Situé entre le logement social et l'accession aidée à la propriété et le logement et l'accession à la propriété libres, le logement intermédiaire est en train de s'imposer comme un nouvel horizon stratégique pour le groupe SNI (Société nationale immobilière), filiale du groupe Caisse des dépôts, qui a créé une marque qui lui est dédiée : Vivelli. Le groupe SNI se définit comme un acteur clé dans la construction et la gestion de logements, aussi bien dans l'ensemble du pays qu'en Aquitaine. SNI est également implanté en Midi-Pyrénées, Limousin, Charente et Charente-Maritime et sa direction Sud-Ouest rayonne depuis Bruges (Bordeaux Métropole) sur un ensemble de 18 départements.

"SNI englobe aussi Adoma, l'ancienne Sonacotra, gestionnaire d'un parc immobilier pour les travailleurs immigrés et l'entreprise sociale de l'habitat (ESH) Coligny. En Aquitaine Coligny gère 6.400 logements et SNI 8.500, soit 14.900 habitations. Avec Midi-Pyrénées, le Limousin et les deux Charentes notre parc immobilier s'élève à 17.500 logements" résume Jean-Baptiste Desanlis, directeur de SNI Sud-Ouest et directeur général de Coligny, dont le conseil d'administration est présidé par Denis Mollat, dirigeant de la librairie bordelaise Mollat.

880 logements par an

Le chiffre d'affaires, constitué comme le rappelle Jean-Baptiste Desanlis par les loyers versés, s'élève à 90 M€, dont 60 M€ au titre de SNI et 30 M€ de Coligny, et le groupe emploie dans la région 136 collaborateurs au titre de SNI et 80 pour Coligny. "Nous avons une capacité d'investissement de 100 M€ par an dans la région. Les besoins annuels en logements intermédiaires sont de 650 à Bordeaux Métropole, 50 sur le bassin d'Arcachon, 130 à Bayonne, entre 50 et 100 à La Rochelle", indique Jean-Baptiste Desanlis. Si le logement intermédiaire, qui propose des loyers 10 à 20 % inférieurs au marché libre est bien plus proche de ce dernier que du logement social, il dépend, en plus des ressources des futurs locataires ou accédants, de zones de tension territoriale spécifiques du marché immobilier, telles qu'elles ont été codifiées par la loi Duflot.

Mais c'est bien la loi Pinel qui a fixé le profil réglementaire du logement intermédiaire dans l'ordonnance du 20 février 2014. Le logement intermédiaire ne date pas d'il y a deux ans, puisqu'il a été développé pendant des dizaines d'années dans le cadre de l'ex-1 % logement. La différence c'est qu'aujourd'hui le gouvernement l'a réglementé et en a fait une priorité. Au point que même les HLM, qui jusqu'ici ne pouvaient faire que du logement social, sont désormais autorisés à développer de l'intermédiaire...

Remontée du social en 2017

C'est dans ce cadre de politique générale du logement intermédiaire que le groupe Caisse des dépôts s'est engagé au plan national, via SNI, a produire 35.000 logements nouveaux d'ici à 2019 moyennant plus de 6,5 Md€ d'investissement. Le logement intermédiaire représente 25 % de l'offre immobilière nationale de SNI. En région, et dans le périmètre de ses 18 départements du Sud-Ouest, le groupe à mis en chantier 475 logements l'an dernier, dont 391 au titre de SNI Sud-Ouest (libres et intermédiaires) et 84 pour Coligny (social), avant de connaitre une forte accélération en 2016.

Cette année le groupe a ainsi mis en chantier la construction de 698 logements neufs, dont 652 au titre de SNI Sud-Ouest et 46 pour Coligny, soit un bond global de près de 47 %. Un coup d'accélérateur sans nul doute lié à la montée en puissance régionale du logement intermédiaire dans l'offre de SNI. Entre 2015 et 2016 l'offre sociale s'effondre dans des proportions comparables, avec un recul de 45 % de mises en chantier. Mais les prévisions de construction en 2017 corrigent cette perspective fortement baissière puisque SNI Sud-Ouest devrait lancer 331 logements, dont 199 en offre sociale ! Les mises en service ont pour leur part été de 368 logements neufs l'an dernier, dont 157 logements sociaux.

Jean-Baptiste Desanlis (DR)

Travail sur l'agilité à Brazza

Pôle immobilier du groupe Caisse des dépôts SNI, qui gère 346.000 logements au plan national pour un peu plus de 1 million de personnes logées, est très marqué par son passé de constructeur et gestionnaire de logements pour le compte de l'Etat. Plus de 80 % des locataires du groupe sont issus du secteur public, dont 50 % relèvent du ministère de la Défense et en particulier de la gendarmerie. Tout simplement parce qu'en 1976 SNI est le nouveau nom que prend la Société de gestion immobilière pour les armées (Sogima), avant que le groupe Caisse des dépôts n'en devienne, en 2004, actionnaire à 99,9 %. Désormais lancé dans la course au logement intermédiaire, SNI Sud-Ouest intervient sur de très nombreux programmes immobiliers aquitains.

Aussi bien à Hendaye, avec le programme de la rue de la Gare, soit 55 logements intermédiaires à livrer d'ici novembre 2018, que dans le futur quartier de Brazza, sur la rive droite de Bordeaux, projet pour lequel SNI Sud-Ouest travaille sur le concept d'immeuble capable, soit des surfaces très facilement aménageables en logement ou bureau, et vice-versa, mais aussi agiles : avec une modularité permettant de changer la taille et le nombre d'appartements sur un même palier...