petits au terme du crédit immobilier. Nous allons suggérer ça à Alain Juppé."

Reste une dernière inconnue : l'évolution des taux de crédit : "Le seul danger de ces taux très bas : que va-t-il se passer quand ils vont remonter ?, s'interrogeait Aymerick Penicaut. Ça inquiète un peu tout le monde."